Имиджевый сегмент недвижимости

Спортивные объекты, в случае если они представляют собой отдельно стоящее здание, эксперты практически единодушно относят к низкодоходным – доходность оценивается как 8-12%, окупаемость – 10-20 и более лет. 

Светлана Шалаева, директор по исследованиям и консалтингу в недвижимости ГК «Аверс», считает, что тому есть несколько причин: «Во-первых, спортивные здания и сооружения являются специализированными (в смысле – неуниверсальны и с трудом могут быть использованы в иных целях, кроме задуманных). При этом их возведение достаточно затратно, по сравнению, например, со зданиями торгового назначения или спекулятивными складами. Во-вторых, ставки аренды для абсолютного большинства «спортивных» операторов, которые может получить девелопер, не являющийся оператором на своем объекте, сопоставимы со складскими либо с офисными для бизнес-центров невысокого класса.  Исключением является фитнес. В-третьих, целевая группа таких объектов пока относительно немногочисленна – на московской конференции «Роль бизнеса в реализации национальной спортивной идеи» в марте 2012 года была названа доля россиян, активно занимающихся спортом, их всего 6-8%.  В Петербурге и Москве эта цифра выше в 2-2,5 раза (т.е. все равно спортивными являются не более 20% жителей – сравните их, например, с клиентурой продовольственной торговли)».

Сдерживает развитие этого сегмента и то, что проекты спортивных объектов имеют более длительные и сложные согласования, так как каждый проект уникален. 

Справедливость мнения экспертов можно подтвердить, наблюдая за тем, в какие объекты вкладывают деньги частные инвесторы.  Если бы спортивные объекты были высокодоходны и позволяли в приемлемые сроки вернуть инвестиции, их было бы гораздо больше – пока только можно видеть, что инвестируют главным образом в фитнес-центры, между которыми уже и так высокая конкуренция. 

Однако Светлана Шалаева считает, что все-таки спортивные объекты – даже узкоспециализированные – способны быть окупаемыми. «В России есть примеры, когда частные спортивные объекты, создаваемые специалистами (по спортивному оборудованию, для тренировок и т.п.), успешны и окупаются гораздо быстрее – настолько грамотно составлена и продумана концепция (сочетание разных спортивных и коммерческих функций, минимизирующая сезонность и недостаточную популярность отдельных видов спорта), оптимизированы капитальные затраты и операционные издержки – недавно открытый Дворец единоборств РИНГС в Екатеринбурге, в который вложено 10 млн USD, рассчитывают окупить за 5-7 лет».

Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC, считает, что окупаемость спортивного объекта во многом зависит от специализации сооружения: «Например, такие коммерчески продвинутые виды спорта, как футбол, хоккей или теннис будут более востребованными, и их сроки окупаемости могут составить от 15 до 20 лет. Если же речь идет о менее популярных видах спорта, таких как плавание, бадминтон и др.,  то объекты спорта такого плана вообще могут не окупиться, или же их сроки окупаемости будут стремиться к бесконечности». 

Светлана Попова, маркетолог ЗАО «БФА-Девелопмент», также считает, что срок окупаемости спортивного объекта может достигать 25-30 лет. Она думает, что пока инвесторы реализуют подобные проекты, скорее, из любви к спорту или как имиджевые.

В сегменте спортивных объектов в Петербурге самым активным девелопером является дочерняя структура Газпрома, которая в рамках программы «Газпром – детям» с поддержкой городской администрации возводит спортивно-оздоровительные комплексы с бассейнами во всех районах Петербурга. 

Первые объекты появились в Петербурге в 2009 году, сегодня в рамках программы построено десять ФОКов, в том числе шесть – в 2011 году. В 2012 планируется возвести девять комплексов с общим объемом инвестиций на уровне 2 млрд рублей.

Объекты строятся по типовому проекту,  в состав комплекса входят бассейн, залы для занятий легкой атлетикой, фитнесом и игровыми видами спорта. Объем инвестиций в строительство каждого из них составляет примерно в USD 6-8 млн. Срок окупаемости – более 20 лет. 

Строительство подобных объектов ведется и силами девелоперов жилой недвижимости. «Возведение спортивных объектов в составе ЖК предусмотрено градостроительными нормами, это обременение  оговаривается при выделении участка под строительство. Как правило, такие объекты сдаются в аренду оператору фитнес-услуг с возможностью последующего выкупа. В 2011 году по такой схеме свой фитнес-клуб появился в составе ЖК «Радуга» ЛенСпецСМУ. В конце 2012 года ожидается открытие в рамках ЖК «Новый Оккервиль» самого большого фитнес-клуба сети Alex Fitness площадью 9 000 кв. м. В двухэтажном комплексе предусмотрен бассейн и ледовая арена площадью 800 кв. м», – рассказала Людмила Рева, директор ASTERA  в альянсе с BNP Paribas Real Estate.