«Торговые объекты в проектах КОТ открывают перспективы перед ретейлерами»

В Санкт-Петербурге 12-14 сентября состоится VI Международный инвестиционный форум по недвижимости PROEstate. В деловой программе запланированы специальные фокус-дискуссии, посвященные рынку торговой недвижимости. В преддверии форума директор ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Людмила Рева рассказала корреспонденту «Строительного Еженедельника» Яне Зиновой о перспективах появления новых объектов торговой недвижимости в рамках комплексного освоения территорий.

– Не так давно стало известно, что холдинг «Детскосельский» станет инвестором строительства ТК в рамках проекта «Славянка». Можно ли считать это новой тенденцией на рынке, которая получит свое продолжение?
– Продуктовые ретейлеры уже в полной мере столкнулись с дефицитом помещений, подходящих для супермаркетов. Почти все существующие площади заняты. С учетом ужесточения условий выдачи алкогольной лицензии, которая требует теперь обязательной регистрации договора аренды, можно предположить, что ротация будет происходить еще реже. «Продуктовикам» остается рассчитывать на «встройки» в новых проектах, где зачастую они арендуются еще задолго до получения свидетельства о собственности. Также все чаще рассматривается возможность покупки. Многие стремятся приобретать участки под собственное строительство или становиться соинвесторами, чтобы гарантированно получить площади. Проекты КОТ – перспективная возможность для существующих и новых сетей.

– Насколько торговые объекты интересны девелоперам проектов КОТ?
– В условиях растущей конкуренции все большее значение приобретает не только качество предлагаемого в рамках проекта жилья, но и характеристики инфраструктуры. Это объясняется и тем, что проекты КОТ, как правило, реализуются на удаленных и обособленных территориях. Все-таки понимание того, что девелопер должен создать проект, обеспечивающий качественный уровень жизни, уже сформировалось.

– Какие торговые объекты появятся на рынке за счет активной реализации проектов КОТ?
– Небольшие ТК со сбалансированным пулом арендаторов, ориентированным на удовлетворение повседневных потребностей, рассчитаны на жителей ближайшего квартала. Крупный проект, подразумевающий общую численность населения в пределах 50 тыс., должен включать сразу несколько подобных объектов. Микрорайонные ТК будут востребованы, но важно не ограничиваться только ими. Грамотная концепция торговой инфраструктуры должна включать целый ряд форматов. Отсутствие формата «у дома» может вызвать неудовольствие потенциальных покупателей жилья. Другая крайность – вся коммерческая составляющая запроектирована в формате «встроек», а для крупноформатной торговли места нет. В результате жильцам придется ездить в соседний район. Это значительно снизит привлекательность проекта.

– Насколько перспективны встроенные площади в рамках таких проектов? Не секрет, что продажа помещений в рамках новых жилых объектов занимает долгое время.
– Большинство операторов предпочитают арендовать, в то время как девелоперы заинтересованы прежде всего в продаже. В результате помещения пустуют не только на этапе заселения квартир, но и тогда, когда дома уже заселены. Сегменту встроенных площадей традиционно уделяется мало внимания, в результате уже в процессе реализации проекта именно «встройка» становится источником основных проблем девелопера с точки зрения заполнения. Но в случае реализации единой концепции коммерческих помещений эта проблема решается гораздо проще. Более того, это позволяет осуществлять управление всем массивом площадей силами управляющей компании, а в дальнейшем, заполнив их арендаторами, реализовать их новому собственнику как инвестпродукт. В случае продажи единым пулом такие площади будут представлять интерес не для отдельных ретейлеров, а для инвестиционных фондов, что открывает для девелоперов новые пути финансирования.