Алексей Белоусов: «Петербург узаконит меры по защите прав дольщиков»
24.09.2012
Комитет по строительству Санкт-Петербурга готовит изменения и дополнения в городской закон о мерах по защите прав дольщиков. О преимуществах и недостатках нового законопроекта «Строительному Еженедельнику» рассказал координатор Национального объединения строителей по Санкт-Петербургу, вице-президент НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов.
– Насколько остро стоит в настоящий момент в Петербурге проблема обманутых дольщиков?
– Сегодня однозначно ответить на этот вопрос невозможно, поскольку в нашем законодательстве отсутствует такое понятие, как «обманутый дольщик». И в этом, пожалуй, заключается большая проблема, ведь обманутыми дольщиками начинают себя считать граждане, срок сдачи дома которых затянулся на пару месяцев. Этого достаточно, чтобы они заявили, что их ущемляют в правах. Хотелось бы отметить, что на процесс строительства влияют множество независящих напрямую от застройщика факторов – это юридически и технологически сложный процесс, следовательно, задержки, вызванные теми или иными причинами, случаются очень часто. С другой стороны, бывают совершенно патовые ситуации с дольщиками, когда недобросовестный застройщик прекращает финансирование объекта и «уводит» средства, собранные с граждан. По сути, такие случаи можно квалифицировать как мошенничество. Поэтому если говорить о тех людях, которые ждут ввода жилья, и тех, которые лишились последних денег по вине застройщика, – это две разные цифры.
– Проблема жертв долевого строительства уже много лет активно обсуждается общественностью, освещается в СМИ – по идее, обилие информации должно повысить бдительность граждан.
– Зачастую обманутые дольщики сами виноваты в своих бедах. К примеру, когда недвижимость продается на 30, а то и на 50% дешевле, чем в среднем по рынку, это причина задуматься, кто и почему демпингует цены и кому это может быть выгодно. Факт слишком низкой цены должен остановить человека, планирующего покупку жилья. У нас же происходит наоборот: как только на рынке появляется объект с низкой ценой за «квадрат», люди выстаиваются сначала в очередь, чтобы отдать деньги застройщику, а затем в очередь с требованием их вернуть. Уроки финансовых «пирамид» мы проходили много раз, но так ничего и не усвоили. Покупая недвижимость, граждане должны интересоваться, что за компания строит дом, что у нее за плечами, ее историей, портфелем реализованных проектов, соблюдает ли она закон. Для примера могу сказать, что в Санкт-Петербурге у компаний, которые работают по 214-ФЗ, нет ни одного обманутого дольщика. Вот почему цена должна быть лишь последним критерием. Мне кажется, прежде всего нужно менять психологию покупателя, учить основам рыночной грамотности. Тогда не будет очередей в приемной для обманутых дольщиков, некому станет выходить с плакатами к Смольному. Мое мнение по этому вопросу таково: хочешь купить квартиру — изучи вопрос и реши, стоит ли экономия риска.
– Как изменится ситуация после внесения изменений в городской закон о защите прав дольщиков?
– Сейчас в Петербурге действует абсолютно пустой, рамочный закон о защите дольщиков, который, по сути, вообще ничего не декларирует. Он лишь демонстрирует намерения Смольного защищать дольщиков, но при этом не регламентирует порядок, механизмы этой защиты, не дает ясного представления о том, какие у власти есть финансовые рычаги воздействия на недобросовестных застройщиков. Это один из тех законов, который был написан для спокойствия населения. Что же касается сегодняшней инициативы Комитета по строительству, здесь налицо попытка узаконить, ввести в нормотворческое русло те меры, которые предпринимаются городом для решения проблем дольщиков. В тот период, когда вопрос стоял особенно остро, городская администрация создавала на базе недостроенных объектов жилищно-строительные кооперативы, формирующиеся из людей, инвестирующих свои средства в стройку. Потом город передавал кооперативу участок, и будущие жильцы самостоятельно завершали строительство. Был еще один вариант – выставление городом участка со всеми обременениями на торги. Новый застройщик приобретал объект незавершенного строительства со всеми дольщиками «на борту», и далее их судьба зависела уже от другой компании.
