Квартира – лучший депозит

Рост цен на жилую недвижимость в Петербургской агломерации в начале нынешнего года составит до 20%, прогнозирует ряд экспертов. Их аргументы: ослабление национальной валюты при значительной доле импортной составляющей, уровень стабильности рынка кредитования, а также изменение объемов строительства.

В частности, прогнозируется пока в не­определенных пределах сокращение объемов ввода жилья в черте Санкт-Петер­бурга. Ожидается также падение доли сделок с участием заемных средств до 10-15%. Для сравнения: в 2014 году в среднем по рынку объем таких сделок составлял в Санкт-Петербурге и Ленобласти 35-37%, а в некоторых компаниях, по данным ГК «УНИСТО Петросталь», доходил до 60-70% (по информации АН «Итака» – до 50%).

Гонки цен по вертикали

«Уже с конца 2014 года мы наблюдаем рост цен на первичном рынке жилья, который в начале текущего года неизбежно достигнет 15-20%», – отмечает Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar. По мнению Арсения Васильева, генерального директора ГК «УНИСТО Петросталь», стоимость квадратного метра может быть пересмот­рена не только под влиянием роста цен на строительные материалы и оборудование, но также из-за повышения уровня безработицы и возможного снижения платежеспособного спроса. В этих условиях особую значимость приобретает оптимизация затрат на строительство. «Например, ГК «УНИСТО Петросталь» ориентируется на возведение каркасных жилых домов, используя продукцию собственного завода ЖБИ, который начнет выпускать изделия уже в III квартале текущего года», – уточняет господин Васильев.
«Вряд ли рынок остановится на массовом повышении цен на жилье, которые уже выросли на 15-20%», – говорит Сергей Мкртчян, директор по продажам ЖК «Александровский». Ведущим драйвером ценовой динамики он называет возможность/невозможность строительной компании обойтись без заемных средств. С другой стороны, поскольку покупатели в основном делают выбор в пользу уже готовых и сданных объектов, объекты на стадии котлована или недостроенные, уточняет Сергей Мкртчян, в ближайшее время могут даже чуть снизиться в цене. «Ряд застройщиков могут пойти на подобные риски с целью привлечь дополнительные средства и завершить-таки строительство», – комментирует он.
В то же время Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака», прогнозирует в ближайшие месяц-полтора сохранение цен на текущем уровне. «В декаб­ре застройщики подняли цены на 5-10% только на самые ликвидные проекты. Цена на большую часть проектов осталась без изменений», – напоминает аналитик.

Решающий спрос

Влияние нестабильности национальной валюты на потребительский спрос было прогнозируемо, однако масштабы и суть этого влияния эксперты оценивают неоднозначно.
«В ноябре мы зафиксировали рост объемов продаж на первичном рынке на 20% относительно других осенних месяцев, а также увеличение доли покупок бюджетных квартир с целью инвестиций, достигшей 50% в общем объеме продаж», – говорит Полина Яковлева. По ее словам, рекордная динамика спроса сохраняется до сих пор, и ситуация останется неизменной, пока все желающие не вложат имеющиеся рублевые накопления в недвижимость.
 Андрей Тетыш, президент группы компаний «Агентство развития и исследований в недвижимости» (АРИН), со своей стороны, отмечает, прежде всего, что кризис лишил покупателей квартир на первичном рынке жилья предновогодних скидок. «Реальных акций не было даже до так называемого черного вторника», – утверждает эксперт.
Со своей стороны, Сергей Мкртчян называет декабрь 2014 года рекордным по числу сделок для строительных компаний. На этом фоне особенно разительный контраст представляет январь 2015 года, когда большинство потенциальных покупателей начали откладывать решение по ипотеке.
По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», периодами наиболее активного спроса на строящее­ся жилье стали I и IV кварталы 2014 года. В октябре-декабре было реализовано на 51,5% больше жилья, чем в III квартале 2014 года, свидетельствует статистика консалтингового центра.
К слову, потребительские предпочтения в последние годы смещаются в сторону первичного рынка жилья. На квартиры в строящихся объектах массового сегмента, по данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», по итогам 2014 года пришлось 93% в структуре потребительского спроса. «Вторичный рынок жилья медленно, но верно уступает позиции, и к настоящему времени больше половины «квартирных» покупок приходится на новостройки», – подтверждает Андрей Тетыш. С другой стороны, достигнутый баланс спроса, по его мнению, будет сохраняться в силу того, что почти каждое приобретение на первичном рынке приводит в движение цепочку сделок с вторичным жильем.

