Сергей Ефремов: «Девелоперы все чаще предпочитают реконцепцию сносу»

– Самый крупный наш проект реализуется еще с прошлого года. Это проект комплексной реновации территории 7,5 га завода «Электросила» на нечетной стороне Московского проспекта в Санкт-Петербурге, где мы выполняем работы по глобальному высвобождению промышленной зоны и подготовку территории к новому развитию. В настоящее время завод все оборудование уже вывез на новую площадку в Металлострое. Мы же заключили договор с генподрядчиком проекта – в скором времени будем разрабатывать котлованы. Также у нас есть проект в Мурманске, где мы по контракту с «ФосАгро» готовимся к сносу бывшей апатит-нефелиновой фабрики – это огромный саркофаг, который располагается в границах города Кировска. Изначально производство было основано в достаточно небольшом по размерам городе, а затем расширение фабрики стало невозможным – объект оказался в городском кольце. Здание АНОФ-1 фактически было законсервировано и простояло более 50 лет в виде полуразвалившегося здания, которое на данный момент представляет реальную угрозу для безопасности горожан. 

В этом году мы закончили снос военной части в подмосковных Мытищах. Остались работы по выносу инженерных сетей, которые по объективным причинам оперативно выполнить невозможно. Сначала мы просто занимались сносом всех существующих на участке строений. Затем заключили договор и перешли к подготовке территории под строительство – в течение полугода вели разработку котлованов. Мы считаем, что проект фактически закончен. Буквально месяц назад нами закончен крупный проект уже в самой Москве. Мы занимались сносом Кусковского химического завода для ГК «ПИК». На участке в 35 га мы выполнили подготовку площадки под строительство нового жилого микрорайона «Большое Кусково». Для нас это был знаковый проект, участие в нем свидетельствует о закреплении компании на столичном рынке. Кроме того, в планах компании провести редевелопмент еще двух крупных столичных заводов. Один из них находится практически в центре города. В течение месяца мы должны выйти на эти объекты. Отмечу, практически на всех объектах, где мы занимаемся демонтажем, мы плавно переходим к работе по подготовке площадки к новому строительству. Мы стараемся специализироваться именно на комплексной реновации территорий под развитие. Наша задача заключается в том, чтобы после выполнения работ ГК «Размах» заказчик получил ровную площадку, полностью готовую к старту инвестиционного проекта. В качестве примера я могу привести один из последних наших проектов в Петербурге – реновацию территории заводов «Керамика» и «Стройфарфор» на Южном шоссе, где мы выступаем уже не как подрядчик по сносу зданий, а в качестве компании, которая «начисто» подготовит территорию под строительство нового жилого комплекса. Сами заводы сносил другой подрядчик, мы же будем изымать все подземные части фундамента и непосредственно готовить площадку к новому строительству. 

 

– Специфика, конечно, есть. Столичный рынок – это другие деньги и другая экономическая ситуация. Есть существенные различия в самом подходе к редевелопменту – он более масштабный, нежели в Петербурге, у нас пока нет такого размаха в деле реновации промышленных территорий, как в столице. Сегодня петербургский заказчик на всем хочет сэкономить, сделать все сам. В Москве же более масштабные проекты, инвестор охотнее заказывает услуги профессионалов, и, соответственно, рынок подряда в столице сегодня живее, конкурентоспособнее.

Вместе с тем конкуренция разворачивается и за сами промышленные площадки. Если в Петербурге с владельцем того или иного заброшенного завода можно поговорить, поторговаться, то столичные промышленники, избалованные высокими ценниками на землю и имущество, сразу называют цену. И тут уже девелоперы строятся в очередь со своими предложениями.

Также есть большие отличия в плане согласования строительной документации. В Москве все делается быстрее и во многом проще. В частности, по вопросам экологии там действуют совершенно прозрачные методики расчета, стандартизированные под каждый объект, под каждый объем. Действует общий регламент, согласно которому за один день может быть согласована вся документация. 

