Индустриальные парки под вопросом

 

По данным Ассоциации индустриальных парков, в Петербурге и Ленобласти заявлено 11 частных площадок для промышленного строительства общей площадью 948,9 га. Однако собственно индустриальными парками с подведенной инфраструктурой и подготовленной градостроительной документацией можно назвать только три из них: «Марьино», Greenstate и «Мариенбург», остальные – инвестиционные площадки, пока представляющие собой «чистое поле», считает директор по развитию объектов недвижимости «ЮИТ Санкт-Петербург» Максим Соболев.

Девелоперы не спешат прокладывать коммуникации и развивать инфраструктуру промышленных площадок, пока не заключат контракты со значительным числом резидентов, а проекты built-to-suit пока не пользуются спросом, объясняют участники форума. По словам господина Соболева, в прошлом году привлечь крупных покупателей и арендаторов смогли только парки «Марьино», «Федоровское» и Greenstate. Совокупная площадь территорий, по которым были заключены контракты в этих парках, – 50 га, на которых может быть возведено около 250 тыс. кв. м промышленных площадей.

«У компаний есть деньги, но рисковать миллионами евро никому не хочется – клиентов мало», – говорит Максим Соболев. Тем более что инвестиции требуются долгосрочные. «У проектов built-to-suit невысокая норма доходности, а срок окупаемости такого строительства – 7-12 лет», – утверждает генеральный директор A Plus Development Петр Гавырин. 

Петербургским заводам индустриальные парки пока не очень интересны. Высокая стоимость участков, а она, по словам Петра Гавырина, в несколько раз выше, чем в Европе, делает экономически невыгодным переезд петербургских предприятий из центра. «Денег, за которые можно продать свои площади в центре, скорее всего, не хватит на строительство нового предприятия», – заявил Максим Соболев. К тому же для переезда необходимо наличие значительных свободных средств, ведь сначала нужно приобрести новую территорию и только затем продать существующую, добавляет директор управления паевых земельных фондов ЗАО «ВТБ Капитал управление активами» Александр Паршуков.

Дороговизна земли в индустриальных парках, например в Greenstate это 175 EUR за 1 кв. м, обуславливается стоимостью подготовки территорий – только обеспечение 250 кВт мощностей на 1 кв. м обходится в 22 EUR/кв. м. А общая инженерная подготовка территорий обходится в 80-100 EUR за 1 кв. м и выше. Так, подготовка территории ОЭЗ «Новоорловская» обошлась в 145 EUR за 1 кв. м, привел данные господин Соболев. 

Кроме того, при прокладке коммуникаций есть существенные риски превысить сроки или планируемый объем инвестиций. «Бюджет на прокладку инженерных коммуникаций был в разы превышен – только на сети водоснабжения и канализации мы потратили более 300 млн рублей», – приводит пример Максим Соболев. Общая сумма инвестиций «ЮИТ» в индустриальный парк составила 6 млрд рублей. 

Крупных международных производителей частным девелоперам также привлечь сложно. Конкуренцию им составляет город, который, предлагая значительные преференции, размещает таких инвесторов в особых экономических зонах.

«Индустриальные парки часто конкурируют не друг с другом, а с Санкт-Петербургом, который потенциально готов вывести на рынок сотни гектаров инженерно подготовленных территорий, – говорит Максим Соболев. – Если будет складываться ситуация, когда город и Ленобласть будут активно вкладывать средства в инженерную подготовку и привлечение предприятий, – будущего у частных индустриальных парков нет».

Пока цены на «метры» в индустриальных парках остаются высокими, инвестпривлекательность Петербурга снижается. «На первом месте по привлекательности проектов greenfield для инвесторов – Московская область, затем идут Калуга, Нижний Новгород, Екатеринбург, активно развивается Татарстан, и только после них – Петербург», – утверждает Петр Гавырин.

Единственный способ конкурировать с городом и другими регионами – снижать себестоимость развития территории, считают эксперты. Однако какими способами этого добиться, не уточняют.