К полицентричному развитию город не готов

Полицентризм – не просто перспектива развития Петербурга, в городе уже формируются несколько новых центров. Однако пока это происходит хаотично, без внятной стратегии и программы со стороны города. Если такая тенденция сохранится, полицентризм может стать не решением, а привести к ряду новых проблем.

К такому мнению пришли участники форума «Полицентричный Санкт-Петербург», организованного журналом «Эксперт Северо-Запад» и агентством «Пресс-Папье» и проходившего на днях в Петербурге.
В последнее время и городская власть, и сами девелоперы заговорили о формировании на окраинах города самодостаточных районов, которые могут стать альтернативными точками роста Северной столицы. Такое развитие способно избавить жителей от маятниковой миграции в течение дня и сделать городскую среду более полноценной и комфортной. Город уже развивается в рамках концепции полицентризма, считают эксперты.
По мнению президента компании «Терра Нова» Льва Пукшанского, город «разворачивается» к морю: крупные инфраструктурные проекты – намыв под Сестрорецком «Новый берег», «Лахта-центр», стадион «Зенита» на Крестовском острове, «Морской фасад» – выстраиваются вдоль побережья и ЗСД. Остальные эксперты выделяют два направления развития – это Северо-Запад и Юг в районе аэропорта Пулково, направления на Пушкин. На этих территориях существует и достаточно развитая дорожная сеть, и крупные жилищные проекты, и деловые зоны, и промышленные предприятия.
При этом не все участники обсуждения верят в реальность формирования новых центров. «Если мы говорим о создании полноценной альтернативы деловому центру города, то такой полицентричности в обозримом будущем я не ожидаю, – скептически высказался генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. – У нас сейчас есть целый ряд городов-спутников – хоть один из них развился в более-менее полноценный центр?»

Внеплановое строительство

Для создания полицентричного города действительно есть ряд существенных препятствий. Все дело в отсутствии полноценной долгосрочной стратегии и несогласованности усилий девелоперов и города, пришли к выводу участники форума.
«Необходимо более четкое определение функций центра и очень грамотное развитие системы подцентров и общественных пространств на периферии, однако город пока не обладает кадровым и инициативным потенциалом, чтобы брать на себя такие мероприятия», – высказался заместитель генерального директора Института территориального планирования «Урбаника» Александр Холоднов. По его словам, не просчитанное досконально развитие новых центров может привести к еще большему усилению транспортных проблем.
Даже один из самых широко известных проектов – «Лахта-центр» – представляет собой набор идей, за которым нет конкретных инструментов реализации, в свою очередь, привела пример директор дирекции девелопмента «Главстрой СПб» Анастасия Козлова. «Темпы проектирования и строительства дорожной инфраструктуры отстают от планов реализации проекта», – заявила госпожа Козлова. К тому же, по ее словам, за переезжающим Газпромом последует множество компаний-сателлитов, однако потенциала для развития окружающей территории нет – все участки вокруг «Лахта-центра» находятся в частной собственности, и о планах их развития неизвестно.
«Значительно затруднена полная централизация усилий города и инвесторов по реализации проектов», – согласился единственный представитель власти, оказавшийся на форуме, и.о. председателя Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Олег Лысков. Также он признал и нежелание города направлять средства на создание транспортной и инженерной инфраструктуры. А обеспеченность ими – одно из основных условий, необходимых для возникновения точек роста.

Город призывает делиться

«Если у крупного проекта есть рентабельность, мы рассчитываем, что инвестор будет готов этой рентабельностью поступиться в обмен на помощь города с точки зрения инфраструктуры», – озвучил позицию администрации Олег Лысков. По его словам, администрация планирует обсуждать с инвесторами в индивидуальном порядке возможности строительства социальной и инженерной инфраструктуры за их счет.
«Это будет достаточно прозрачная схема, в ближайшие месяцы она получит формальное закрепление и будет доступна девелоперам», – пояснил господин Лысков. Присутствующие застройщики отреагировали двояко: возможности диалога обрадовались, перспективе увеличения социальной нагрузки – нет.
«Экономика такова, что девелоперские проекты уже не дают сверхдоходов, – оперативно возмутился президент компании «Терра Нова» Лев Пукшанский. – Если девелопер начнет выполнять функции, которые ему не свойственны – строить социальную инфраструктуру, улично-дорожные сети, – экономика проекта пропадет».
По словам господина Пукшанского, это может привести к тому, что девелоперы не смогут заручиться поддержкой банков и инвесторов. При этом повысить цены застройщикам также не удастся – платежеспособность населения ограничена. В итоге новые проекты появляться не будут, на рынке начнется стагнация, и вполне возможно, что девелоперы будут вынуждены из Петербурга уйти, обрисовал перспективу глава «Терра Новы».
«Социальная нагрузка на 1 кв. м жилых площадей, которые создает девелопер, – порядка 400-500 USD, – заявил генеральный директор «БКН-девелопмент» Леван Харазов. – И если затраты на базис составляют 700-1000 USD на 1 кв. м, то строительство не имеет смысла».
«У города есть определенные механизмы, как он может привлекать инвесторов, не вкладывая собственные средства, – это пониженные налоговые ставки и льготы, – рассказал Александр Холоднов. – Инвесторы должны вкладывать средства, а город – создавать условия».
Именно четких нормативов развития, понятных перспектив, пересмотра планов развития инфраструктуры и соблюдения уже заключенных договоренностей ожидают от города инвесторы. Однако что в ответ предложит город, пока предположить не готовы.