 

– Сегодня мы видим, что Петербург опоясан «серым поясом» промышленных предприятий. И это абсолютно нормальная ситуация. Любой крупный город мира отстраивается по такой схеме. Но город растет, его границы наступают на промышленные территории, и возникает потребность выводить мощности на расстояние как минимум 30-50 км от городского центра. Сейчас многие предприятия продолжают работать в центре города, и это ситуация плачевная, ведь ухудшается экологическая обстановка, увеличивается нагрузка на транспортную инфраструктуру. Мне, например, некомфортно жить, зная, что рядом с моим домом собираются атомные подлодки или работает аммиачный хладокомбинат. Ну зачем нам эти производства в центре города? Это своего рода преступление, если в центре города красивейшая набережная занята каким-то заводом. Это место можно было бы использовать для жизни, разбить парк, построить культурные или социальные объекты. Более того, большинство петербургских площадок сегодня попросту бездействуют, представляя из себя «серое пятно» на карте и свалку отходов по факту. Есть объекты, где кроме самого названия и собственника ничего и не осталось. Реновация в этом случае – вещь необходимая, она позволяет убирать «серые пятна», заброшенные, неиспользуемые территории для строительства на их месте нового жилья, социальных объектов, парковок и т. д. 

Что касается нашей компании, то в рамках формирования облика Измайловской перспективы, согласно Генплану города, мы пятно за пятном ведем комплексную работу по реновации промышленных зон, расположенных в районе Московского проспекта. Мы занимаемся редевелопментом высвобождаемой территории завода «Электросила», практически завершены работы по реновации участка завода «Петмол». Кроме того, в ближайший месяц планируем выйти еще на два объекта в этом же районе, но до подписания договора я их называть не могу. По моим представлениям, наша компания обеспечена серьезными заказами на ближайшие полтора года как минимум. Ведь чтобы реализовать проект уровня «Электросилы», нужно потратить год. И таких проектов, включая проекты в регионах, мы сегодня имеем порядка 16. Особо отмечу, что мы не ждем заказов, а сами ищем участки, нуждающиеся в редевелопменте, и предлагаем инвестору сначала сделать проект реновации и выноса производства. Для этого у нас работает отдельное направление развития. Мы ведем двухсторонний диалог с владельцами заводов и девелоперами, чтобы на почве взаимного интереса дать старт новым и обоюдно интересным проектам. 

 

– Двигатель сегодняшнего капиталистического общества – это экономика, и если предприятие поймет, что экономический эффект от продажи промышленной площадки покроет издержки на покупку земли, на переезд предприятия за город, тогда другой мотивации промышленникам и не надо. Что касается дороговизны покупки участка и подведения к нему инженерии – да, сегодня это огромные суммы. Но глядя на столичный опыт, можно констатировать, что в Петербурге просто не пришло время такого предложения от девелопера, которое легко покрыло бы все эти издержки.

Еще один мотивирующий предприятия момент – необходимость модернизации. Некоторые современные конструкции, технологии производства, оборудование не подходят для старых городских промышленных площадок. Тем более расположенных в центре города. При всех своих достоинствах технических эстетически они не впишутся в архитектуру окружающей застройки. Это касается, например, современных низкотемпературных складов – полиуретановые сэндвич-панели эквивалентны кирпичной кладке 1,5 м. А их обслуживание и содержание в разы дешевле. Но вряд ли какому предприятию на набережной Невы разрешат построить такую эргономичную конструкцию, да и нужны ли они в городе? Ведь если предприятие действующее, если это не простаивающая свалка, ему обязательно нужно будет со временем расширять производство, но в рамках города это будет просто невозможно. Проще выгодно продать свой завод и на вырученные деньги отстроить новое производство в удобном месте. 

