Без права оптимизации

Еще несколько лет назад закрытые ПИФы недвижимости рассматривались как возможность оптимизации налогообложения. Но потеряв льготы по налогам, они лишились и части вкладчиков. Сегодня этот инструмент остается востребованным среди тех, кто хочет диверсифицировать активы.

В январе-июле 2012 года стоимость чистых активов (СЧА) закрытых ПИФов недвижимости, по данным Investfunds, выросла на 9,98 млрд рублей и составила на начало августа более 144 млрд рублей. За последний год в России открылось около 30 новых фондов, но практически все они носят кэптивный, непубличный характер, то есть недоступны для широкого круга инвесторов, отмечает заместитель председателя правления УК «Арсагера» Алексей Астапов.
В I квартале этого года СЧА фондов недвижимости снижалась. А во II квартале наблюдалась стабилизация и улучшение динамики в данном сегменте – динамика цен на жилье была позитивной, а вложения в недвижимость традиционно носят в РФ «защитный» характер, говорит главный экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин.
Во время кризиса ПИФы недвижимости рассматривались банками как инструмент, куда можно было «зашить» непрофильную недвижимость, перешедшую от дефолтных заемщиков, но ФСФР прикрыла эту лазейку для чистки банковских балансов. Тем нее менее фонды помогали пайщикам оптимизировать налоги.
«Поправки в Налоговый кодекс РФ, вступившие в силу с начала прошлого года, повлекли для ЗПИФов недвижимости необходимость уплачивать налог на имущество (до 2,2% балансовой стоимости основных средств), а также земельный налог (до 1,5% кадастровой стоимости принадлежащих на праве собственности земельных участков), что, безусловно, негативно сказалось на рентабельности и привлекательности этого вида фондов для инвесторов», – поясняет Юлия Кимаева, финансовый советник «БКС Премьер».
«После того как с ЗПИФНов убрали льготы по налогу на имущество и земельному налогу, привлекательность инструмента как способа оптимизировать налоговую нагрузку исчезла. Тем не менее как инструмент диверсификации рисков инвесторов и инструмент концентрации сил для руководства инвестиционными проектами ЗПИФН остается одной из востребованных форм работы», – считает генеральный директор УК «СОЛИД Менеджмент» Юрий Новиков. В фондах его компании в 2011-2012 годах были, в частности, консолидированы средства иностранных инвесторов и силами управляющей компании осуществляется руководство несколькими земельными проектами.
Сегодня у ЗПИФов недвижимости по-прежнему остаются конкурентные преимущества, такие как обеспечение высокого уровня защиты активов, возможность для объединения капиталов пула не связанных между собой инвесторов таким образом, чтобы создать гарантии и для инвесторов, и для девелопера. Востребованным направлением использования ЗПИФНов является также работа с объектами коммерческой недвижимости, такими как склады, офисные и коммерческие объекты, отмечает господин Новиков. Причем достаточно часто используются как готовые объекты (покупаются фондами), так и проекты, связанные с девелопментом тех или иных объектов.
Рост строительного рынка в РФ обеспечивает умеренно позитивные показатели ЗПИФНов, однако интерес к ним в долгосрочной перспективе падает, уверена Юлия Кимаева. Многие инвесторы предпочитают ЗПИФам недвижимости рентные фонды – они предлагают доход от эксплуатации недвижимости, что привлекательно для многих некрупных инвесторов, которые не могут вложиться в покупку целого объекта недвижимости.
«В отличие от тенденции рынка объем сделок по нашим фондам увеличился. Интерес был зафиксирован со стороны крупных клиентов. При этом количество пайщиков незначительно сократилось за счет продажи своих пакетов новым, более крупным покупателям», – говорит Алексей Астапов. Он ожидает, что к концу года цена на 1 кв. м в Санкт-Петербурге достигнет 100-102 тыс. рублей, и в результате рынок ПИФов недвижимости по итогам года вырастет на 15%.
«В нашем базовом прогнозе цена на нефть удержится выше комфортной для российской экономики отметки в 100-105 USD за баррель Brent, что создает хорошие перспективы для умеренного роста на рынке недвижимости. Таким образом, мы прогнозируем рост СЧА ЗПИФН примерно на 15-20%», – согласна Екатерина Кондрашова, аналитик «Инвесткафе».