В поисках настоящих девелоперов
02.03.2003
Слова «девелопмент» и «девелопер» прочно вошли в лексикон участников инвестиционно-строительного комплекса Санкт-Петербурга. Одни именуют девелоперами только серьезные профессиональные компании, которые комплексно подходят к организации процесса строительства. Другие считают, что к девелоперам относятся и те, кто хоть раз прошел ИТК. Наконец, есть люди, утверждающие, что в северной столице девелоперов просто нет.
Одиннадцать лет назад, когда российский рынок недвижимости только зарождался, профессиональное сообщество горячо обсуждало и в итоге экспортировало в народные массы термин «риэлтер». Примерно то же самое происходит сегодня с определением «девелопер». Правда, если в первом случае люди (риэлтеры) начинали сначала усердно работать и только затем подводили под свою деятельность теорию, то нынче мы являемся свидетелями обратного процесса. Тема девелопмента, в том числе и с точки зрения научного обоснования, все чаще звучит в газетных статьях, книгах или на авторитетных собраниях. Вот и недавно этот вопрос обсуждался на круглом столе «Девелопмент в Санкт-Петербурге и России: проблемы и перспективы развития», который был организован Институтом недвижимости и Ассоциацией домостроителей Санкт-Петербурга.
О кирпичах и о деньгах
В переводе с английского языка слово «development» означает развитие. Применительно к рынку недвижимости девелопмент – это инициирование и продвижение проектов, связанных с созданием новых объектов недвижимости.
Исполнительный директор Ассоциации домостроителей Петербурга Сергей Максимов считает, что девелопмент – это эффективная организация инвестиционно-строительного процесса, включающая в себя выбор оптимального времени для реализации проекта, умение организовать правильную работу подрядчиков и использовать оригинальные источники финансирования, а также многое другое.
Кстати, о выборе оптимального времени. Одна из модных западных теорий девелопмента гласит, что проекты нужно начинать в тот момент, когда рынок находится в нижней точке активности, но уже появились первые симптомы оживления. Тогда к моменту окончания проекта рынок будет близок к пику активности, и в итоге проект окажется наиболее выгодным.
«Термин «девелопер» – скорее книжный, теоретический, – считает руководитель службы по связям с общественностью корпорации «Строймонтаж» Павел Созинов. – Специалистов, которые по праву могли бы носить это звание, в нашем городе нет, по крайней мере, в настоящее время. На Западе «девелопер» является устоявшимся термином, у нас – несколько расплывчатым определением. На профессиональном сленге оно воспринимается как антоним слову «подрядчик» и почти как синоним понятию «застройщик».
Сегодня в Петербурге есть ряд компаний, которые многие специалисты именуют девелоперами. Такие фирмы инициируют проекты, согласовывают их, разрабатывают бизнес-планы, привлекают инвестиции и придумывают схемы финансирования, увязывают работу подрядчиков и в конечном итоге сами же реализуют эти проекты. По мнению Павла Созинова, это неправильно. Девелопер по определению не должен работать в одиночку, он может быть только инициатором, координатором и в определенной степени соучастником событий. Кроме него, считает г-н Созинов, в создании девелоперского проекта должны принимать участие и другие партнеры, в первую очередь финансовые организации, такие как пенсионные и страховые фонды – как это происходит на Западе.
К слову, по меткому выражению Сергея Максимова, девелопмент – это разговор не о кирпичах, а о деньгах (классический способ привлечения средств см. ниже).
Блестящие перспективы
Классический девелопмент предполагает дифференцированный подход к организации инвестиционно-строительного процесса, то есть выделение всех его этапов в самостоятельные бизнес-единицы. В Петербурге, повторимся, компании, называющие себя девелоперами, делают все своими силами. «Очевидно, – говорит Павел Созинов, – это закономерно на данном этапе развития рынка: с одной стороны уменьшаются издержки, с другой – снижаются риски. Компании укрупняются, пытаясь охватить все направления деятельности – от стадии идеи до стадии реализации».
Особенно это заметно на рынке жилищного строительства, где активно привлекаются деньги частных инвесторов (дольщиков). Но вряд ли эту модель можно назвать чисто девелоперской, утверждает Павел Созинов, скорее всего, это «квазидевелоперская» форма.
В западной практике для организации финансирования в жилищное строительство активно используются залоги уже имеющейся недвижимости (например, земельного участка под строительство), однако в России, в том числе в Петербурге, эта схема пока невозможна из-за пробелов в законодательстве.
Несмотря на это, петербургскому девелопменту предрекают хорошее будущее. Особенно в части развития строительства бизнес-центров и торговых комплексов. Для этого, по словам генерального директора компании «Рост-Риэлти» Валерия Вакуленко, надо правильно оценить и воспользоваться потенциалом города. «Девелоперы, – считает он, – должны обладать буквально энциклопедическими знаниями: они обязаны разбираться в вопросах экономики, архитектуры, должны понимать социальную востребованность конкретного объекта, иметь познания во многих смежных отраслях и т. д.».
Иными словами, настоящий девелопер должен иметь глубокие знания по многим отраслям жизнедеятельности города. В совокупности с мировым опытом эти знания помогут российским девелоперам преобразить Петербург, который, по мнению Валерия Вакуленко, обладает в сфере девелопмента блестящими перспективами.
Справка
Классическая схема финансирования девелоперского проекта
После вложения 10% собственных средств девелопер привлекает крупного стратегического инвестора, который берет на себя не менее 25% стоимости проекта (при этом обоим по окончании строительства достается по 50% построенной недвижимости). Следующий этап – привлечение банковского кредита на сумму, составляющую 25–30% от стоимости проекта. Затем в проект вступают средства подрядчика – 10%. Остаток добирается за счет предарендных платежей клиентов, поиск которых начинается не позже, чем при 50-процентной готовности объекта.