 

– Мне кажется, что будущее за лофт-проектами. Эти проекты были бы особенно интересны в центре города. Сегодня такие проекты приспособления промышленных зданий под жилье широко распространены в США и Европе. Более того, в Нью-Йорке такое жилье считается наиболее престижным и дорогим. Также в последние годы появилось такое понятие, как «апарт-отель», или «апартаменты». Это некий законодательный обход инвестором тех преград, которые возникают при жилищном строительстве. Для строительства апарт-отеля нет тех строгих требований, которые предъявляются к жилым проектам, оборудовать их намного легче, и вместе с тем полноценно жить в апарт-отелях сегодня никто никому запретить не может. 

 

– Если говорить о действительно крупных проектах, то в первую очередь стоит выделить территорию судостроительного завода «Адмиралтейские верфи», которую при грамотном подходе можно преобразовать в современный городской район. Когда наконец предприятие будет вывезено, освободится гигантская территория, которая неизбежно привлечет внимание самых крупных инвесторов. Имеет значение еще и имиджевая составляющая – это, по сути, морские ворота нашего города, через которые будут проходить корабли. Такой проект, конечно, подразумевает строительство нескольких кварталов элитного жилья. По престижности он бы не уступал Крестовскому острову. 

 

– На самом деле, меня очень радует рост активности инициативных групп, появление общественных движений и организаций, которые занимаются тем, что привлекают внимание к необходимости сохранения исторических памятников. Я поддерживаю большинство их инициатив. Реновация промышленных площадок в историческом центре Петербурга сопряжена с сохранением и приспособлением памятников промышленной архитектуры, и поэтому мы не можем оставлять в стороне мнение градозащитников, которые сегодня больше, чем местные власти, следят за соблюдением законодательства в отношении сохранения исторического наследия. Другое дело, что у нас действует совершенно абсурдное деление памятников на «старые» и «новые». Кто-то просто прочертил планку: здания до 1917 года – обязательно сохранять, после 1917-го – можно сносить. Я считаю, что хронологический подход в этом отношении – не самый верный. Скорее, нужен эстетический – нужно уметь грамотно вписывать в новую архитектурную концепцию любое красивое историческое здание. Ведь таким образом девелопер может придать имиджевую составляющую своему проекту. Я очень рад тому, что крупные девелоперы начали обращать внимание на эти аспекты. Прошло время работы по принципу «большие деньги любой ценой». Вопросы приспособления и реконцепции обсуждаются сегодня гораздо чаще, чем вопросы глобального сноса. И я очень рад, что сегодня наша компания достигла такого уровня развития, при котором мы сами выбираем, в каком проекте участвовать, а от какого лучше отказаться. В случае наличия сомнений мы просто говорим, что заниматься противоправными действиями не будем. Более того, мы никогда не начинаем снос без проведения предварительной экспертизы объекта. 

– В том-то и проблема – никто не может поручиться за действия всех представителей рынка демонтажных работ. Очень часто инвестор просит от подрядчика по сносу здания лишь финальную стоимость работ. Анализ имеющихся на участке построек, сложности с оформлением разрешительной документации его не интересуют. Разумеется, на объявленный за этим тендер придет десяток мелких организаций-однодневок, которые силами мигрантов в короткие сроки снесут что угодно. Инвестор всегда смотрит с точки зрения коммерческой выгоды. И кто предложил меньшую цену, тот и будет ломать. И таким компаниям радостно доверяют снос либо исторических построек, либо высоток по соседству с жилыми домами. А какая ответственность у такого подрядчика-однодневки? Так как снос является технологически сложной операцией и связан с серьезной опасностью как для самих строителей, так и для жителей города, необходимо специальным образом регламентировать этот вопрос, лицензировать деятельность демонтажных компаний. Сейчас идет некий процесс осознания роли и места демонтажа в общей структуре строительного цикла. Власть должна обеспокоиться этим вопросом и допускать к работам по сносу только профессионалов, которые обладают соответствующей производственно-технической базой, имеют достаточный опыт проведения таких работ.