До конструктивного диалога далеко?
02.03.2003
Инвестиционно-строительные компании Петербурга по-прежнему не устраивает работа городских властей
в части создания полноценных, в первую очередь законодательных, условий для ведения строительства. Вдобавок у инвесторов-застройщиков все чаще возникают проблемы с населением в рамках так называемых общественных слушаний. Но, как оказалось, большинство застройщиков не умеют правильно их организовать, и, тем самым, убедить население в целесообразности строительства. Этим вопросам была посвящена общегородская конференция, участниками которой стали власть и бизнес.
Сегодня многое делается для улучшения взаимоотношений между участниками инвестиционно-строительного комплекса с органами городской власти, местным самоуправлением и населением. В частности, регулярно проходят встречи строителей с представителями администрации Петербурга, на которых, по мнению обеих сторон, удается не только обменяться взаимными упреками, но и, что самое главное, наметить пути разрешения проблемных ситуаций. Общегородская конференция и стала такой очередной встречей, по итогам которой был принят меморандум, призывающий и городские власти, и жителей города, и самих застройщиков к взаимному пониманию и активному сотрудничеству.
Однако еще до принятия меморандума инвесторы-застройщики узнали, что отныне городские власти в лице КУГИ за них крепко возьмется. Точнее, за тех, кто не соблюдает условия инвестиционного договора. Карать провинившихся будут с помощью закона.
Крайним будет дольщик
Напомним: в городе уже действует «система сдержек и противовесов» для застройщиков, срывающих указанные в инвестиционном договоре сроки строительства. Для таких, по словам заместитель председателя КУГИ Алексея Чичканова, предусмотрено два вида штрафов. Первый – 0,15% от неосвоенных объемов строительства за каждый месяц просрочки. Но только в том случае, если застройщик выполняет свои обязательства по инвестиционному договору (полностью оплатил рыночную оценку земли, передал городу квартиры, инженерные сети или иное имущество, осуществил работы по благоустройству, ремонту и прочее) и ежеквартально направляет КУГИ сведения о реально освоенных объемах работ.
Если эти требования не выполняются, КУГИ вправе применить второй вид штрафа – 1,5% от рыночной стоимости объекта инвестирования, указанной в инвестиционном договоре. Правда, в этом случае чиновникам придется либо самостоятельно выезжать на стройку и проверять ход работ, либо пользоваться сведениями Комитета по строительству.
Как ни парадоксально на первый взгляд, но крайними в этой истории могут оказаться частные инвесторы (дольщики). Дело в том, что КУГИ по окончании строительства, как правило, подписывает протокол о выполнении застройщиком инвестиционных обязательств, о которых сказано выше. Если же этого не происходит, КУГИ, соответственно, протокол не подпишет. В конечном итоге право собственности на построенное (реконструируемое) жилье у дольщиков возникнуть не может, так как провинившийся застройщик не является в соответствии с инвестиционным договором первообладателем прав собственности на это жилье. И это несмотря на то, что свои финансовые обязательства дольщики перед застройщиком выполнили. Дольщикам же не остается ничего другого как попытаться искать правду в суде.
КУГИ – победитель
До недавнего времени судебная практика по таким делам была неотрегулирована, но сейчас, по утверждению Алексея Чичканова, она стремится к определенной однозначности и систематизации. В этой связи г-н Чичканов привел два примера: реконструкция жилых домов по улице Большой Разночинной, 19 (застройщик – ЗАО «УНР-86») и набережной реки Фонтанки, 145 (застройщик – ЗАО «Морспортбизнес»). Оба застройщика не выполнили свои инвестиционные обязательства перед городом, как следствие – дольщики, не получив прав собственности на приобретенные квартиры, обратились в суд.
В первом случае Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа (дело рассматривалось именно здесь, так как одним из основных дольщиков было юридическое лицо) в иске отказал. Подобным образом в отношении теперь уже физических лиц поступит, очевидно, и суд общей юрисдикции. Что касается второго адреса, то из заявлений Алексея Чичканова, следует, что, скорее всего, суд вынесет аналогичное решение. Причем и в первом, и во втором случае застройщикам предписано решить возникшие противоречия с КУГИ.
Таким образом, в Петербурге создан прецедент, когда власти с помощью реальных (правовых) рычагов могут заставить несознательных инвесторов выполнить свои обязательства перед городом. Правда, как часто у нас бывает, страдают от этого граждане – дольщики.
Дешевая компенсация
С вопросом общественных слушаний, казалось бы, все понятно: застройщики пытаются всеми способами убедить общественность в необходимости строительства объекта, а общественность, в свою очередь, всячески этому процессу препятствует. На деле эти противоречия выливаются в головную боль для строителей и нередко к дополнительным финансовым затратам. Но, оказывается, этого можно избежать.
