«Мы готовы покупать участки в «сером поясе»
20.08.2012
О том, с какими сложностями сталкиваются девелоперы при работе в историческом центре Петербурга, о проблемах градостроительного регулирования, новых перспективных территориях и планах компании «Строительному Еженедельнику» рассказал Михаил Возиянов, генеральный директор ЗАО «ЮИТ Санкт-Петербург».
– Сегодня правительство города практически приостановило инвестактивность в центре, и участники рынка говорят о том, что историческая часть Петербурга может быть законсервирована. Можно ли у нас применить европейские подходы к развитию центра города?
– Я бы не сказал, что сейчас в Петербурге взят курс на консервацию. Скорее, взята пауза, и она целесообразна, так как существует несколько мнений относительно того, как надо работать в историческом центре: консервировать или развивать. Если говорить о центре Лондона, то это пример того, как можно активно развивать исторический центр. Там строятся объекты с современной архитектурой. Рим выбрал стратегию музеефикации: весь центр превращен в памятник, и сложности возникают даже с установкой стеклопакетов. В Санкт-Петербурге самый большой в мире исторический центр, и городу, конечно, не обойтись без частных инвестиций в его развитие. Государство даже с учетом федерального финансирования не сможет поддерживать такое количество объектов в приличном состоянии, так что выбора у города нет. Вопрос только в четкой регламентации предстоящего развития и общественного консенсуса по поводу того, что и как строить.
– Сложившийся инвестклимат не способствует привлечению инвесторов в исторический центр.
– К юридическим сложностям работы в центре добавилась и политическая составляющая. Если с этой юридической спецификой еще можно работать, то с политической уже гораздо труднее. Я думаю, что в ближайшие год-два будет достигнут консенсус, а пока активность инвесторов в центре практически приостановлена.
– В каких вопросах возникают основные сложности при работе в центре Петербурга?
– В центре города 15 тыс. зданий, из них только около 3 тыс. являются памятниками. Сложности у застройщиков возникают как раз с оставшимися 12 тыс. зданий рядовой застройки, среди которых имеются и просто сараи. Нет единого мнения, что делать с рядовыми историческими зданиями: сохранять все здание или только фасад. Эта дискуссия еще не набрала обороты, но решение, конечно, необходимо. Чтобы общественности не казалось, что застройщики делают что-то не то, а чиновники им согласовывают. Чиновникам в этом случае проще все запретить, чтобы не волновать общественность. В такой ситуации мы сейчас и находимся.
– Концерн, в который входит ваша компания, работает и в других странах. Как там организована работа девелоперов в историческом центре?
– Представить в европейских странах ситуацию, когда законодательство отчасти не действует, есть политическое мнение относительно того, как развивать исторический центр, и отсутствует общественное согласие по этому вопросу, практически невозможно. Там существуют более прозрачные, четкие и понятные правила.
– Вы реализуете проект в центре Петербурга. С какими сложностями уже пришлось столкнуться?
– Если говорить о нашем проекте на Смольном проспекте, то пока особых сложностей не было. Состоялось два заседания Градостроительного совета, мы дорабатывали проект, приняв решение о сохранении исторических зданий. Сейчас разрабатывается проект планировки.
– Когда планируете открыть продажи в этом объекте?
– В первой очереди – в ремонтируемых исторических зданиях на Смольном проспекте – планируем открыть продажи к концу года, объектах нового строительства – в следующем году.
– Какие, на ваш взгляд, проблемы градостроительного регулирования сегодня стоят наиболее остро?
– Требует обновления Генеральный план и Правила землепользования и застройки. Сейчас планируется подготовка Региональных нормативов градостроительного проектирования, в которых, в частности, будет произведена корректировка нормативов по соцкультбыту. Весь этот комплекс вопросов необходимо рассматривать в диалоге. Зачастую такие решения принимались келейно: власть готовила предложения, и они утверждались. Сегодня есть шанс вынести их на более широкое обсуждение благодаря рабочей группе по градостроительным вопросам при губернаторе. Помимо этого, имеется блок проблем, связанных с охранным законодательством: центр города во многом не регулируется Правилами землепользовании и застройки, а вместо него существует региональный закон № 820 о границах и режимах зон охраны объектов культурного наследия, который тоже требует доработки. Думаю, что в ближайшие год-полтора эти документы будут обновлены.
– Планируете ли вы расширять земельный банк?
– Да, в этом году мы планируем приобрести 3-4 земельных участка. Мы ориентированы на участки с возможной площадью будущего строительства от 20 до 100 тыс. кв. м жилья. Планируем потратить на пополнение нашего земельного банка несколько десятков миллионов евро.
– Интересны ли вам участки, расположенные в так называемом сером поясе вокруг центра?
