Потенциал для роста

Участники рынка не сомневаются, что лизинг недвижимости начнет интенсивно развиваться. По мнению большинства лизингодателей, потребность в такой услуге заставит отступить проблемы на второй план и поможет решить их. О том, что лизинговые компании видят в лизинге коммерческой недвижимости огромный потенциал, свидетельствует выделение данной услуги многими лизингодателями в самостоятельное направление деятельности.

«Сравнив результаты 2010 и 2011 года, можно заметить, что объем заключения сделок с недвижимостью вырос на 300%. Кроме того, обращения по лизингу недвижимости значительно увеличились, раза в 2-3, однако большей частью такие обращения ставят целью сравнение с банковским финансированием», – объясняет Ксения Щекотова, начальник отдела лизинга оборудования ГК «Балтийский лизинг».
Условия лизинга недвижимости зависят от финансового состояния лизингополучателя и наличия соответствующих программ финансирования у лизинговых компаний. Основными игроками на рынке лизинга недвижимости являются лизинговые компании с государственным участием, такие как «Сбербанк Лизинг», «ВТБ-Лизинг», – их доля в заключении сделок с недвижимостью составляет 63%.
«Средние ставки по ипотеке на покупку коммерческих помещений и офисов составляют 11-15% годовых. Срок кредитования пока редко превышает 10 лет. Есть предложения и с более низкой ставкой, но при этом заемщик должен подтвердить свои доходы официально, а это не так просто для большинства топ-менеджеров и собственников бизнеса. Авансовый платеж лизингополучателя составляет не менее 10% от суммы договора купли-продажи недвижимости», – говорит Анна Шебанова, генеральный директор УК ГК «PRO-Инвест».
Существует ряд факторов, сдерживающих развитие лизинговых услуг в сфере коммерческой недвижимости. «Большинство проблем возникает вследствие недостаточной проработки законодательной базы относительно данной области. К факторам, тормозящим процесс заключения лизинговой сделки, можно отнести отсутствие регламентированного порядка регистрации договора лизинга и договора купли-продажи объектов недвижимости в государственных органах. Сегодня на рынке не все продавцы недвижимости готовы работать по прозрачным схемам, к сожалению, «откаты» не берут только ленивые. С целью экономии налога на прибыль они заинтересованы занижать стоимость объекта недвижимости в официальном договоре купли-продажи. Такие схемы неприменимы к работе лизинговых компаний, так как расчет лизинговых платежей напрямую зависит от стоимости объекта недвижимости, указанной в договоре», – сокрушается госпожа Шебанова.
Валерия Карпова, юрисконсульт Северо-Западного юридического центра, рассказала о подводных камнях, с которыми может столкнуться покупатель недвижимости в лизинг, и преимуществах такой схемы с юридической точки зрения. По ее словам, договор лизинга недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме и предполагает намерение сторон на приобретение и пользование объекта коммерческой недвижимости. Как любой договор с недвижимым имуществом, договор лизинга должен быть зарегистрирован – регистрации подлежит и сам договор, и право собственности. Необходимо разделять два варианта развития взаимоотношений сторон по договору лизинга недвижимого имущества: с последующим выкупом предмета лизинга и без него. В первом случае сторонам необходимо будет заключить три последующих договора (два обязательственных и один распорядительный), а именно непосредственно договор лизинга и договор купли-продажи, и договор по передаче объекта недвижимости. Во втором случае сторонам необходимо будет заключать четыре последующих договора (два обязательственных и два распорядительных), а именно непосредственно договор лизинга и договор купли-продажи, два договора по передаче объекта недвижимости.
«Стоит также обратить внимание сторон, что договор лизинга может быть признан недействительным, так как предусматривает распоряжение недвижимым имуществом, на которое у лизингодателя отсутствуют какие-либо права. Учитывая сложность и этапность заключения, регистрации договора лизинга, это не лучший механизм приобретения на время или в собственность коммерческой недвижимости. Рекомендуем пользоваться либо простым договором аренды (краткосрочным с продлением или долгосрочным), либо договором ипотеки», – предупреждает госпожа Карпова.