Арсен Давтян: «Ежегодно в области нужно сдавать до 600 тыс. кв. м жилья»
27.08.2012
Арсен Давтян, генеральный директор ЗАО «Проектстрой», одной из крупнейших строительных компаний Новгородской области, рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» Михаилу Немировскому о проблемах в сфере жилищного строительства и особенностях высотного регламента в регионе.
– Какие крупнейшие объекты жилищного строительства реализует сегодня ваша компания?
– Наши основные объемы строительства сосредоточены непосредственно в Новгороде. В область мы пока не выходили, за исключением строительства одного жилого дома для обманутых дольщиков в пос. Григорово в Новгородском районе. В городе мы сейчас заканчиваем строительство 238-го квартала под названием «Луговой». Работать в данном квартале мы начали в 2011 году, а в середине 2013 года мы планируем закончить строительство 8 жилых домов общей площадью 69 тыс. кв. м. Кроме того, на окраине города, на месте бывшего гаражного комплекса, состоявшего из 80 боксов, мы ведем строительство порядка 130 тыс. кв. м жилья. Все гаражи в ходе подготовки к строительству пришлось расселить. На данном объекте нам осталось достроить 4 дома. Отмечу, что в октябре компании будет 12 лет. За это время мы построили 50 домов общей площадью более 500 тыс. кв. м. Это 6390 квартир для жителей города.
– Какая этажность преобладает в вашем портфеле проектов?
– В Новгороде действует довольно жесткий высотный регламент, которым мы ограничены при возведении жилья. Максимально допустимая высота для жилого дома – 9-10 этажей. Есть две основные причины этого ограничения. Во-первых, архитектурная общественность просто не примет доминанту, скажем, в 16 этажей, потому что в городе, по-хорошему, не должно быть зданий выше нашего Софийского собора. А во-вторых, у новгородских пожарников просто-напросто нет лестницы такой длины, чтобы достать до верхних этажей 16-этажного дома. Мы придерживаемся этой традиции – выше строить не будем, а если кто-то захочет и при этом сможет строить «высотки» – я считаю, что это было бы неправильно. Лично я буду выступать за существующее ограничение.
– Насколько я знаю, вы взяли на себя решение части проблем с обманутыми дольщиками в Новгороде.
– Когда ЗАО «Проектстрой» пригласили помочь, ситуация складывалась не радужная. Там был голый участок земли и 150 дольщиков, ждущих свои квартиры. Эти дольщики были расселены в два жилых дома, которые возвела наша компания. Согласно причитающимся квадратным метрам им были выделены квартиры. Грубо говоря, получился зачет «метр на метр» – мы сделали взаимозачет купли-продажи. Сначала 75 дольщиков получили квартиры, потом, через полгода, еще 75. Фактически, на сегодняшний день мы имеем 496 человек дольщиков. 150 человек уже получили жилье, а для 346 человек сейчас строится 377-квартирный жилой дом, где, по сути, 98% квартир предназначено им. Я должен в следующем году этот дом сдать.
– Может ли область наверстать дефицит в 1 млн кв. м жилья, о котором недавно говорил вице-губернатор Арнольд Шалмуев?
