Юрий Борисов: «Рано или поздно мы придем к девелопменту собственных проектов»
02.07.2012
Рынок услуг в сфере коммерческой недвижимости Петербурга высококонкурентный, и для того чтобы оставаться на плаву, компании ведут постоянную работу по совершенствованию внутренних бизнес-процессов. О том, как сделать качественный интеллектуальный продукт, о перспективах выхода на региональные рынки и об особенностях кадровой политики, позволяющих уменьшить текучесть кадров, «Строительному Еженедельнику» рассказал Юрий Борисов, управляющий партнер группы компаний «АйБи Групп».
– Расскажите, с чего начиналась ваша компания.
– Компания была создана в марте 2001 года. С точки зрения активов она начиналась с нуля. Это был проект, основанный исключительно на интеллектуальном продукте. Начало было положено группой из нескольких человек. Наши услуги по внешнему управлению и консалтингу были рассчитаны на рынок коммерческой недвижимости, а именно бизнес-центры и торговые комплексы. Тогда, в 2001 году, индустрия торговых центров в Петербурге и Москве была развита очень слабо. Первым нашим крупным проектом, в котором компания выступила в качестве консультанта, стал на тот момент единственный европейский молл в нашем городе – ТК «Сенная».
– Каким был порог входа на рынок?
– Порог входа на рынок был значительно ниже, чем сейчас. В то время рынок еще не был таким высококонкурентным, и ситуация позволяла войти на рынок без набора каких-то активов. С каждым годом цена входа на рынок в любом бизнесе становится дороже. Мы не покупали готовый бизнес и не уходили с проектами из какой-то другой компании, а создавали все с нуля. За последние годы я не припомню еще такой компании в Петербурге, которая бы с нуля начала такой бизнес и завоевала стабильное положение на рынке.
– Какова сегодня ваша доля на рынке?
– Рынок, как и раньше, сегодня не совсем прозрачный, поэтому точную долю оценить довольно непросто. По нашим оценкам, в сегменте внешнего управления офисными центрами доля «АйБи Групп» составляет более 10%.
– Почему была выбрана такая структура компании?
– Сегодня мы не только управляем и занимаемся эксплуатацией офисных центров. Мы стали вертикально интегрированным холдингом, в который входит порядка 15 компаний, работающих как в сфере коммерческой недвижимости, так и жилой. Так, консалтингом занимаются «АйБи Консалт» и «АйБи Ритейл», строительными проектами и техническим надзором – «АйБи Девелопмент», эксплуатацией коммерческой недвижимости – «АйБи Фэсилити», а управлением и эксплуатацией многофункционального комплекса «Фортис» на Земледельческой (значительную часть которого составляет жилье) – «АйБи Инжсервис». Основные услуги, которые мы сегодня предоставляем, – это управление объектами недвижимости и их эксплуатация, консалтинг (вероятность наших прогнозов составляет от 90 до 100%), брокеридж и служба заказчика (fee-девелопмент). Сегодня наша служба заказчика и технического надзора может похвастаться такими крупными проектами, как гостиница FourSeasons на Вознесенском (объект, на котором мы работаем с 2007 года и сейчас участвуем в его подготовке к вводу в эксплуатацию), парк поставщиков ООО «Хендэ Мотор Мануфактуринг Рус» по производству автомобильных комплектующих в Левашово, Новая Голландия, фармацевтический завод НПК «NOVARTIS» в Новоорловской ОЭЗ и др.
– Какова сегодня география работы вашей компании? Планируете ли ее расширять?
– Штаб-квартира все 11 лет находится в Петербурге. С 2007 года в силу различных причин мы мало занимались регионами, а в прошлом году начали новый этап региональной экспансии. Мы ведем одновременно несколько проектов в Пскове, Петрозаводске, Вологде и Челябинске. В Пскове – действующий бизнес-центр «Новая Слобода» и проектируемый ТРК «Рига Гранд Молл», в Петрозаводске – ТРК «Лаплан» в составе большого проекта «Петровская Слобода», в Вологде и Челябинске – действующие и проектируемые торговые комплексы.
