Высотное будущее Петербургской агломерации

Перспективы высотного жилищного строительства в Петербургской агломерации и преимущества квартир в таких домах для потребителя обсудили участники заседания круглого стола «Жилые высотки в Петербургской агломерации: единство традиций и новаторства», организованного газетой «Строительный Еженедельник. Ленинградская область» при поддержке ГК «РосСтройИнвест».

Татьяна Крамарева, редактор газеты «Строительный Еженедельник. Ленинградская область»
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость»
Евгений Домрачев, председатель Комитета по архитектуре и градострои­тельству – главный архитектор Ленин­градской области
Игорь Креславский, председатель правления ГК «РосСтрой­Инвест»
Виктор Тарасов, директор по строительству ЗАО «РосСтрой­Инвест»
Зиновий Хиславский, директор НП СРО «Высотный строи­тельный комп­лекс»
Александр Стрельников, коммерческий директор ООО «ГЕОИЗОЛ»
Евгений Буянов, руководитель проекта «LIFE-Приморский» ГК «Пионер»
Олег Барков, генеральный директор ЗАО «Ханса Строй»
Александр Андреев, главный архитектор ПКБ ООО «Ремарк»
Алексей Чепик, генеральный директор ООО «Независимая экспертиза строительных проектов»
Анастасия Шувалова, главный архитектор ЗАО «ЯРРА-проект»
Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака»
Евгения Михневич, руководитель проекта АРИН с «ЮИТ Санкт-Петербург»
Петр Коняев, генеральный директор ЗАО «РосСтрой­Геология»

История обязывает

Из-за уникальности Санкт-Петербурга как средоточия памятников истории, культуры и архитектуры и, следовательно, наличия охранных зон объектов культурного наследия и зон регулирования застройки (ЗРЗ) территории под высотное жилищное строительство в черте города существенно ограничены. «Полностью отсутствует возможность строительства небоскребов в историческом центре города, а также на большинстве прилегающих территорий. В спальных районах в соответствии с высотным регламентом выделяются несколько локаций под строительство высоток, кроме того, есть возможность точечного строительства доминант высотой 100-165 м, но, как правило, данные участки расположены в зонах общественно-деловой застройки», – отмечает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость». В качестве возможных локаций под строительство высотных жилых зданий она называет Усть-Славянку в Невском районе (где, к слову, заявлен жилой комп­лекс «Петр Великий и Екатерина Великая» ГК «РосСтройИнвест»), а также Каменку в Примор­ском районе (территории севернее реки Каменка).
«Высотное строительство допускается только в исключительных случаях: такие здания должны стать знаковыми доминантами. Обычно соответствующее решение принимается на общественных слушаниях», – подчеркивает Евгений Домрачев, главный архитектор Ленинградской области. Ссылаясь на мировой опыт, он напоминает, что и в Европе, и в Северной Америке до 80% массового жилищного строительства представлено даже не малоэтажными, а индивидуальными домами – отдельно стоящими или блокированными. «Там есть четкое понятие privacy: мое жилье должно иметь обособленный вход. И градостроительное законодательство довольно изощренным способом это защищает, а этому предшествовали глубочайшие исследования ментальности и культуры граждан этих стран. По сути, строительство многоэтажного жилья с замкнутым контуром пространства – с подъездами – опосредованно запрещено», – уточняет Евгений Домрачев.
Однако приоритет малоэтажного и индивидуального жилищного строительства предполагает активное участие государства в инженерной и транспортной подготовке территории до того, как учас­ток будет выставлен на аукцион, о чем в российских реалиях пока можно только мечтать.
По мнению Игоря Креславского, председателя правления ГК «РосСтройИнвест», высотные здания являются уникальными «в принципе». Он напоминает: даже экспертизу проекты высоток сверх 100 м проходят в Главгосэкспертизе в Москве. «Особый подход должен быть и к локации таких объектов. Необходимо анализировать, удобны ли они в данном месте, украшают ли они Петербург либо Ленинградскую область или нарушают гармонию застройки», – говорит Игорь Креславский.
Виктор Тарасов, директор по строительству ЗАО «РосСтройИнвест», уверен, что высотные доминанты «нужны всегда», поскольку они задают тон окружающему пространству, видоизменяя его либо формируя новое. Нет в Петербургской агломерации препятствий для развития высотного сегмента жилищного строительства и сточки зрения геологии местности. Однако такие проекты предъявляют больше требований к инвестору в плане экономики. «По формальному признаку можно строить и в Ленинградской области высотки. Другое дело, что 150-метровое здание посреди леса, наверное, не очень интересно ни архитектору, ни девелоперу», – констатирует господин Тарасов.

