Единственный путь к деньгам

Получить кредит на проектное финансирование непросто, однако это фактически единственный способ работы для девелоперов, реальной альтернативы банковскому кредитованию пока нет.

Банковское кредитование по-прежнему остается одним из основных источников финансирования девелоперских проектов, отмечают игроки строительного рынка. С его помощью застройщики решают многие базовые вопросы – непрерывности поступления средств, покрытия кассовых разрывов и управления собственной ликвидностью, что позволяет в целом эффективнее вести бизнес.
Между тем банки предъявляют серьезные требования к застройщикам. Это высокая экономическая эффективность проекта, уже полученное разрешение на строительство, реализация проекта в соответствии с требованиями 214-ФЗ, вложения инициатором не менее 15-30% собственных средств от бюджета до вхождения банка в проект, наличие успешного опыта и безупречная деловая репутация.
«Что касается самого проекта, здесь можно выделить риск недофинансирования, маркетинговый риск, риски, связанные с технологией строительства, исходно-разрешительной документацией, – перечисляет управляющий филиалом Номос-Банка в Санкт-Петербурге Виктор Питернов. – Также существенное внимание банк обращает на чувствительность проекта к изменению его основных параметров».
«Компаний, которые в полной мере соответствуют этим критериям, не так много», – констатирует вице-президент по финансам холдинга RBI Алексей Ефремов. Причем альтернативы банковскому кредитованию у застройщиков практически нет. «Мы не ожидаем, что ситуация с ликвидностью до конца года значительно улучшится или случится реинкарнация других инструментов корпоративного финансирования», – добавляет господин Ефремов.
Обойтись без прямого банковского кредитования проектов удается лишь некоторым застройщикам. Это позволяет сделать ипотечное кредитование, когда фактически для покупки квартир в строящихся объектах кредитуются физические лица, но средства, в конечном счете, попадают к застройщику.
«Поступления от продаж в домах эконом-класса, на текущий момент времени, как правило, значительно превышают необходимые объемы затрат для строительства», – поясняет заместитель директора головного отделения по Санкт-Петербургу Северо-Западного банка Сбербанка России Татьяна Логинова.
Существует и еще один способ получить банковское финансирование – кредит под оборотные средства. «Это кредит на ведение текущего бизнеса, – рассказывает первый заместитель гендиректора ГК «Пионер» петербургского направления Александр Погодин. – Минус в том, что этот кредит не может быть очень большим, так как банк учитывает дополнительные риски, которые могут возникать в ситуации, когда банк не устанавливает жесткие обязательства перед кредитором».
Однако, как правило, без банковского кредитования крупные проекты коммерческой недвижимости и проекты строительства жилых домов бизнес- и элит-класса не могут быть осуществлены либо в запланированные сроки, либо с ожидаемой доходностью для девелоперов, подводит черту Татьяна Логинова.