В поисках ресурсов

И покупатели жилья, и девелоперы постоянно находятся в поисках финансовых ресурсов: первые – для приобретения новой квартиры, вторые – для возведения домов, в которых эти квартиры можно продать. Впрочем, за последние годы рынок принципиально новых финансовых схем не предложил.

Найти сумму для 100%-ной оплаты жилья сегодня по силам далеко не каждому покупателю. Но, кроме ипотеки, альтернатив не так и много. Руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев считает, что единственный способ приобретения квартиры в рассрочку, кроме ипотеки, это, собственно, сама рассрочка. «Из минусов такого способа, – это ограниченный срок и возможное увеличение стоимости. Большинство компаний предлагают рассрочку до окончания строительства дома, то есть речь о 1,5-2 годах. Из плюсов этой схемы – отсутствие необходимости подтверждения дохода и простая схема покупки», – говорит господин Терентьев.
Рассрочка от застройщика как финансовый инструмент приобретения квартир на первичном рынке возникла в конце 2008 года, когда многие финансовые учреждения свернули свои ипотечные программы. Жилищные кредиты стали недоступны большинству граждан, в результате чего строительные компании были вынуждены изобретать новые механизмы привлечения покупателей. Благодаря появлению нового инструмента, падение спроса на жилье оказалось не столь катастрофичным.
Сегодня рассрочки предлагает большинство компаний, реализующих квартиры по договору долевого участия и ЖСК. Срок рассрочки может составлять от 6 месяцев до 6 лет. Проценты по рассрочке – от 0 до 20%. Беспроцентная рассрочка предоставляется обычно до завершения строительства. Рассрочки на более длительный период предоставляются исключительно под проценты, которые иногда на порядок превышают проценты по ипотечным кредитам. Поэтому, если покупатель готов оплатить стоимость квартиры в период до 4 лет, то есть за время строительства дома, то рассрочка может быть предпочтительнее ипотеки. Но если рассматривать период в 10-15 лет, то стоит сделать выбор в пользу банковских программ. По сравнению с единовременной 100%-ной оплатой приобретение квартиры в рассрочку увеличивает ее стоимость примерно на 10%.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой», говорит: «Квартиру можно приобрести в рассрочку, в ипотеку, а также с использованием средств материнского капитала, жилищных сертификатов, военной ипотеки и пр. По результатам опроса, 21% клиентов покупают квартиру за 100% оплату, 43% – в рассрочку, 28% – в ипотеку, 8% – с использованием субсидии или материнского капитала».
В рассрочку выгоднее приобретать объекты на начальном этапе строительства – в этом случае можно получить максимальную рассрочку (2-3 года), часто – беспроцентную или под низкий процент (гораздо ниже процента по ипотеке).
«Говоря о субсидиях, надо понимать, что государство здесь не берет на себя полностью решение жилищной проблемы граждан. Поэтому всех расходов оно не покроет, оно лишь софинансирует покупку новой квартиры. Одним из обязательных условий реализации субсидии на покупку жилья в строящемся доме является 70%-процентная готовность объекта. На этой стадии готовности цена кв. м в большинстве случаев уже гораздо выше той, на которую выдается субсидия, поэтому за квартиру придется доплачивать. В любом случае надо понимать, что получить быстро субсидию не выйдет. Например, сейчас получают субсидии по программе «Молодежи – доступное жилье» те, кто встал в очередь в 1985 году. Поэтому при ограниченном количестве денежных средств единственным вариантом улучшения жилищных условий по-прежнему остается ипотечный кредит», – рассказал господин Гражданкин.
Направление средств материнского капитала на покупку квартиры является действенным механизмом улучшения жилищных условий. Кроме того, достаточно часто материнский капитал на квартиру используется в рамках оформления или погашения ипотечного кредита. Заявление о распоряжении средствами материнского капитала может быть подано по истечении трех лет. В случае необходимости погашения основного долга и уплаты процентов по ипотечному кредиту материнский капитал на жилье можно использовать, не дожидаясь достижения трехлетнего возраста второго ребенка.
При этом, какую бы схему ни выбрал покупатель, жилье в строящемся доме ему придется приобретать по ФЗ-214. Сегодня у девелоперов это наиболее распространенная схема по привлечению финансовых ресурсов. «Доля жилья, приобретаемого по ФЗ-214, неуклонно увеличивается. Среди граждан существует устойчивый стереотип, что в рамках ФЗ-214 это только договор долевого участия, но ведь это неправильно, например, мы и ряд других  крупнейших строительных компаний используют договор паевого взноса, который полностью соответствует  ФЗ-214», – добавляет господин Терентьев.
«Реализация квартир в строящихся домах возможна только в соответствии с ФЗ-214. В Петербурге данный закон применяется и работает в полном объеме, причем последние два года, с момента полного запрета привлечения денежных средств иными (помимо предусмотренными ФЗ-214) способами и введения за нарушения данного требования существенных штрафов, большинство компаний СПб не используют другие схемы реализации строящегося жилья», – рассказали в «47 тресте».
«Компании, строящие без средств дольщиков, прибегают к банковским кредитам либо привлекают денежные средства крупных инвесторов. ФЗ-214 – это оптимальная схема для взаимодействия продавца и покупателя, работающая сегодня на рынке», – считают в «47 тресте».
Анна Корсакова, заместитель генерального директора АН «Балтрос», говорит, что, помимо заключения договора долевого участия по 214-ФЗ, для покупателя жилья возможно участие в жилищно-строительном кооперативе, заключение прямого договора купли-продажи. «Форма работы по ФЗ-214 именно в разрезе договора долевого участия – самая распространенная на рынке. До 50% квартир в новостройках продается по данной схеме. Договор купли-продажи применяется при приобретении готовой квартиры, на которую застройщиком получено право собственности. Доля таких сделок на первичном рынке составляет около 10-12%», – говорит госпожа Корсакова.