Геология не помеха

Исторически малоэтажная застройка Санкт-Петербурга была обусловлена не только соображениями эстетики, но и геологическими особенностями местности, и в этом смысле Северная столица не уникальна. Как отмечает Евгений Домрачев, аналогично застраивался и Нью-Йорк, где скалистое основание о. Манхэттен дало строителям возможность устремиться ввысь, тогда как на аллювиальных отложениях в пригородах развивался малоэтажный сегмент.
Однако, подчеркивает Зиновий Хислав­ский, директор НП СРО «Высотный строи­тельный комплекс», сегодня технические препятствия для строительства зданий свыше 75 этажей отсутствуют. «Возьмите Шанхай, Пекин, Лондон, где грунты не очень хорошие, а высотные здания строятся. Показательный пример – Гонконг, где средняя этажность жилого дома составляет 37 этажей. Если высотное строительство не позволяют грунты, делается стилобат», – резюмирует господин Хиславский.
С ним солидарен и Александр Стрель­ников, коммерческий директор ООО «ГЕОИЗОЛ», который отмечает, что «возвести высотный объект можно в любых условиях, в том числе в условиях плотной городской застройки при достаточном усилении фундаментов окружающих зданий». И для ООО «ГЕОИЗОЛ», участвовавшего в строительстве достаточно большого числа высотных зданий, это интересно, признал господин Стрельников, с точки зрения и персонального роста, и получения прибыли. По его мнению, камнем преткновения для развития высотного сегмента в Петербургской агломерации являются экономические и градостроительные аспекты в совокупности. «Наверное, в Санкт-Петербурге это не настолько актуальный вопрос, насколько он может быть актуальным в Москве или других мегаполисах. Строить в историческом центре мы не можем, «Сити», как в Москве, у нас не будет. Выжимать максимум из маленького пятна земли в спальных районах сейчас мы тоже не можем, потому что есть градостроительные ограничения, в том числе по социальной инфраструктуре. Поэтому речь сейчас идет, в принципе, о небольшом количестве строительства в черте города и о неограниченных возможностях строительства в области», – констатирует Александр Стрельников, делая вывод: строительство высотных зданий в Санкт-Петербурге – скорее исключение из правил, чем осознанная продвинутая градостроительная политика.

Теория большого вызова

Евгений Буянов, руководитель проекта «LIFE-Приморский» ГК «Пионер», уверен: высотное строительство в российских мегаполисах, в том числе в Московской и Петербургской агломерациях, отличается от исторических аналогов в других странах. «Это не высотки в классическом понимании. У нас высотное строительство ограничивается задачей взять максимально возможные темпы и получить максимальную прибыль. Это отчасти справедливое желание инвестора заработать, отчасти вынужденная мера для инвестора, который загнан в действующие нормативы», – отмечает господин Буянов.
Анализируя побудительные мотивы высотного строительства, Олег Барков, генеральный директор ЗАО «Ханса Строй», также упоминает о пресловутой «жадности застройщика», действующей в любой общественно-экономической формации. «Коллеги могут бросать в меня камнями, но, по-моему, наше «закадье» в районе Шушар и Девяткино – символ коллективной жадности и того правового вакуума, который, как будут писать историки, возник в конце первого десятилетия XXI века», – комментирует он. Однако далее говорит и о мотивах более возвышенных – стремлении застройщика ввысь вследствие желания бросить корпоративный либо личностный вызов.
«Высотные здания возникают из желания оставить о себе след в истории либо вследствие такого видения конкретными людьми перспектив строительства. Это может быть и вызовом со стороны государства, когда оно таким образом самоутверждается. Классические примеры – это нынешние проекты в зоне Персид­ского залива: выше всех, прочнее всех, самые лучшие материалы, самые модные архитекторы. Частично это высотки в Шанхае», – комментирует Олег Барков. В Петербургской агломерации такой пример – единственный действительно высотный жилой комплекс «Князь Александр Невский», реализованный ГК «РосСтройИнвест».
Еще одной причиной возникновения высотных жилых зданий, по мнению господина Баркова, является необходимость решения важных государственных задач. Так, административная площадь Москвы меньше, чем административная площадь Ленинграда (и Петербурга), но живет там в три раза больше людей. Соответственно, типовые решения, применявшиеся в советское время, предусмат­ривали в Москве гораздо большую этажность, чем в Ленинграде.
В петербургской современности весомым основанием для возникновения высотного объекта остается перспектива привлечения в Северную столицу финансовых потоков. «Я был консультантом и горячим сторонником проекта «Лахта-центра». Ради привлечения такой компании, как ОАО «Газпром», в наш город, ради перевода штаб-квартиры, получения налогооблагаемой базы можно было пойти на такой компромисс. Я даже был сторонником строительства в первоначальном месте – возле Большеохтинского моста», – объясняет свою позицию Олег Барков.
К слову, это проект нашел поддержку и у властей Ленинградской области. «Когда «Охта-центр» было решено не строить в первоначально выбранном месте, последовало обращение Алексея Миллера к властям не только Санкт-Петербурга, но и Ленинградской области с просьбой о подборе площадки. Мы с удовольствием подобрали пять площадок: стройте. Вот здесь ограничений у нас нет, потому что это уникальный объект», – рассказывает Евгений Домрачев.