– Да, мы рассматриваем и изучаем такие участки, и в ближайшие несколько лет готовы их покупать. Тем более что у нас уже есть опыт редевелопмента территорий. Например, мы построили жилой комплекс бизнес-класса «Ориенталь» на Петроградской стороне, на бывшем участке трамвайного парка, закрытого по решению городских властей. Этот участок «ЮИТ» приобрел на торгах Фонда имущества. Наш новый проект на Московском проспекте рядом со станцией «Фрунзенская» также реализуем на участке, который ранее был занят производственными строениями. Потенциал территорий «серого пояса» хороший. Центр перегружен функциями, и было бы оптимально расширять его за счет прилегающих территорий. Сейчас в «сером поясе» находится большое количество уже не работающих предприятий, поэтому вопрос о перебазировании производственных мощностей не стоит. Развитие «серого пояса» сдерживается из-за существующего зонирования: в Генеральном плане эти зоны определены как промышленные. Соответственно, девелопер, вложив деньги в такой участок, не сможет построить, к примеру, жилье или объекты коммерческой недвижимости. Чтобы снять проблему, необходимо обновление Генплана, которое разблокировало бы развитие этих территорий. Сегодня инвесторы находятся в ситуации, когда они должны купить некий участок по достаточно высокой цене (аппетиты собственников такие, как будто на их земле уже можно строить жилые и общественные здания!), не зная при этом, когда, что и сколько можно будет построить на участке. Подобные инвестиции очень сомнительны.
– Какие локации, на ваш взгляд, сегодня являются наиболее перспективными для развития?
– Западный скоростной диаметр несколько поменяет географию перспективности районов. Ось ЗСД будет привлекательна для развития: зона аэропорта – намыв на Васильевском острове – район Лахты. В этих локациях, на мой взгляд, целесообразно размещение офисной функции. Также будет развиваться «серый пояс» и территории, прилегающие к Петербургу, бывшие сельскохозяйственные земли. Уплотнительная застройка уже отходит на второй план.
– Планируете ли вы выходить в новые сегменты?
– Нет, мы планируем и в дальнейшем концентрироваться на жилых проектах. Помимо этого, будем развивать наш индустриальный парк в Горелово. Мы изучали рынок складов, но с точки зрения инвестиций для нас он неинтересен. Загородное жилье мы также не рассматриваем, поскольку объемы этого рынка для нашей компании недостаточны.
– Прогнозируете ли вы рост цен на жилье к осени?
– За последний год цены на жилье выросли примерно на 10-12%. Летом рост замедлился, а к осени, наверное, начнется вновь. В целом цены вернулись к докризисным показателям, и взрывного роста мы не предвидим. Цикличность рынка обычно следующая: год роста, потом стабилизация в течение полутора лет, а затем снова рост.
– Как вы оцениваете сегодняшнее состояние рынка жилья?
– Состояние рынка клиентов позитивное, спрос восстановился, растет ипотека, восстановились объемы строительства и цены. Если сейчас не произойдет провал в предложении жилья, то позитивная динамика продолжится.
– Сегодня правительство города практически приостановило инвестактивность в центре, и участники рынка говорят о том, что историческая часть Петербурга может быть законсервирована. Можно ли у нас применить европейские подходы к развитию центра города?
– Я бы не сказал, что сейчас в Петербурге взят курс на консервацию. Скорее, взята пауза, и она целесообразна, так как существует несколько мнений относительно того, как надо работать в историческом центре: консервировать или развивать. Если говорить о центре Лондона, то это пример того, как можно активно развивать исторический центр. Там строятся объекты с современной архитектурой. Рим выбрал стратегию музеефикации: весь центр превращен в памятник, и сложности возникают даже с установкой стеклопакетов. В Санкт-Петербурге самый большой в мире исторический центр, и городу, конечно, не обойтись без частных инвестиций в его развитие. Государство даже с учетом федерального финансирования не сможет поддерживать такое количество объектов в приличном состоянии, так что выбора у города нет. Вопрос только в четкой регламентации предстоящего развития и общественного консенсуса по поводу того, что и как строить.
– Сложившийся инвестклимат не способствует привлечению инвесторов в исторический центр.
– К юридическим сложностям работы в центре добавилась и политическая составляющая. Если с этой юридической спецификой еще можно работать, то с политической уже гораздо труднее. Я думаю, что в ближайшие год-два будет достигнут консенсус, а пока активность инвесторов в центре практически приостановлена.
– В каких вопросах возникают основные сложности при работе в центре Петербурга?
– В центре города 15 тыс. зданий, из них только около 3 тыс. являются памятниками. Сложности у застройщиков возникают как раз с оставшимися 12 тыс. зданий рядовой застройки, среди которых имеются и просто сараи. Нет единого мнения, что делать с рядовыми историческими зданиями: сохранять все здание или только фасад. Эта дискуссия еще не набрала обороты, но решение, конечно, необходимо. Чтобы общественности не казалось, что застройщики делают что-то не то, а чиновники им согласовывают. Чиновникам в этом случае проще все запретить, чтобы не волновать общественность. В такой ситуации мы сейчас и находимся.
– Концерн, в который входит ваша компания, работает и в других странах. Как там организована работа девелоперов в историческом центре?
– Представить в европейских странах ситуацию, когда законодательство отчасти не действует, есть политическое мнение относительно того, как развивать исторический центр, и отсутствует общественное согласие по этому вопросу, практически невозможно. Там существуют более прозрачные, четкие и понятные правила.