Потребителю по вкусу

Лидерство в рейтинге предпочтений потребителей стабильно удерживают квартиры малых габаритов. «Недорогие однокомнатные квартиры эконом-класса площадью от 32 кв. м или квартиры-студии площадью от 25 кв. м в районах Девяткино, Мурино, Кудрово и станции метро «Парнас» – таковы характеристики наиболее востребованного жилья на первичном рынке по версии NAI Becar. К этому набору стоит добавить, по мнению Андрея Тетыша, двухкомнатные квартиры метражом 53-56 кв. м. Причем, подчеркивает он, 80% жилья эконом-класса сдается сегодня с отделкой, и большинство сделок совершается именно в этом сегменте.
Если говорить о предпочтительной локации среднеэтажного и малоэтажного жилья, то, по мнению Арсения Васильева, наиболее перспективно восточное направление Ленинградской области, которое сегодня «находится в тренде покупательского спроса».
Востребованность формата жилья напрямую обусловлена его классом, утверждает Сергей Мкртчян. «Квартиры класса выше эконома покупаются, как правило, именно для улучшения существующих жилищных условий, и тут у потребителя больше требований к недвижимости», – говорит он. В частности, будущие собственники загородного жилья оценивают его по таким критериям, как экологичность, низкая плотность застройки, большое количество зеленых зон, уровень шума и др. В то же время Андрей Тетыш констатирует: кое-что из подобных дополнительных опций уже перешло в базовый набор понятия «комфортная жизнь». «Если ранее озеленению и облагораживанию прилегающей территории уделялось минимум внимания, то сегодня это очевидные вещи, которые делает каждый застройщик», – убежден эксперт.
Стоит отметить, что к концу прошлого года более трети всех сделок с квартирами в строящихся домах (свыше 37%) пришлось на объекты в пригородной зоне Ленинградской области.

За и против ипотеки

Сегодня, по мнению Полины Яковлевой, у потребителей сохраняется возможность приобрести жилье с привлечением «относительно дешевой ипотеки». Так, в двух крупнейших банках страны ставка по таким кредитам составляет 14-15 и 14,9% соответственно. Сергей Мкртчян, со своей стороны, не видит препятствий к тому, чтобы потребитель прибег к заемным средствам даже в нынешних условиях, если он «уверен в своих доходах и их стабильности». В то время как Арсений Васильев предлагает обратить внимание на возможности, которые предоставляют сами строительные компании. «Фактически подменить собой банки застройщики не могут, но предложить различные варианты оплаты, в том числе за счет реализации имеющейся недвижимости, безусловно, им по силам», – говорит господин Васильев.
Однако если в экспертном сообществе пока не сформировалось общее мнение относительно доступности и уместности ипотечных кредитов, то они единогласны в другом пункте: решающим критерием при выборе жилья должна стать репутация застройщика. «Вкладываться нужно в уверенного застройщика с хорошей репутацией и послужным списком. Лидеры рынка уже прошли кризис 2008 года, в их устойчивости уверенность у нас есть», – комментирует Андрей Тетыш.
«Квартиру следует приобретать по договору долевого участия, обеспечиваю­щему гарантии от долгостроя. Также не стоит хвататься за дешевое предложение, поскольку у надежных компаний цена на объекты, как правило, является рыночной», – дополняет Полина Яковлева.