– Если мы ставим перед собой цель обеспечить 1 кв. м жилой площади на душу населения, то достаточно каждый год сдавать 600 тыс. кв. м, и в этом случае мы можем сказать, что строительная отрасль региона развивается активно. Конечно, с Западом, где эти показатели достигают 4 кв. м на душу населения, нам не сравниться, но обеспечить жильем людей можно. Хорошо, такую задачу на федеральном уровне поставили, но задача эта таит под собой много подводных камней, вызывает множество вопросов: а есть у нас инструменты для такого рывка в жилищном строительстве? Есть ли у нас долгосрочные деньги для кредитования строительства? Их просто нет. С учетом того, что мы продолжаем преодолевать кризис, у нас депозитная ставка выросла, а процентная ставка, наоборот, падает. Это означает, что банки начинают «филонить». Никто не дает «длинных» денег. Потому что никто, в том числе и банки, в России не верит в светлое будущее. Если бы верили, капитал бы оставался в России, вкладывался в новые проекты, а не вывозился на зарубежные счета. Даже те, кто сегодня зарабатывает честно, хочет избежать бессмысленных рисков и выводит деньги за границу. Вдобавок к этому надо понимать, что мы живем на Северо-Западе. У нас очень жесткие климатические условия, остро стоит проблема сезонности работ. Строительный сезон у нас 5-6 месяцев, зимой сохранять ударные темпы работ не получается. То есть ту норму, которая была, например, в советские времена, нам не выполнить. В 1990-е годы в Новгородской области строилось почти 450 тыс. кв. м жилья ежегодно. Работало 2 комбината – один 1981 года, где сейчас плавят медь, и второй 1964 года, на котором базируются наше предприятие. Фактически за 12 лет мы восстановили наше предприятие, и оно уже несколько лет подряд работает на полную проектную мощность – 50 тыс. кв. м жилья в год. Увеличить производственные мощности для нужд жилищного строительства можно, но в итоге я буду вынужден переманивать у своих коллег нужных мне специалистов. То есть сейчас нет достаточного кадрового резерва, чтобы начать полновесное расширение предприятия. Я считаю, что у нас в отрасли сильно просела кадровая база. У нас рабочие, средний возраст которых переваливает за 45-50 лет, как клали кирпич в советское время, так и кладут сейчас, но в то же время лучше их нет. Лучше рабочих уже не воспитают. Специалисты из ближнего зарубежья приезжают, но это единичные случаи. С местными легче и лучше. У местных ряд основных, бытовых вопросов уже решен. Им не надо сниматься с насиженных мест.
Проблема кроется также и в самой инвестиционной активности. Опыт показывает, что деятельность большинства инвесторов, застройщиков, которые пришли за последнее время в область, ограничилась беспорядочной скупкой земли. Ничего на этих землях не строится. Идет банальное земельное заполнение.
– Как обстоят дела со спросом на ваше жилье?
– В нынешней ситуации я всегда делаю расчет на инвесторов. Порядка 40% квартир покупается ими для перепродажи. Это лица, которые инвестируют в стройку на этапе котлована, на поздних этапах строительства недвижимость продается. Инвесторам выгоднее покупать у меня жилье, потому что у моей компании фиксированные сроки строительства жилья – максимум год. Таким образом, они могут четко планировать свои инвестиционные сделки. Что касается непосредственно спроса, то платежеспособный спрос на сегодняшний день – порядка 80 тыс. кв. м жилья в год, до кризиса он достигал отметки в 120 тыс. кв. м.
– Как решаете вопросы с инженерной инфраструктурой?
– Как и везде – с большим трудом. Вообще уже лет восемь по горячему водоснабжению и теплоснабжению я не беру технические условия. Я своими силами строю котельную и сам ее потом обслуживаю. Что касается водопровода, то тут приходится биться с коммунальщиками за пониженный тариф для жильцов моих домов. Где-то администрация идет навстречу, например при строительстве дома для обманутых дольщиков удалось достичь договоренности с губернатором о том, чтобы магистральные сети мне подвели непосредственно к объекту. Вообще же у нас в стране творится настоящий хаос в вопросах выделения ресурсов и регулирования тарифов на них. Я, например, не могу понять, почему у нас в Новгороде киловатт электроэнергии стоит 4,5 рубля. Даже на острове Крит он стоит 2,5 рубля в переводе на наши деньги, причем работает там дизельный генератор. Затем я читаю отчет ОАО «МРСК Северо-Запада», где вижу при затратах в 40 млрд рублей доход в 80 млрд рублей – это же стопроцентная прибыль. Это при том, что тарифы регулируются отдельным комитетом. И все равно затраты по конкурсам на поставку служебных автомобилей и прочего тоже обязательно будут включены в тариф. И ведь от этого, от цен на ресурсы в конечном счете зависит цена на кирпич, цена бетона и т. д.
Я считаю, что государственные органы должны создавать инвестиционно привлекательные условия для развития альтернативных видов энергетики. Например, сейчас в Греции любому частному лицу дозволено поставить ветрогенератор для производства электроэнергии. Стоимость его составляет 4 млн EUR, а окупается он за 2,5 года. Для Европы это огромная рентабельность. Для чего они это делают? Чтобы у них была альтернативная энергетика, чтобы не зависеть от горючего, от газа и нефти. Такие вещи нужно поддерживать на государственном уровне, выводить такие идеи на новый уровень.