– Вы реализуете проект в центре Петербурга. С какими сложностями уже пришлось столкнуться?
– Если говорить о нашем проекте на Смольном проспекте, то пока особых сложностей не было. Состоялось два заседания Градостроительного совета, мы дорабатывали проект, приняв решение о сохранении исторических зданий. Сейчас разрабатывается проект планировки.
– Когда планируете открыть продажи в этом объекте?
– В первой очереди – в ремонтируемых исторических зданиях на Смольном проспекте – планируем открыть продажи к концу года, объектах нового строительства – в следующем году.
– Какие, на ваш взгляд, проблемы градостроительного регулирования сегодня стоят наиболее остро?
– Требует обновления Генеральный план и Правила землепользования и застройки. Сейчас планируется подготовка Региональных нормативов градостроительного проектирования, в которых, в частности, будет произведена корректировка нормативов по соцкультбыту. Весь этот комплекс вопросов необходимо рассматривать в диалоге. Зачастую такие решения принимались келейно: власть готовила предложения, и они утверждались. Сегодня есть шанс вынести их на более широкое обсуждение благодаря рабочей группе по градостроительным вопросам при губернаторе. Помимо этого, имеется блок проблем, связанных с охранным законодательством: центр города во многом не регулируется Правилами землепользовании и застройки, а вместо него существует региональный закон № 820 о границах и режимах зон охраны объектов культурного наследия, который тоже требует доработки. Думаю, что в ближайшие год-полтора эти документы будут обновлены.
– Планируете ли вы расширять земельный банк?
– Да, в этом году мы планируем приобрести 3-4 земельных участка. Мы ориентированы на участки с возможной площадью будущего строительства от 20 до 100 тыс. кв. м жилья. Планируем потратить на пополнение нашего земельного банка несколько десятков миллионов евро.
– Интересны ли вам участки, расположенные в так называемом сером поясе вокруг центра?
– Да, мы рассматриваем и изучаем такие участки, и в ближайшие несколько лет готовы их покупать. Тем более что у нас уже есть опыт редевелопмента территорий. Например, мы построили жилой комплекс бизнес-класса «Ориенталь» на Петроградской стороне, на бывшем участке трамвайного парка, закрытого по решению городских властей. Этот участок «ЮИТ» приобрел на торгах Фонда имущества. Наш новый проект на Московском проспекте рядом со станцией «Фрунзенская» также реализуем на участке, который ранее был занят производственными строениями. Потенциал территорий «серого пояса» хороший. Центр перегружен функциями, и было бы оптимально расширять его за счет прилегающих территорий. Сейчас в «сером поясе» находится большое количество уже не работающих предприятий, поэтому вопрос о перебазировании производственных мощностей не стоит. Развитие «серого пояса» сдерживается из-за существующего зонирования: в Генеральном плане эти зоны определены как промышленные. Соответственно, девелопер, вложив деньги в такой участок, не сможет построить, к примеру, жилье или объекты коммерческой недвижимости. Чтобы снять проблему, необходимо обновление Генплана, которое разблокировало бы развитие этих территорий. Сегодня инвесторы находятся в ситуации, когда они должны купить некий участок по достаточно высокой цене (аппетиты собственников такие, как будто на их земле уже можно строить жилые и общественные здания!), не зная при этом, когда, что и сколько можно будет построить на участке. Подобные инвестиции очень сомнительны.
– Какие локации, на ваш взгляд, сегодня являются наиболее перспективными для развития?
– Западный скоростной диаметр несколько поменяет географию перспективности районов. Ось ЗСД будет привлекательна для развития: зона аэропорта – намыв на Васильевском острове – район Лахты. В этих локациях, на мой взгляд, целесообразно размещение офисной функции. Также будет развиваться «серый пояс» и территории, прилегающие к Петербургу, бывшие сельскохозяйственные земли. Уплотнительная застройка уже отходит на второй план.
– Планируете ли вы выходить в новые сегменты?
– Нет, мы планируем и в дальнейшем концентрироваться на жилых проектах. Помимо этого, будем развивать наш индустриальный парк в Горелово. Мы изучали рынок складов, но с точки зрения инвестиций для нас он неинтересен. Загородное жилье мы также не рассматриваем, поскольку объемы этого рынка для нашей компании недостаточны.
– Прогнозируете ли вы рост цен на жилье к осени?
– За последний год цены на жилье выросли примерно на 10-12%. Летом рост замедлился, а к осени, наверное, начнется вновь. В целом цены вернулись к докризисным показателям, и взрывного роста мы не предвидим. Цикличность рынка обычно следующая: год роста, потом стабилизация в течение полутора лет, а затем снова рост.
– Как вы оцениваете сегодняшнее состояние рынка жилья?
– Состояние рынка клиентов позитивное, спрос восстановился, растет ипотека, восстановились объемы строительства и цены. Если сейчас не произойдет провал в предложении жилья, то позитивная динамика продолжится.
рубрика:
Интервью
автор:
Алена Шереметьева