«Необходимо просто и доступно объяснять людям, что, собственно, за объект будет располагаться рядом с их домом, – говорит председатель Комитета по строительству Александр Вахмистров. – Застройщики должны создавать для этих людей комфортабельную среду обитания, а не действовать по принципу «построить дом и бежать», что иногда происходит. Если же следовать такому принципу, то продуктивного диалога между строителями и населением никогда не получится».
Примеры такого диалога есть. Так, по словам генерального директора компании «АСЭРП» Леонида Бочарова, их фирма несколько раз проходила общественные слушания в Пушкинском районе (где работает компания), которые охарактеризовались не только бесконфликтной обстановкой, но и превратились, по сути, в праздник для людей. Но этому, по признанию г-на Бочарова, в немалой степени способствовала отличная репутация этой организации и построенные ранее на территории Пушкинского района объекты.
Очень часто застройщики пытаются решить вопрос общественных слушаний наскоком, давлением на людей, но, как правило, это только усугубляет проблему. Как считает депутат Госдумы Петр Шелищ, побывавший на прошлой неделе у себя на родине в Петербурге, это тема очень серьезная. «Но если застройщик решил построить какой-то объект рядом с жилым зданием, – считает народный избранник, – надо вырабатывать нормальные процедуры человеческих взаимоотношений с гражданами. Иногда достаточно предложить людям дешевую компенсацию, например, благоустроить их двор, разбить скверик для детей и т.п.».
Блажь в сторону
Очень важно, по мнению г-на Вахмистрова, уделять внимание составлению протоколов общественных слушаний, потому что все, что в них записывается, автоматически переносится в распоряжение губернатора и впоследствии ложится на плечи застройщиков. Нередко горожане описывают свое отношение к предполагаемому строительству весьма эмоциально, неконкретно: либо совсем ничего не пишут, либо пишут такое, что вызывает смех у чиновников.
Александр Вахмистров советует застройщикам вести с общественностью профессиональный диалог на равных. Не обманом добиваться благосклонности горожан, а выстраивать четкую цепь рассуждений, чтобы люди поддержали тот или иной проект. Кроме этого, председатель Комитета по строительству рекомендует в особо трудных местах при уплотнении застройки привлекать к организации общественных слушаний квалифицированных психологов и конфликтологов.
«Опыт проведения или не проведения общественных слушаний показывает, – утверждает директор Петербургского центра разрешения конфликтов Ольга Аллахвердова, – что до конструктивных решений еще очень далеко». Многие застройщики считают, что информировать население о своих планах – ненужная блажь и лишняя потеря времени, поскольку им и так приходится выкладывать круглую сумму за сам земельный участок и прочие процедуры.
Автор: Андрей Теплоухов
в части создания полноценных, в первую очередь законодательных, условий для ведения строительства. Вдобавок у инвесторов-застройщиков все чаще возникают проблемы с населением в рамках так называемых общественных слушаний. Но, как оказалось, большинство застройщиков не умеют правильно их организовать, и, тем самым, убедить население в целесообразности строительства. Этим вопросам была посвящена общегородская конференция, участниками которой стали власть и бизнес.
Сегодня многое делается для улучшения взаимоотношений между участниками инвестиционно-строительного комплекса с органами городской власти, местным самоуправлением и населением. В частности, регулярно проходят встречи строителей с представителями администрации Петербурга, на которых, по мнению обеих сторон, удается не только обменяться взаимными упреками, но и, что самое главное, наметить пути разрешения проблемных ситуаций. Общегородская конференция и стала такой очередной встречей, по итогам которой был принят меморандум, призывающий и городские власти, и жителей города, и самих застройщиков к взаимному пониманию и активному сотрудничеству.
Однако еще до принятия меморандума инвесторы-застройщики узнали, что отныне городские власти в лице КУГИ за них крепко возьмется. Точнее, за тех, кто не соблюдает условия инвестиционного договора. Карать провинившихся будут с помощью закона.
Крайним будет дольщик
Напомним: в городе уже действует «система сдержек и противовесов» для застройщиков, срывающих указанные в инвестиционном договоре сроки строительства. Для таких, по словам заместитель председателя КУГИ Алексея Чичканова, предусмотрено два вида штрафов. Первый – 0,15% от неосвоенных объемов строительства за каждый месяц просрочки. Но только в том случае, если застройщик выполняет свои обязательства по инвестиционному договору (полностью оплатил рыночную оценку земли, передал городу квартиры, инженерные сети или иное имущество, осуществил работы по благоустройству, ремонту и прочее) и ежеквартально направляет КУГИ сведения о реально освоенных объемах работ.
Если эти требования не выполняются, КУГИ вправе применить второй вид штрафа – 1,5% от рыночной стоимости объекта инвестирования, указанной в инвестиционном договоре. Правда, в этом случае чиновникам придется либо самостоятельно выезжать на стройку и проверять ход работ, либо пользоваться сведениями Комитета по строительству.