– Чем обусловлено решение о выходе на региональные рынки? Ведь региональная экспансия, как правило, сопряжена с рядом проблем, к примеру по подбору персонала.
– Региональные рынки менее конкурентны, они не избалованы обилием качественных проектов и опытных компаний. Если там сделать правильный проект, то риски конкуренции значительно снижены. Мы планируем и в дальнейшем развивать это направление. В отличие от регионального, петербургский рынок коммерческой недвижимости очень конкурентный. Найти хороший проект, получить заказ на его реализацию, привести правильный пул арендаторов становится довольно сложно, так как на этом долгом пути возможны различные издержки. На региональных рынках есть возможность, начав один проект, найти новых заказчиков, заинтересованных в качественных услугах. Что касается подбора персонала для региональных проектов, то мы набираем местных сотрудников, а руководит и следит за процессом супервайзер из Петербурга.
– Ведется ли в компании работа по обучению сотрудников? Какие инструменты стимулирования успешных сотрудников вы используете?
– В нашей компании текучка кадров одна из самых низких по сравнению с другими петербургскими компаниями, работающими в этом сегменте. У нас хорошая атмосфера внутри компании, уважительные отношения между сотрудниками. Есть четко выстроенная вертикаль, но при этом отсутствует подавление инициативы. Мы стремимся к тому, чтобы оценка и самооценка людей, трудящихся в компании, совпадали. Каждое расставание с сотрудником довольно болезненно. Мы до самого последнего момента стараемся найти для человека, который, возможно, перерос свою должность, другое место внутри холдинга, где он мог бы дальше расти. Так получилось, что мы редко берем на работу готовых менеджеров, которые прошли через ряд других подобных компаний, и имеют сильные навыки и высоко себя ценят. Многие брокерские и консалтинговые компании борются с текучестью кадров путем привязывания партнерством. Это своеобразное противоядие от ухода ценного управленца в другие компании.
Наша кадровая политика предполагает обучение сотрудника внутри компании. Мы брали на работу выпускников политехнического университета, обучали их практике в компании, и, как правило, за 3 года мы выращивали сильных консультантов и управляющих, которые сегодня и составляют основу нашей компании.
– Прибегаете ли вы к тренингам?
– Я прошел практически все тренинги, которые есть в России. Могу сказать, что их существующий уровень меня не устраивает.
– Чувствуете ли дефицит кадров?
– Для Петербурга дефицит кадров – это некий «сюр». Мы живем в большом городе, где много людей с хорошим образованием, которые ищут работу. Главное, чтобы совпало время поиска: чтобы в тот момент, когда мы нуждаемся в сотруднике, он искал себе работу. Вакансии в нашей компании довольно быстро ликвидируются. На собеседованиях, конечно, бывают различные казусы. К примеру, некоторые соискатели не могут ответить на простые вопросы о том, в какую компанию они пришли и почему хотят работать именно здесь. Если говорить о зарплатных ожиданиях, то они сейчас тоже в целом адекватны. Благодаря электронным ресурсам по поиску работы этот рынок стал более прозрачным, и компании вынуждены предлагать конкурентные условия труда.
– Какова дальнейшая стратегия развития вашей компании?
– Мы выбрали свой путь и идем к намеченным целям. У нас накоплен опыт работы с внешними объектами: за 11 лет мы реализовали более 60 проектов, 8 из них были реализованы от концепта до ввода в действие и дальнейшее управление. Думаю, что рано или поздно мы придем к девелопменту собственных проектов, скорее всего, это будут проекты в сфере коммерческой недвижимости. У нас есть цель укрупнять бизнес, возможно, за счет слияния или партнерства. Пытаться достигнуть этого за счет собственного роста – долго и менее выгодно. Задачу продать бизнес мы перед собой не ставим. Во-первых, наверное, потому что мы еще не стоим столько, сколько хотелось бы, во-вторых, потому что мы слишком «срослись» с этой работой и у нас еще много планов.
– Назовите три основные составляющие, которые, на ваш взгляд, необходимы для успешного ведения бизнеса. Есть ли у вас секрет успеха?