– Какие крупнейшие объекты жилищного строительства реализует сегодня ваша компания?
– Наши основные объемы строительства сосредоточены непосредственно в Новгороде. В область мы пока не выходили, за исключением строительства одного жилого дома для обманутых дольщиков в пос. Григорово в Новгородском районе. В городе мы сейчас заканчиваем строительство 238-го квартала под названием «Луговой». Работать в данном квартале мы начали в 2011 году, а в середине 2013 года мы планируем закончить строительство 8 жилых домов общей площадью 69 тыс. кв. м. Кроме того, на окраине города, на месте бывшего гаражного комплекса, состоявшего из 80 боксов, мы ведем строительство порядка 130 тыс. кв. м жилья. Все гаражи в ходе подготовки к строительству пришлось расселить. На данном объекте нам осталось достроить 4 дома. Отмечу, что в октябре компании будет 12 лет. За это время мы построили 50 домов общей площадью более 500 тыс. кв. м. Это 6390 квартир для жителей города.
– Какая этажность преобладает в вашем портфеле проектов?
– В Новгороде действует довольно жесткий высотный регламент, которым мы ограничены при возведении жилья. Максимально допустимая высота для жилого дома – 9-10 этажей. Есть две основные причины этого ограничения. Во-первых, архитектурная общественность просто не примет доминанту, скажем, в 16 этажей, потому что в городе, по-хорошему, не должно быть зданий выше нашего Софийского собора. А во-вторых, у новгородских пожарников просто-напросто нет лестницы такой длины, чтобы достать до верхних этажей 16-этажного дома. Мы придерживаемся этой традиции – выше строить не будем, а если кто-то захочет и при этом сможет строить «высотки» – я считаю, что это было бы неправильно. Лично я буду выступать за существующее ограничение.
– Насколько я знаю, вы взяли на себя решение части проблем с обманутыми дольщиками в Новгороде.
– Когда ЗАО «Проектстрой» пригласили помочь, ситуация складывалась не радужная. Там был голый участок земли и 150 дольщиков, ждущих свои квартиры. Эти дольщики были расселены в два жилых дома, которые возвела наша компания. Согласно причитающимся квадратным метрам им были выделены квартиры. Грубо говоря, получился зачет «метр на метр» – мы сделали взаимозачет купли-продажи. Сначала 75 дольщиков получили квартиры, потом, через полгода, еще 75. Фактически, на сегодняшний день мы имеем 496 человек дольщиков. 150 человек уже получили жилье, а для 346 человек сейчас строится 377-квартирный жилой дом, где, по сути, 98% квартир предназначено им. Я должен в следующем году этот дом сдать.
– Может ли область наверстать дефицит в 1 млн кв. м жилья, о котором недавно говорил вице-губернатор Арнольд Шалмуев?