Таким образом, внося изменения в закон о дольщиках, город законодательно закрепляет эти две схемы работы в случаях появления проблемных объектов. Конечно, это большой шаг вперед, поскольку любой объект, который оказывается в такой ситуации, переходит в собственность ЖСК или идет на торги уже не пожеланию чиновника, а законодательно принимает на себя тот или иной статус. Важным нововведением этого закона является еще и то, что город наконец перечислил все суррогатные схемы, существующие в строительстве. В законопроекте отмечается, что под эти схемы попадают все, кто подписал соответствующие договоры, будь то договора по строительству, различного рода сертификаты или прочие, не имеющие реального веса документы. Всех этих граждан относят теперь к категории обманутых дольщиков, которым город имеет право оказывать помощь. В то же время к недостаткам закона я бы отнес тот факт, что в нем городом не предусмотрено экономических способов оказания помощи обманутым дольщикам. На сегодняшний день бюджет города совсем не используется при решении проблем жертв долевого строительства. Считаю, что правительству Северной столицы стоит подумать о том или ином варианте бюджетного участия. Причем вовсе не обязательно это должны быть меры прямого финансирования. Можно выделить гражданам, жилищным кооперативам некие преференции. Например, если городские власти безвозмездно выделят участок и проведут инженерию – это минимум 30% проекта. А далее дольщики, если у них есть желание довести дело до конца, получают возможность уже за гораздо более низкую цену достроить себе квартиру.
– Можно ли ожидать закрепления понятий «обманутый дольщик» или «недобросовестный инвестор» на законодательном уровне?
– Мне кажется, что такое определение должно быть дано на уровне федерального законодательства, потому что проблема дольщиков – это, разумеется, не проблема Санкт-Петербурга, она общероссийская. В то же время сделать это достаточно сложно, потому что существует много вариантов обмана дольщиков. Хотя думаю, что эту работу рано или поздно сделать придется – для упорядочивания отношений.
– Есть ли сегодня у города механизмы, которые могут применяться для давления на недобросовестного застройщика?
– Существующие на сегодняшний день механизмы, к сожалению, не работают. Преступники все время находят новые пути избежать санкций со стороны властей. Они строят пирамиду, собирают быструю прибыль и исчезают. Единственная действенная мера, которую нужно было бы применить в этом случае – прокуратура, суд и тюремный срок. А не лишение прав на аренду участка, как это пока происходит. Остается открытым вопрос: почему до сих пор ни один застройщик, обманувший дольщиков, не понес заслуженного наказания, ни одно дело не было доведено до суда? При этом компании, на счету которых есть не один проблемный объект, продолжают работать и инициировать новые сомнительные проекты. Возникает и еще один вопрос: должно ли строительное сообщество тратить собственные средства и ресурсы, оказывая помощь дольщикам, которые оказались в тяжелой жизненной ситуации по вине таких мошенников? Пока сообщество откликается на призывы пострадавших участников долевого строительства и в самых тяжелых случаях предоставляет им квартиры. В заключение отмечу, что за последнее время некоммерческое партнерство «Объединение строителей Санкт-Петербурга» выделило обманутым дольщикам 8 квартир.
– Насколько остро стоит в настоящий момент в Петербурге проблема обманутых дольщиков?
– Сегодня однозначно ответить на этот вопрос невозможно, поскольку в нашем законодательстве отсутствует такое понятие, как «обманутый дольщик». И в этом, пожалуй, заключается большая проблема, ведь обманутыми дольщиками начинают себя считать граждане, срок сдачи дома которых затянулся на пару месяцев. Этого достаточно, чтобы они заявили, что их ущемляют в правах. Хотелось бы отметить, что на процесс строительства влияют множество независящих напрямую от застройщика факторов – это юридически и технологически сложный процесс, следовательно, задержки, вызванные теми или иными причинами, случаются очень часто. С другой стороны, бывают совершенно патовые ситуации с дольщиками, когда недобросовестный застройщик прекращает финансирование объекта и «уводит» средства, собранные с граждан. По сути, такие случаи можно квалифицировать как мошенничество. Поэтому если говорить о тех людях, которые ждут ввода жилья, и тех, которые лишились последних денег по вине застройщика, – это две разные цифры.
– Проблема жертв долевого строительства уже много лет активно обсуждается общественностью, освещается в СМИ – по идее, обилие информации должно повысить бдительность граждан.
– Зачастую обманутые дольщики сами виноваты в своих бедах. К примеру, когда недвижимость продается на 30, а то и на 50% дешевле, чем в среднем по рынку, это причина задуматься, кто и почему демпингует цены и кому это может быть выгодно. Факт слишком низкой цены должен остановить человека, планирующего покупку жилья. У нас же происходит наоборот: как только на рынке появляется объект с низкой ценой за «квадрат», люди выстаиваются сначала в очередь, чтобы отдать деньги застройщику, а затем в очередь с требованием их вернуть. Уроки финансовых «пирамид» мы проходили много раз, но так ничего и не усвоили. Покупая недвижимость, граждане должны интересоваться, что за компания строит дом, что у нее за плечами, ее историей, портфелем реализованных проектов, соблюдает ли она закон. Для примера могу сказать, что в Санкт-Петербурге у компаний, которые работают по 214-ФЗ, нет ни одного обманутого дольщика. Вот почему цена должна быть лишь последним критерием. Мне кажется, прежде всего нужно менять психологию покупателя, учить основам рыночной грамотности. Тогда не будет очередей в приемной для обманутых дольщиков, некому станет выходить с плакатами к Смольному. Мое мнение по этому вопросу таково: хочешь купить квартиру — изучи вопрос и реши, стоит ли экономия риска.