– Период романтического отношения к бизнесу у нас уже прошел. Искать три «п» или три «к» мы не стремимся. Если говорить о качествах, которые для меня важно видеть в моих сотрудниках и партнерах, то это порядочность, профессионализм и отличные коммуникативные навыки.
– Расскажите, с чего начиналась ваша компания.
– Компания была создана в марте 2001 года. С точки зрения активов она начиналась с нуля. Это был проект, основанный исключительно на интеллектуальном продукте. Начало было положено группой из нескольких человек. Наши услуги по внешнему управлению и консалтингу были рассчитаны на рынок коммерческой недвижимости, а именно бизнес-центры и торговые комплексы. Тогда, в 2001 году, индустрия торговых центров в Петербурге и Москве была развита очень слабо. Первым нашим крупным проектом, в котором компания выступила в качестве консультанта, стал на тот момент единственный европейский молл в нашем городе – ТК «Сенная».
– Каким был порог входа на рынок?
– Порог входа на рынок был значительно ниже, чем сейчас. В то время рынок еще не был таким высококонкурентным, и ситуация позволяла войти на рынок без набора каких-то активов. С каждым годом цена входа на рынок в любом бизнесе становится дороже. Мы не покупали готовый бизнес и не уходили с проектами из какой-то другой компании, а создавали все с нуля. За последние годы я не припомню еще такой компании в Петербурге, которая бы с нуля начала такой бизнес и завоевала стабильное положение на рынке.
– Какова сегодня ваша доля на рынке?
– Рынок, как и раньше, сегодня не совсем прозрачный, поэтому точную долю оценить довольно непросто. По нашим оценкам, в сегменте внешнего управления офисными центрами доля «АйБи Групп» составляет более 10%.
– Почему была выбрана такая структура компании?
– Сегодня мы не только управляем и занимаемся эксплуатацией офисных центров. Мы стали вертикально интегрированным холдингом, в который входит порядка 15 компаний, работающих как в сфере коммерческой недвижимости, так и жилой. Так, консалтингом занимаются «АйБи Консалт» и «АйБи Ритейл», строительными проектами и техническим надзором – «АйБи Девелопмент», эксплуатацией коммерческой недвижимости – «АйБи Фэсилити», а управлением и эксплуатацией многофункционального комплекса «Фортис» на Земледельческой (значительную часть которого составляет жилье) – «АйБи Инжсервис». Основные услуги, которые мы сегодня предоставляем, – это управление объектами недвижимости и их эксплуатация, консалтинг (вероятность наших прогнозов составляет от 90 до 100%), брокеридж и служба заказчика (fee-девелопмент). Сегодня наша служба заказчика и технического надзора может похвастаться такими крупными проектами, как гостиница FourSeasons на Вознесенском (объект, на котором мы работаем с 2007 года и сейчас участвуем в его подготовке к вводу в эксплуатацию), парк поставщиков ООО «Хендэ Мотор Мануфактуринг Рус» по производству автомобильных комплектующих в Левашово, Новая Голландия, фармацевтический завод НПК «NOVARTIS» в Новоорловской ОЭЗ и др.
– Какова сегодня география работы вашей компании? Планируете ли ее расширять?
– Штаб-квартира все 11 лет находится в Петербурге. С 2007 года в силу различных причин мы мало занимались регионами, а в прошлом году начали новый этап региональной экспансии. Мы ведем одновременно несколько проектов в Пскове, Петрозаводске, Вологде и Челябинске. В Пскове – действующий бизнес-центр «Новая Слобода» и проектируемый ТРК «Рига Гранд Молл», в Петрозаводске – ТРК «Лаплан» в составе большого проекта «Петровская Слобода», в Вологде и Челябинске – действующие и проектируемые торговые комплексы.
– Чем обусловлено решение о выходе на региональные рынки? Ведь региональная экспансия, как правило, сопряжена с рядом проблем, к примеру по подбору персонала.