Автор: Андрей Теплоухов
Одиннадцать лет назад, когда российский рынок недвижимости только зарождался, профессиональное сообщество горячо обсуждало и в итоге экспортировало в народные массы термин «риэлтер». Примерно то же самое происходит сегодня с определением «девелопер». Правда, если в первом случае люди (риэлтеры) начинали сначала усердно работать и только затем подводили под свою деятельность теорию, то нынче мы являемся свидетелями обратного процесса. Тема девелопмента, в том числе и с точки зрения научного обоснования, все чаще звучит в газетных статьях, книгах или на авторитетных собраниях. Вот и недавно этот вопрос обсуждался на круглом столе «Девелопмент в Санкт-Петербурге и России: проблемы и перспективы развития», который был организован Институтом недвижимости и Ассоциацией домостроителей Санкт-Петербурга.
О кирпичах и о деньгах
В переводе с английского языка слово «development» означает развитие. Применительно к рынку недвижимости девелопмент – это инициирование и продвижение проектов, связанных с созданием новых объектов недвижимости.
Исполнительный директор Ассоциации домостроителей Петербурга Сергей Максимов считает, что девелопмент – это эффективная организация инвестиционно-строительного процесса, включающая в себя выбор оптимального времени для реализации проекта, умение организовать правильную работу подрядчиков и использовать оригинальные источники финансирования, а также многое другое.
Кстати, о выборе оптимального времени. Одна из модных западных теорий девелопмента гласит, что проекты нужно начинать в тот момент, когда рынок находится в нижней точке активности, но уже появились первые симптомы оживления. Тогда к моменту окончания проекта рынок будет близок к пику активности, и в итоге проект окажется наиболее выгодным.
«Термин «девелопер» – скорее книжный, теоретический, – считает руководитель службы по связям с общественностью корпорации «Строймонтаж» Павел Созинов. – Специалистов, которые по праву могли бы носить это звание, в нашем городе нет, по крайней мере, в настоящее время. На Западе «девелопер» является устоявшимся термином, у нас – несколько расплывчатым определением. На профессиональном сленге оно воспринимается как антоним слову «подрядчик» и почти как синоним понятию «застройщик».
Сегодня в Петербурге есть ряд компаний, которые многие специалисты именуют девелоперами. Такие фирмы инициируют проекты, согласовывают их, разрабатывают бизнес-планы, привлекают инвестиции и придумывают схемы финансирования, увязывают работу подрядчиков и в конечном итоге сами же реализуют эти проекты. По мнению Павла Созинова, это неправильно. Девелопер по определению не должен работать в одиночку, он может быть только инициатором, координатором и в определенной степени соучастником событий. Кроме него, считает г-н Созинов, в создании девелоперского проекта должны принимать участие и другие партнеры, в первую очередь финансовые организации, такие как пенсионные и страховые фонды – как это происходит на Западе.
К слову, по меткому выражению Сергея Максимова, девелопмент – это разговор не о кирпичах, а о деньгах (классический способ привлечения средств см. ниже).
Блестящие перспективы
Классический девелопмент предполагает дифференцированный подход к организации инвестиционно-строительного процесса, то есть выделение всех его этапов в самостоятельные бизнес-единицы. В Петербурге, повторимся, компании, называющие себя девелоперами, делают все своими силами. «Очевидно, – говорит Павел Созинов, – это закономерно на данном этапе развития рынка: с одной стороны уменьшаются издержки, с другой – снижаются риски. Компании укрупняются, пытаясь охватить все направления деятельности – от стадии идеи до стадии реализации».
Особенно это заметно на рынке жилищного строительства, где активно привлекаются деньги частных инвесторов (дольщиков). Но вряд ли эту модель можно назвать чисто девелоперской, утверждает Павел Созинов, скорее всего, это «квазидевелоперская» форма.
В западной практике для организации финансирования в жилищное строительство активно используются залоги уже имеющейся недвижимости (например, земельного участка под строительство), однако в России, в том числе в Петербурге, эта схема пока невозможна из-за пробелов в законодательстве.
Несмотря на это, петербургскому девелопменту предрекают хорошее будущее. Особенно в части развития строительства бизнес-центров и торговых комплексов. Для этого, по словам генерального директора компании «Рост-Риэлти» Валерия Вакуленко, надо правильно оценить и воспользоваться потенциалом города. «Девелоперы, – считает он, – должны обладать буквально энциклопедическими знаниями: они обязаны разбираться в вопросах экономики, архитектуры, должны понимать социальную востребованность конкретного объекта, иметь познания во многих смежных отраслях и т. д.».
Иными словами, настоящий девелопер должен иметь глубокие знания по многим отраслям жизнедеятельности города. В совокупности с мировым опытом эти знания помогут российским девелоперам преобразить Петербург, который, по мнению Валерия Вакуленко, обладает в сфере девелопмента блестящими перспективами.
Справка
Классическая схема финансирования девелоперского проекта
После вложения 10% собственных средств девелопер привлекает крупного стратегического инвестора, который берет на себя не менее 25% стоимости проекта (при этом обоим по окончании строительства достается по 50% построенной недвижимости). Следующий этап – привлечение банковского кредита на сумму, составляющую 25–30% от стоимости проекта. Затем в проект вступают средства подрядчика – 10%. Остаток добирается за счет предарендных платежей клиентов, поиск которых начинается не позже, чем при 50-процентной готовности объекта.
Автор: Андрей Теплоухов
рубрика:
Тенденции и перспективы