Точка зрения

Мария Орешкина, начальник отдела продаж ЗАО «Группа Прайм»:
– Доля реализуемого по ФЗ-214 жилья в России сегодня превышает 50%. В Петербурге это более 80 компаний, которые давно существуют на рынке и успели зарекомендовать себя как крупные и надежные застройщики. Поскольку процент сделок по Договору долевого участия не достиг даже показателя в 80%, в ближайшее время ситуация никак не изменится.
На сегодняшний день ДДУ и договор ЖСК стали самыми популярными схемами приобретения недвижимости в строящихся домах. Оба эти варианта предоставляют возможность оплатить квадратные метры в рассрочку. Однако ДДУ дает покупателю большую защищенность, чем договор по схеме ЖСК, поскольку составляется в строгом соответствии с 214-ФЗ. Договор купли-продажи, принятый в компании ЗАО «Группа Прайм», изначально предполагал такие же жесткие обязательства перед клиентом, что и ДДУ. Так что с принятием 214 -ФЗ условия приобретения недвижимости у нас практически не претерпели никаких изменений.
В Клубном квартале «Новая Скандинавия» в Лотах 5-2 и 16 используется в основном следующая схема приобретения квартир: 30% первый взнос, далее равными частями до конца 2013 года. Доля компаний, которые работают без привлечения средств дольщиков, не то что очень незначительна, это скорее единичные случаи на рынке. Они вкладывают собственные и заемные средства в строительство своих объектов. С одной стороны, компании, получившие проектное финансирование в банках, могут с большей долей вероятности сдать свой объект без задержек. Но, с другой стороны, большой банковский процент предполагает необходимость застройщиков привлекать средства уже на этапе строительства для уменьшения финансовой нагрузки.
По данным наших аналитиков, ставки по банковским кредитам не будут снижаться, так что условия, скорее всего, не изменятся.