– Региональные рынки менее конкурентны, они не избалованы обилием качественных проектов и опытных компаний. Если там сделать правильный проект, то риски конкуренции значительно снижены. Мы планируем и в дальнейшем развивать это направление. В отличие от регионального, петербургский рынок коммерческой недвижимости очень конкурентный. Найти хороший проект, получить заказ на его реализацию, привести правильный пул арендаторов становится довольно сложно, так как на этом долгом пути возможны различные издержки. На региональных рынках есть возможность, начав один проект, найти новых заказчиков, заинтересованных в качественных услугах. Что касается подбора персонала для региональных проектов, то мы набираем местных сотрудников, а руководит и следит за процессом супервайзер из Петербурга.
– Ведется ли в компании работа по обучению сотрудников? Какие инструменты стимулирования успешных сотрудников вы используете?
– В нашей компании текучка кадров одна из самых низких по сравнению с другими петербургскими компаниями, работающими в этом сегменте. У нас хорошая атмосфера внутри компании, уважительные отношения между сотрудниками. Есть четко выстроенная вертикаль, но при этом отсутствует подавление инициативы. Мы стремимся к тому, чтобы оценка и самооценка людей, трудящихся в компании, совпадали. Каждое расставание с сотрудником довольно болезненно. Мы до самого последнего момента стараемся найти для человека, который, возможно, перерос свою должность, другое место внутри холдинга, где он мог бы дальше расти. Так получилось, что мы редко берем на работу готовых менеджеров, которые прошли через ряд других подобных компаний, и имеют сильные навыки и высоко себя ценят. Многие брокерские и консалтинговые компании борются с текучестью кадров путем привязывания партнерством. Это своеобразное противоядие от ухода ценного управленца в другие компании.
Наша кадровая политика предполагает обучение сотрудника внутри компании. Мы брали на работу выпускников политехнического университета, обучали их практике в компании, и, как правило, за 3 года мы выращивали сильных консультантов и управляющих, которые сегодня и составляют основу нашей компании.
– Прибегаете ли вы к тренингам?
– Я прошел практически все тренинги, которые есть в России. Могу сказать, что их существующий уровень меня не устраивает.
– Чувствуете ли дефицит кадров?
– Для Петербурга дефицит кадров – это некий «сюр». Мы живем в большом городе, где много людей с хорошим образованием, которые ищут работу. Главное, чтобы совпало время поиска: чтобы в тот момент, когда мы нуждаемся в сотруднике, он искал себе работу. Вакансии в нашей компании довольно быстро ликвидируются. На собеседованиях, конечно, бывают различные казусы. К примеру, некоторые соискатели не могут ответить на простые вопросы о том, в какую компанию они пришли и почему хотят работать именно здесь. Если говорить о зарплатных ожиданиях, то они сейчас тоже в целом адекватны. Благодаря электронным ресурсам по поиску работы этот рынок стал более прозрачным, и компании вынуждены предлагать конкурентные условия труда.
– Какова дальнейшая стратегия развития вашей компании?
– Мы выбрали свой путь и идем к намеченным целям. У нас накоплен опыт работы с внешними объектами: за 11 лет мы реализовали более 60 проектов, 8 из них были реализованы от концепта до ввода в действие и дальнейшее управление. Думаю, что рано или поздно мы придем к девелопменту собственных проектов, скорее всего, это будут проекты в сфере коммерческой недвижимости. У нас есть цель укрупнять бизнес, возможно, за счет слияния или партнерства. Пытаться достигнуть этого за счет собственного роста – долго и менее выгодно. Задачу продать бизнес мы перед собой не ставим. Во-первых, наверное, потому что мы еще не стоим столько, сколько хотелось бы, во-вторых, потому что мы слишком «срослись» с этой работой и у нас еще много планов.
– Назовите три основные составляющие, которые, на ваш взгляд, необходимы для успешного ведения бизнеса. Есть ли у вас секрет успеха?
– Период романтического отношения к бизнесу у нас уже прошел. Искать три «п» или три «к» мы не стремимся. Если говорить о качествах, которые для меня важно видеть в моих сотрудниках и партнерах, то это порядочность, профессионализм и отличные коммуникативные навыки.
рубрика:
Управление и рынок труда
автор:
Алена Шереметьева
