Строительство без паники

Строительные компании пугают экономическим коллапсом, двукратным падением продаж и ростом себестоимости «квадрата» в 2015 году. Однако в этот раз застройщики встречают кризис с каменным лицом и отработанными стратегиями выживания.

В конце февраля в ресторане «Палкинъ» состоялась ежегодная дискуссия «Девелопмент в Ленинградской области: курс на переходный период». Организатором мероприятия выступила компания PROESTATE Events при поддержке правительства Ленинградской области и Российской гильдии управляющих и девелоперов. Информационным партнером саммита стала газета «Строительный Еженедельник. Ленинградская область».

Преемственность курса

На мероприятии присутствовал Михаил Москвин, назначенный буквально накануне вице-губернатором по строительству Ленинградской области. Он пообещал застройщикам преемственность курса, намеченного Георгием Богачевым, и сообщил, что, несмотря на кризисные явления, власти региона выполнят все обязательства перед добросовестными строительными и девелоперскими компаниями.
«Губернатор подтвердил еще раз, что секвестра бюджета в части инвестиционных обязательств не будет, расходы на адресную инвестиционную программу даже будут увеличены – добавлено 160 млн рублей на строительство и ремонт дорог», – заявил Михаил Москвин.
«На первый план выходят вопросы эффективности трат. Поэтому в строительном блоке будет сделан акцент на том, чтобы все инвестиции на 2015 год, особенно по части комитетов по строительству и по дорожному хозяйству, использовались эффективно и объекты были сданы в срок и в должном качестве», – добавил он. Вице-губернатор еще раз подчеркнул, что все объекты, которые строятся по программам государственно-частного партнерства, будут профинансированы со стороны администрации региона в полном объеме.
Всего в 2015 году планируется ввести 22 детских сада на 3560 мест. В рамках адресно-инвестиционной программы – четыре садика на 715 мест. Согласно постановлению правительства «О мерах по ликвидации очередей на зачисление детей в дошкольные образовательные учреждения в 2014-2015 годах» – 10 садиков на 1745 мест. Будет произведен выкуп существующего садика в рамках адресной программы в Тихвине на 220 мест. По программе «Соцобъекты в обмен на налоги» будет введено семь садиков на 780 мест. В 2015 году также будет построено четыре школы на 1370 мест.
Вместе с тем власти будут требовать от бизнеса соблюдения всех строительных норм и правил. «У нас уже работает так называемый кодекс добросовестного застройщика, где перечислены основные принципы работы строителей, которые могут рассчитывать на сотрудничество. Мы будем внимательно следить за его соблюдением», – сказал вице-губернатор.
Он рассказал, что на интернет-странице Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы в самое ближайшее время появится реестр выданных разрешений на строительство, что значительно облегчит потреби­телю доступ к информации о строящихся объектах.