Как ни парадоксально на первый взгляд, но крайними в этой истории могут оказаться частные инвесторы (дольщики). Дело в том, что КУГИ по окончании строительства, как правило, подписывает протокол о выполнении застройщиком инвестиционных обязательств, о которых сказано выше. Если же этого не происходит, КУГИ, соответственно, протокол не подпишет. В конечном итоге право собственности на построенное (реконструируемое) жилье у дольщиков возникнуть не может, так как провинившийся застройщик не является в соответствии с инвестиционным договором первообладателем прав собственности на это жилье. И это несмотря на то, что свои финансовые обязательства дольщики перед застройщиком выполнили. Дольщикам же не остается ничего другого как попытаться искать правду в суде.
КУГИ – победитель
До недавнего времени судебная практика по таким делам была неотрегулирована, но сейчас, по утверждению Алексея Чичканова, она стремится к определенной однозначности и систематизации. В этой связи г-н Чичканов привел два примера: реконструкция жилых домов по улице Большой Разночинной, 19 (застройщик – ЗАО «УНР-86») и набережной реки Фонтанки, 145 (застройщик – ЗАО «Морспортбизнес»). Оба застройщика не выполнили свои инвестиционные обязательства перед городом, как следствие – дольщики, не получив прав собственности на приобретенные квартиры, обратились в суд.
В первом случае Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа (дело рассматривалось именно здесь, так как одним из основных дольщиков было юридическое лицо) в иске отказал. Подобным образом в отношении теперь уже физических лиц поступит, очевидно, и суд общей юрисдикции. Что касается второго адреса, то из заявлений Алексея Чичканова, следует, что, скорее всего, суд вынесет аналогичное решение. Причем и в первом, и во втором случае застройщикам предписано решить возникшие противоречия с КУГИ.
Таким образом, в Петербурге создан прецедент, когда власти с помощью реальных (правовых) рычагов могут заставить несознательных инвесторов выполнить свои обязательства перед городом. Правда, как часто у нас бывает, страдают от этого граждане – дольщики.
Дешевая компенсация
С вопросом общественных слушаний, казалось бы, все понятно: застройщики пытаются всеми способами убедить общественность в необходимости строительства объекта, а общественность, в свою очередь, всячески этому процессу препятствует. На деле эти противоречия выливаются в головную боль для строителей и нередко к дополнительным финансовым затратам. Но, оказывается, этого можно избежать.
«Необходимо просто и доступно объяснять людям, что, собственно, за объект будет располагаться рядом с их домом, – говорит председатель Комитета по строительству Александр Вахмистров. – Застройщики должны создавать для этих людей комфортабельную среду обитания, а не действовать по принципу «построить дом и бежать», что иногда происходит. Если же следовать такому принципу, то продуктивного диалога между строителями и населением никогда не получится».
Примеры такого диалога есть. Так, по словам генерального директора компании «АСЭРП» Леонида Бочарова, их фирма несколько раз проходила общественные слушания в Пушкинском районе (где работает компания), которые охарактеризовались не только бесконфликтной обстановкой, но и превратились, по сути, в праздник для людей. Но этому, по признанию г-на Бочарова, в немалой степени способствовала отличная репутация этой организации и построенные ранее на территории Пушкинского района объекты.
Очень часто застройщики пытаются решить вопрос общественных слушаний наскоком, давлением на людей, но, как правило, это только усугубляет проблему. Как считает депутат Госдумы Петр Шелищ, побывавший на прошлой неделе у себя на родине в Петербурге, это тема очень серьезная. «Но если застройщик решил построить какой-то объект рядом с жилым зданием, – считает народный избранник, – надо вырабатывать нормальные процедуры человеческих взаимоотношений с гражданами. Иногда достаточно предложить людям дешевую компенсацию, например, благоустроить их двор, разбить скверик для детей и т.п.».
Блажь в сторону
Очень важно, по мнению г-на Вахмистрова, уделять внимание составлению протоколов общественных слушаний, потому что все, что в них записывается, автоматически переносится в распоряжение губернатора и впоследствии ложится на плечи застройщиков. Нередко горожане описывают свое отношение к предполагаемому строительству весьма эмоциально, неконкретно: либо совсем ничего не пишут, либо пишут такое, что вызывает смех у чиновников.
Александр Вахмистров советует застройщикам вести с общественностью профессиональный диалог на равных. Не обманом добиваться благосклонности горожан, а выстраивать четкую цепь рассуждений, чтобы люди поддержали тот или иной проект. Кроме этого, председатель Комитета по строительству рекомендует в особо трудных местах при уплотнении застройки привлекать к организации общественных слушаний квалифицированных психологов и конфликтологов.
«Опыт проведения или не проведения общественных слушаний показывает, – утверждает директор Петербургского центра разрешения конфликтов Ольга Аллахвердова, – что до конструктивных решений еще очень далеко». Многие застройщики считают, что информировать население о своих планах – ненужная блажь и лишняя потеря времени, поскольку им и так приходится выкладывать круглую сумму за сам земельный участок и прочие процедуры.
Автор: Андрей Теплоухов
рубрика:
Правила игры