– Как изменится ситуация после внесения изменений в городской закон о защите прав дольщиков?
– Сейчас в Петербурге действует абсолютно пустой, рамочный закон о защите дольщиков, который, по сути, вообще ничего не декларирует. Он лишь демонстрирует намерения Смольного защищать дольщиков, но при этом не регламентирует порядок, механизмы этой защиты, не дает ясного представления о том, какие у власти есть финансовые рычаги воздействия на недобросовестных застройщиков. Это один из тех законов, который был написан для спокойствия населения. Что же касается сегодняшней инициативы Комитета по строительству, здесь налицо попытка узаконить, ввести в нормотворческое русло те меры, которые предпринимаются городом для решения проблем дольщиков. В тот период, когда вопрос стоял особенно остро, городская администрация создавала на базе недостроенных объектов жилищно-строительные кооперативы, формирующиеся из людей, инвестирующих свои средства в стройку. Потом город передавал кооперативу участок, и будущие жильцы самостоятельно завершали строительство. Был еще один вариант – выставление городом участка со всеми обременениями на торги. Новый застройщик приобретал объект незавершенного строительства со всеми дольщиками «на борту», и далее их судьба зависела уже от другой компании.
Таким образом, внося изменения в закон о дольщиках, город законодательно закрепляет эти две схемы работы в случаях появления проблемных объектов. Конечно, это большой шаг вперед, поскольку любой объект, который оказывается в такой ситуации, переходит в собственность ЖСК или идет на торги уже не пожеланию чиновника, а законодательно принимает на себя тот или иной статус. Важным нововведением этого закона является еще и то, что город наконец перечислил все суррогатные схемы, существующие в строительстве. В законопроекте отмечается, что под эти схемы попадают все, кто подписал соответствующие договоры, будь то договора по строительству, различного рода сертификаты или прочие, не имеющие реального веса документы. Всех этих граждан относят теперь к категории обманутых дольщиков, которым город имеет право оказывать помощь. В то же время к недостаткам закона я бы отнес тот факт, что в нем городом не предусмотрено экономических способов оказания помощи обманутым дольщикам. На сегодняшний день бюджет города совсем не используется при решении проблем жертв долевого строительства. Считаю, что правительству Северной столицы стоит подумать о том или ином варианте бюджетного участия. Причем вовсе не обязательно это должны быть меры прямого финансирования. Можно выделить гражданам, жилищным кооперативам некие преференции. Например, если городские власти безвозмездно выделят участок и проведут инженерию – это минимум 30% проекта. А далее дольщики, если у них есть желание довести дело до конца, получают возможность уже за гораздо более низкую цену достроить себе квартиру.
– Можно ли ожидать закрепления понятий «обманутый дольщик» или «недобросовестный инвестор» на законодательном уровне?
– Мне кажется, что такое определение должно быть дано на уровне федерального законодательства, потому что проблема дольщиков – это, разумеется, не проблема Санкт-Петербурга, она общероссийская. В то же время сделать это достаточно сложно, потому что существует много вариантов обмана дольщиков. Хотя думаю, что эту работу рано или поздно сделать придется – для упорядочивания отношений.
– Есть ли сегодня у города механизмы, которые могут применяться для давления на недобросовестного застройщика?
– Существующие на сегодняшний день механизмы, к сожалению, не работают. Преступники все время находят новые пути избежать санкций со стороны властей. Они строят пирамиду, собирают быструю прибыль и исчезают. Единственная действенная мера, которую нужно было бы применить в этом случае – прокуратура, суд и тюремный срок. А не лишение прав на аренду участка, как это пока происходит. Остается открытым вопрос: почему до сих пор ни один застройщик, обманувший дольщиков, не понес заслуженного наказания, ни одно дело не было доведено до суда? При этом компании, на счету которых есть не один проблемный объект, продолжают работать и инициировать новые сомнительные проекты. Возникает и еще один вопрос: должно ли строительное сообщество тратить собственные средства и ресурсы, оказывая помощь дольщикам, которые оказались в тяжелой жизненной ситуации по вине таких мошенников? Пока сообщество откликается на призывы пострадавших участников долевого строительства и в самых тяжелых случаях предоставляет им квартиры. В заключение отмечу, что за последнее время некоммерческое партнерство «Объединение строителей Санкт-Петербурга» выделило обманутым дольщикам 8 квартир.
рубрика:
Долевое строительство