Антикризисные рецепты

Не начинать новых проектов, обходиться собственными средствами, оптимизировать затраты – известный набор мер, позволяющих застройщику пережить непростые времена.
Застройщики довольно объективно представляют себе ситуацию 2015 года. «Недвижимость – актив консервативный, «долгоиграющий», имеющий ценность не на пару лет, – считает Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь». – Декабрьский всплеск покупок объяснялся нестабильностью рынка валют, и мы ожидаем закономерного снижения объема продаж в ближайшее время. По данным нашей компании, сокращение спроса составило 5-7% за первые два месяца нового года. Возможно, продажи упадут на 30%».
К сопутствующим факторам снижения спроса Арсений Васильев также отнес значительное увеличение объема предложения в 2014 году.
«Мы занимаемся повышением эффективности производства достаточно давно, это не вопрос последнего времени, – рассказал Арсений Васильев. – Тщательно выстраиваем бизнес-процессы, оптимизируем работу с поставщиками и подрядчиками. Строительство собственного завода ЖБИ в Мурино – также один из шагов по оптимизации затрат, который поможет на 5-7% снизить себестоимость строительства и предложить более выгодные условия нашим покупателям».
Среди мер господдержки, уместных в текущей ситуации, Арсений Васильев назвал стабилизацию ипотечной ставки и помощь в решении вопросов подключения к инженерной инфраструктуре: «Традиционно больное место – подключение к инженерной инфраструктуре, работа с монополистами. В сложившейся ситуации существенно выросли риски неисполнения договоров, направленных на подключение к инженерным мощностям, заключенных и оплаченных, затягивание сроков на всех этапах и, как следствие, затягивание сроков ввода объектов. Необходимы координация и ускорение работы организаций, отвечающих за инженерную инфраструктуру, обеспечение соблюдения условий контрактов, сокращение сроков «бумажной» работы. Открытым остается вопрос и с выделением коридоров для транспортной и инженерной инфраструктур. После подготовки и утверждения генплана и проекта межевания территорий зачастую на последних этапах могут появиться новые идеи. Внесение изменений в градостроительный план – процедура достаточно тяжелая, особенно если строительство уже началось. Однако нет ни одного ответственного девелопера, который бы отказался посильно участвовать в решении проблемы транспортного обеспечения на территории собственного строительства. Но для этого со стороны властей необходим шаг навстречу в моментах документарного оформления. Процедура диалога, координации совместных действий, безусловно, важна, и важна выработка механизма этого диалога, по которому можно будет всем вместе успешно работать».
«Безусловно, развитие получит бартерная схема, при которой с подрядчиками застройщик рассчитывается готовыми квартирами, – считает Александр Лелин, генеральный директор «Лен­строй­треста». – Однако здесь нужно внимательно следить, чтобы эти «бартерные» квартиры потом не появлялись неизвестно где и по странным ценам. По реализации бартерной схемы у нас уже проведены переговоры, наши подрядчики обдумывают такой вариант. Надеюсь, что таких сделок будет немного. Также многие компании уже задумались о предоставлении покупателям выгодных рассрочек, чтобы отчасти компенсировать потерю ипотеки. Также мы надеемся, что оживятся некоторые госпрограммы, например военная ипотека, жилье для молодых семей и проч.».
По оценке Александра Лелина, в последние годы объем покупок не опускался ниже 1,5 млн кв. м. «Мы прогнозируем, что в 2015 году будет куплено минимум 2 млн кв. м. Это нормальные деньги, на них можно жить застройщикам, оптимизировав свои расходы», – отметил Александр Лелин.
Некоторые застройщики с опаской относятся к внедрению доступных программ рассрочек, указывая на то, что трудно предсказать финансовую состоятельность покупателя. «Нужно устанавливать определенную величину первоначального взноса. Есть он находится в диапазоне от 40 до 60%, то это нормальная ситуация, при которой застройщик не будет выступать неким банковским институтом. Но если клиенту необходим 10% первый взнос с последующей выплатой оставшейся суммы в течение 10 лет, то застройщику такая схема невыгодна», – прокомментировал Александр Лелин.
Дмитрий Яковенко, председатель совета директоров инвестиционной компании «Пантикапей», согласен с коллегами в том, что в кризисное время в поддержке со стороны государства нуждаются инфраструктурные вопросы. «Если бы вопросы обеспечения инфраструктурой застраивае­мых территорий решались на перспективу, то эффект их освоения был бы более значимым», – уверен Дмитрий Яковенко.

Поддержать частную инициативу

Для решения вопросов транспортной инфраструктуры региона два года назад было создано АНО «Дирекция по развитию транспортной системы Петербурга и Ленобласти». За это время дирекцией запланированы к развитию проекты 13 линий легкорельса, четыре из которых определены как приоритетные, и шесть ТПУ. Государство готово поддержать эти проекты, если объявится частный партнер.
«Для проекта ТПУ в Девяткино и линий ЛРТ станция метро «Ладожская» – Все­воложск и станция метро «Озерки» – Сертолово дирекцией уже заключены соглашения о намерениях с потенциальными инвесторами, идут предпроектные проработки, – рассказал Валентин Енокаев, заместитель директора АНО «Дирекция по развитию транспортной системы Петербурга и Ленинградской области». – Проектом ТПУ заинтересовались китайские инвесторы, линией на Всеволожск – Группа ЛСР и линией на Сертолово – ОАО «Уралвагонзавод». Пока никаких корректировок, связанных с кризисом, в эти соглашения не вносится».
По мнению Валентина Енокаева, многие вопросы транспортной инфраструктуры могли бы быть решены с принятием постановления правительства РФ о необходимости получения технических условий на подключение к транспортной инфраструктуре: «Такую инициативу уже высказывало Министерство строительства и ЖКХ, она активно обсуждается, но решение пока не принято. Пока вопрос не решен, мы вынуждены для каждого индивидуального случая выдумывать новые схемы, договариваться с субъектами, искать причины и интересы. Надеемся, что такое постановление будет принято через год-два».