– Если мы ставим перед собой цель обеспечить 1 кв. м жилой площади на душу населения, то достаточно каждый год сдавать 600 тыс. кв. м, и в этом случае мы можем сказать, что строительная отрасль региона развивается активно. Конечно, с Западом, где эти показатели достигают 4 кв. м на душу населения, нам не сравниться, но обеспечить жильем людей можно. Хорошо, такую задачу на федеральном уровне поставили, но задача эта таит под собой много подводных камней, вызывает множество вопросов: а есть у нас инструменты для такого рывка в жилищном строительстве? Есть ли у нас долгосрочные деньги для кредитования строительства? Их просто нет. С учетом того, что мы продолжаем преодолевать кризис, у нас депозитная ставка выросла, а процентная ставка, наоборот, падает. Это означает, что банки начинают «филонить». Никто не дает «длинных» денег. Потому что никто, в том числе и банки, в России не верит в светлое будущее. Если бы верили, капитал бы оставался в России, вкладывался в новые проекты, а не вывозился на зарубежные счета. Даже те, кто сегодня зарабатывает честно, хочет избежать бессмысленных рисков и выводит деньги за границу. Вдобавок к этому надо понимать, что мы живем на Северо-Западе. У нас очень жесткие климатические условия, остро стоит проблема сезонности работ. Строительный сезон у нас 5-6 месяцев, зимой сохранять ударные темпы работ не получается. То есть ту норму, которая была, например, в советские времена, нам не выполнить. В 1990-е годы в Новгородской области строилось почти 450 тыс. кв. м жилья ежегодно. Работало 2 комбината – один 1981 года, где сейчас плавят медь, и второй 1964 года, на котором базируются наше предприятие. Фактически за 12 лет мы восстановили наше предприятие, и оно уже несколько лет подряд работает на полную проектную мощность – 50 тыс. кв. м жилья в год. Увеличить производственные мощности для нужд жилищного строительства можно, но в итоге я буду вынужден переманивать у своих коллег нужных мне специалистов. То есть сейчас нет достаточного кадрового резерва, чтобы начать полновесное расширение предприятия. Я считаю, что у нас в отрасли сильно просела кадровая база. У нас рабочие, средний возраст которых переваливает за 45-50 лет, как клали кирпич в советское время, так и кладут сейчас, но в то же время лучше их нет. Лучше рабочих уже не воспитают. Специалисты из ближнего зарубежья приезжают, но это единичные случаи. С местными легче и лучше. У местных ряд основных, бытовых вопросов уже решен. Им не надо сниматься с насиженных мест.
Проблема кроется также и в самой инвестиционной активности. Опыт показывает, что деятельность большинства инвесторов, застройщиков, которые пришли за последнее время в область, ограничилась беспорядочной скупкой земли. Ничего на этих землях не строится. Идет банальное земельное заполнение.
– Как обстоят дела со спросом на ваше жилье?
– В нынешней ситуации я всегда делаю расчет на инвесторов. Порядка 40% квартир покупается ими для перепродажи. Это лица, которые инвестируют в стройку на этапе котлована, на поздних этапах строительства недвижимость продается. Инвесторам выгоднее покупать у меня жилье, потому что у моей компании фиксированные сроки строительства жилья – максимум год. Таким образом, они могут четко планировать свои инвестиционные сделки. Что касается непосредственно спроса, то платежеспособный спрос на сегодняшний день – порядка 80 тыс. кв. м жилья в год, до кризиса он достигал отметки в 120 тыс. кв. м.
– Как решаете вопросы с инженерной инфраструктурой?
– Как и везде – с большим трудом. Вообще уже лет восемь по горячему водоснабжению и теплоснабжению я не беру технические условия. Я своими силами строю котельную и сам ее потом обслуживаю. Что касается водопровода, то тут приходится биться с коммунальщиками за пониженный тариф для жильцов моих домов. Где-то администрация идет навстречу, например при строительстве дома для обманутых дольщиков удалось достичь договоренности с губернатором о том, чтобы магистральные сети мне подвели непосредственно к объекту. Вообще же у нас в стране творится настоящий хаос в вопросах выделения ресурсов и регулирования тарифов на них. Я, например, не могу понять, почему у нас в Новгороде киловатт электроэнергии стоит 4,5 рубля. Даже на острове Крит он стоит 2,5 рубля в переводе на наши деньги, причем работает там дизельный генератор. Затем я читаю отчет ОАО «МРСК Северо-Запада», где вижу при затратах в 40 млрд рублей доход в 80 млрд рублей – это же стопроцентная прибыль. Это при том, что тарифы регулируются отдельным комитетом. И все равно затраты по конкурсам на поставку служебных автомобилей и прочего тоже обязательно будут включены в тариф. И ведь от этого, от цен на ресурсы в конечном счете зависит цена на кирпич, цена бетона и т. д.
Я считаю, что государственные органы должны создавать инвестиционно привлекательные условия для развития альтернативных видов энергетики. Например, сейчас в Греции любому частному лицу дозволено поставить ветрогенератор для производства электроэнергии. Стоимость его составляет 4 млн EUR, а окупается он за 2,5 года. Для Европы это огромная рентабельность. Для чего они это делают? Чтобы у них была альтернативная энергетика, чтобы не зависеть от горючего, от газа и нефти. Такие вещи нужно поддерживать на государственном уровне, выводить такие идеи на новый уровень.
рубрика:
Новости регионов