Без права на ошибку

«Во всем мире в высотном строительстве применяются самые инновационные технологии. Это всегда и более сложное, и более дорогостоящее строительство по сравнению с другими сегментами», – выражает Игорь Креславский общее мнение участников заседания круглого стола, акцентируя внимание на нынешних непростых экономических реалиях РФ. «Основной вопрос в связи с развитием высотного жилищного строительства – необходимость гораздо более тщательного подхода к экономике проекта. У нас нет права на ошибку», – утверждает господин Креславский. Он приводит пример Москвы, где высотное строительство остается рентабельным даже при привлечении подрядных организаций и не вполне продуманной экономике, поскольку московская цена 1 кв. м отличается от петербургской в разы. Неэффективность может быть обусловлена не только неправильным выбором технологий и материа­лов, но и отсутствием опыта высотного строительства у петербургских проектировщиков. «Поскольку мало кто проектировал такие высотные здания, начинают перестраховываться: закладывают гораздо более сложные параметры конструкций, чем это оправдано расчетами. К уникальному объекту надо подходить не с типовыми, а с уникальными решениями. И желательно строить его собственными силами, иначе достичь себестоимости в Ленинградской области не удастся», – резюмирует Игорь Креславский.
«С точки зрения технологий и материа­лов в высотном строительстве выбирать надо то, что дешевле и лучше», – убежден Зиновий Хиславский. Характеристиками таких объектов, по его мнению, должны стать остекление от пола до потолка, встроенный пылесос (возможность централизованной пылеуборки в здании), инновационные устройства спасения в случае пожара. Кстати, такие устройства спасения, сообщил он, были разработаны командой проектировщиков ГК «Лидер групп» при строительстве 17-этажного жилого комп­лекса. «Была полностью решена проблема и коллективного, и индивидуального спасения. Система был апробирована пожарными подразделениями и получила высокую оценку профессионалов», – уточняет Зиновий Хиславский.
Развитию сегмента высотного жилищного строительства, по мнению некоторых участников заседания круглого стола, препятствуют и сложности экспертизы проектной документации. «Экспертизу на Leader Tower, или башню Конституции, высотой более 140 м мы проходили в Москве в течение нескольких лет», – говорит Александр Андреев, главный архитектор ПКБ ООО «Ремарк» (входит в ГК «Лидер групп»). Следствие этого опыта – сдержанное отношение застройщика к перспективам реализации новых высотных проектов. «Даже если на карте Петербурга обозначены зоны, где могут появляться дома высотностью более 100 м, мы раздумываем: строить ли на этом пятне объект в 150 м либо лучше ограничиться высотой 99 м, чтобы проходить экспертизу проекта в Петербурге, а не в Москве», – признается Александр Андреев.
Кстати, ГК «РосСтройИнвест» при строи­тельстве ЖК «Князь Александр Невский» пошла именно по такому пути, заложив высоту здания в пределах 99 м.
Отсутствие опыта экспертизы высотных проектов, в свою очередь, обусловлено отсутствием потребности в подобных зданиях в нашей стране в прошлом, утверждает Олег Барков. Более того, это история не только России, но и других европейских государств. «Когда я работал в компании Skanska, были планы построить высотный дом (120 м) в районе так называемой Пьяной гавани, и мы обратились к головной компании с просьбой поделиться опытом высотного строительства. Однако оказалось, что самое высокое здание, построенное ими в Скандинавии к 2004 году, насчитывало всего 30 этажей», – рассказывает Олег Барков.
В то же время, подчеркивает Алексей Чепик, генеральный директор ООО «Независимая экспертиза строительных проектов», никакими строительными нормами РФ ограничения для высотного строительства «жестко» не закреплены. Кроме того, в Петербурге работает «достаточное количество экспертов, которые могут выдать заключение по проекту высотного дома». «За последний год мы смотрели только невысотные проекты, хотя среди инвесторов было достаточно много популярных и влиятельных девелоперов. Но их административный ресурс не позволяет сегодня проектировать и строить высотные здания по различным причинам. В городской черте – в том числе в силу сдерживающей позиции городской власти. В Ленобласти возможности для высотных проектов шире. Сейчас мы работаем с документацией на удивление большого проекта в одном из районов области. На бумаге дома с «бумажными дорогами, бумажной канализацией, водопроводом» и т. д. полностью соответствуют нормам и правилам. Безусловно, чем больше будет доминант, тем будет лучше во всех отношениях с точки зрения эмоциональной», – говорит Алексей Чепик.
По мнению Анастасии Шуваловой, главного архитектора ЗАО «ЯРРА-проект», мытарства прохождения экспертизы в Москве могут быть и «сглажены», если учесть мировой опыт проектирования подобных объектов. «Плюс высотного строительства в том, что, устремляясь вверх, мы освобождаем максимум пространства на участке под жилую среду. Важное, на мой взгляд, при проектировании и строительстве в Санкт-Петербурге и Ленинградской области – это необходимость создать такой образ, чтобы объект вписался в пространство, не нарушив ни одной линии и не вызывая негативные эмоции у жителей. Но, с другой стороны, цена этого образа не должна быть выше цены всего строительства», – говорит Анастасия Шувалова.