Работа на перспективу

Денис Качкин, управляющий партнер адвокатского бюро «Качкин и партнеры», рассказал о статистике применения концессии при реализации инфраструктурных проектов: «Согласно статистике Центра развития ГЧП, в России сегодня заключено 430 концессий. Наибольшее количество – в сфере ЖКХ. При этом из всего объема концессий 323 – муниципальные концессии, 92 – региональные, и только девять – федеральные. Если взять объекты социальной инфраструктуры, то пальму первенства держат объекты здраво­охранения – 22 концессии (в них, кстати, входит пилотный проект в Ленинградской области – создание реабилитационного центра в городе Коммунар Гатчинского района), объекты культуры – семь концессий, объекты социального обслуживания – 11 концессий и др.».
По мнению Дениса Качкина, большие перспективы имеет применение концессий при реализации в Ленинградской области проектов строительства объектов физкультуры и спорта, дорожной инфраструктуры и сервиса, а также объектов тепло- и водоснабжения.
Директор Центра государственно-частного партнерства ОАО «Газпромбанк» Константин Батунин отметил, что для привлечения средств банков в проекты ГЧП сейчас экономическая ситуация слишком сложна, однако нужно работать на перспективу: «Любой проект ГЧП прорабатывается достаточно долго – минимум шесть месяцев. Существует ряд моментов, без решения которых до стоимости привлечения банковских средств речь может и не дойти. Запланированные проекты нужно продолжать «упаковывать» и доводить до логического завершения. Снижение ключевой ставки Центробанка неизбежно приведет к снижению стоимости фондирования для банковского сообщества и к их возможности на более привлекательных условиях финансировать проекты, в том числе проекты ГЧП. Если же сегодня свернуть проработку проектов, то момент может быть упущен. Выходить на обсуждение вопроса привлечения финансирования нужно с качественно проработанным продуктом».

Голосование долларом

Вторая часть мероприятия – «Новые концепции комплексного освоения территории в Ленинградской области» – состоялась в формате match-making, в ходе которого прошла презентация трех проектов и их экспертное обсуждение. Основным критерием успешности проекта было объявлено создание застройщиком комфортной жилой среды в рамках презентуемого проекта КОТ.
В соревновании приняли участие ЖК «Чудеса света» ГК «УНИСТО Петро­сталь», ЖК «NEWПитер» компании «Строи­тельный трест» и ЖК «Янила Кантри» компании «Ленстройтрест».
Презентация всех проектов была выполнена по единому техническому заданию, включавшему описание концепции проекта, характеристики транспортной доступности, указание источников финансирования, составляющих комфортной внутренней среды (благоустройство территории, социнфраструктура, парковки и т. д) и разнообразие планировочных решений.
В качестве экспертов были приглашены Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar, Андрей Тетыш, председатель совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН), и Валерий Григорьев, заместитель генерального директора «Архитектурное бюро А.Лен».
После презентаций эксперты высказали свои суждения о каждом из проектов и проголосовали «долларом». Каждый эксперт заранее получил конверт с условными 10 млн «долларов» и распределил деньги между проектами в той пропорции, которую посчитал правильной.
В результате 19 млн «долларов» получил проект ЖК «Янила Кантри» компании «Ленстройтрест» и, соответственно, занял первое место. Второе место эксперты присудили ЖК «Чудеса света», заработавшему 6 млн, а третье – ЖК «NEWПитер», чей выигрыш тем не менее составил 5 млн «долларов».