Цена в подвешенном состоянии

На петербургском рынке строительства сложилась ситуация неопределенности. Смольный еще не пришел к окончательному решению в вопросе финансирования инженерной подготовки земель, и участники рынка не понимают, как оценивать стоимость участков.

Если город переложит эту функцию на девелоперов, небольшие компании такие расходы не потянут. Как следствие, в Петербурге исчезнет точечная застройка, опасаются эксперты.
Весной на заседании правительства Петербурга чиновники вынуждены были признать, что у города нет денег на инженерную подготовку земель в рамках уже подписанных соглашений. Глава Комитета по энергетике и инженерному обеспечению Владислав Петров заявил, что на исполнение обязательств в рамках договоров с инвесторами городу необходимо затратить 5,2 млрд рублей до 2016 года и в текущем году – 784 млн рублей. Среди инвестиционных проектов, в которых предполагалось городское участие в части инженерии, – новый терминал аэропорта Пулково, промзона в «Рыбацком», переезд Адмиралтейских верфей. Вице-губернатор Сергей Вязалов, курирующий финансовый блок, заявил, что городской бюджет не может себе позволить подобные расходы. С этим согласился вице-губернатор Сергей Козырев и предложил пересмотреть соглашения с инвесторами и, возможно, некоторые отложить на более поздний срок.
Эксперты отмечают, что до тех пор, пока в Смольном не озвучат конкретное решение, на строительном рынке будет сохраняться неопределенность. В первую очередь она связана с оценкой стоимости земельных участков. До тех пор пока неясно, возьмет ли на себя город обязанность по инженерной подготовке территорий, довольно сложно оценивать стоимость выставленных на продажу участков.
Управляющий партнер NAI Becar Projects Владимир Андреев отмечает, что «отсутствие инженерной подготовки влечет за собой непрогнозируемые риски». Инвесторы, по его словам, могут столкнуться с тем, что сумма вложений на подготовку земельного участка значительно возрастет от 100 до 500 USD за 1 кв. м.
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов полагает, что продавать землю без инженерной подготовки невыгодно в первую очередь самому городу. В таком случае цена на участки будет гораздо ниже. Кроме того, господин Некрестьянов отмечает, что большинство инвесторов не могут самостоятельно подводить все коммуникации, поскольку это может быть в разы дороже, чем строительство всего объекта недвижимости. Если все участки будут продаваться без инженерной подготовки, это может практически заморозить точечную застройку, заниматься которой небольшие компании будут не в состоянии, говорит эксперт. На сегодняшний день самостоятельную инженерную подготовку участков могут осуществлять только компании, реализующие проекты комплексного освоения территории. Впрочем, даже крупные компании говорят о том, что это не всегда экономически оправдано. Игроки рынка отмечают, что порядка 25% стоимости 1 кв. м составляют затраты на согласования при инженерной подготовке.
Директор по инвестициям и консалтингу Colliers International в Петербурге Владимир Сергунин говорит, что это вполне обычная ситуация, когда девелопер за свой счет проводит инженерные коммуникации. «Примеры, когда в этом принимало участие государство, единицы. Это в основном крупные компании, такие как «Главстрой», которому была оказана помощь в подведении коммуникаций к комплексу «Северная долина». Это позволило девелоперу снизить себестоимость строительства, а следовательно, и квадратного метра жилья», – отмечает эксперт. В среднем, по оценкам господин Сергунина, разница стоимости земельных участков под жилье с коммуникациями и без может составлять 15-25%.
Генеральный директор девелоперской компании «Созвездие» Мария Матвеева также отмечает, что практика, когда застройщик самостоятельно занимается инженерной подготовкой участка будущего объекта, распространена. Это, в свою очередь, отражается на стоимости конечного продукта. Идеальным вариантом, по словам Марии Матвеевой, является государственная поддержка.