Беспроигрышный вариант

Как показывают исследования московских строительных компаний, типичный покупатель жилья в высотном доме – это человек с повышенным эго: высокооплачиваемый профессионал в возрасте до 30 лет без семьи либо молодая семья, которая хочет пожить в свое удовольствие. «Однако таких потребителей не может быть много», – отмечает Олег Барков.
С этим утверждением не согласен Виктор Тарасов, который напоминает: в ЖК «Князь Александр Невский» живут и одинокие люди, и семьи с разным количеством детей. «Наших дольщиков волнуют самые обычные проблемы: качество уборки мест общего пользования, чистота воды из крана и т. д.», – говорит господин Тарасов. Он также подчеркивает: у жильцов «Князя Александра Невского» нет предубеждения против высоких этажей.
«Чем выше жилье, тем оно комфортнее: меньше пыли и шума. А применение монолитной технологии строительства исключает раскачивание дома», – утверждает Зиновий Хиславский.
«Людям импонирует уже сама возможность жить в уникальном доме. Но главный вопрос в стоимости такого жилья. Если стоимость в высотном доме соответствует стоимости в доме средней этажности, то люди будут покупать в высотном», – отмечает Игорь Креславский.
С другой стороны, спросом пользуются 25-этажные жилые дома массового сегмента в ближних пригородах Петербурга, к которым характеристика уникальности неприменима. «Покупатели идут за дешевым жильем», – подчеркивают риэлторы. «Что бы ни говорили об отсутствии комфорта в Девяткино, и студии, и однокомнатные квартиры там покупают сейчас, как горячие пирожки», – отмечает Екатерина Барма­шова, ведущий аналитик АН «Итака». По данным агентства, за 2014 год доля покупок жилья во Всеволожском районе в общем объеме сделок на первичном рынке Петербургской агломерации увеличилась с 30 до 50%. Причем в структуре покупателей лишь 5% – это жители Ленобласти: 22% (летом – до 30%) – жители других регионов РФ, остальные – петербуржцы.
«Стоимость квартиры – главное, на что ориентируется потребитель», – согласна с коллегой Евгения Михневич, руководитель проекта АРИН с «ЮИТ Санкт-Петербург». При этом риэлтор подчеркивает: при наличии определенных характеристик комфорта и небольшом разбросе цен в зависимости от этажа покупатель предпочтет более высокий этаж. «Такой спрос есть. Те, кто сегодня вкладывают средства в недвижимость, готовы выбрать верхние этажи с видами. Но соглашусь с тем, что продукт, который предлагают застройщики, а мы реализуем, прежде всего должен быть продуман с точки зрения соотношения его цены и качества», – резюмирует Евгения Михневич.