Tellus Group копит технопарки

Компания Tellus Group объявила о развитии нового технопарка площадью 13,6 га в пос. Янино Всеволожского района Ленобласти. Однако несмотря на его транспортную доступность и хорошую цену, игроки рынка не ждут усиления конкуренции.

По словам собственника Tellus Group Елены Смотровой, участок был приобретен еще весной 2012 года на торгах у Внешэкономбанка. Земля расположена в массиве Янино-1, на расстоянии 600 м от Колтушского шоссе, недалеко от его развязки с КАД, и обеспечена выездами и в направлении Петербурга, и в сторону области.
«Сумма сделки составила около 1,5 млн USD, – рассказала госпожа Смотрова. – Кроме того, мы уже вложили в проект более 1 млн USD. Концепция территории рассчитана на малые и средние предприятия, которые займут участки от 0,5 до 1,5 га». В настоящий момент компания уже ведет переговоры с потенциальными резидентами. Три из десяти участков общей площадью 3,2 га зарезервированы. Стоимость земли составляет порядка 50-55 USD за 1 кв. м, также отмечает Елена Смотрова.
Индустриальный парк в Янино стал уже пятой площадкой Tellus Group. Решение о реализации нового инвестиционного проекта было принято в связи с растущим спросом на инженерно подготовленные площадки для размещения малых и средних промышленных предприятий, объясняют в компании.
У проекта много преимуществ: близость развивающегося терминала Янино, складские площади, контейнерная площадка или таможенный терминал которого могут быть задействованы как дополнительные мощности, оценивают эксперты Jones Lang LaSalle. Возможность купить участок до 1 га также является плюсом – наиболее активные конкурентные проекты предлагают минимальные лоты от 1,5 га. Благодаря центральному местоположению относительно заводов Nissan и Hyundai на севере, GM и Toyota на юге и Ford во Всеволожске, к новому парку могут проявить интерес производители автокомпонентов, полагают в компании.
Тем не менее появление нового инду­стриального парка не окажет существенного влияния на конкуренцию в сегменте индустриальных парков, считают игроки рынка. «Территория 14 га – это относительно небольшая площадка», – объясняет директор по коммерческой недвижимости ЗАО «ЮИТ Лентек» Максим Соболев. «Расположение площадки удобное, есть доступ как в северные, так и в южные районы города, хотя следует отметить высокую загруженность Колтушского шоссе, – также добавляет он. – В целом если компания сможет решить вопросы с инфраструктурой, то площадка будет востребована».
Уровень инженерной подготовки – это решающий фактор для успешности инду­стриального парка, согласен руководитель инвестиционного департамента «ВТБ-Девелопмент» Александр Паршуков. «Если инженерная подготовка участка в начальной стадии, то я думаю, пока рано говорить о конкуренции – на эти вопросы уйдет как минимум два года, – оценивает господин Паршуков. – Промышленные компании хотят быть уверенными в том, что они построят завод не в чистом поле, что он будет обеспечен всеми сетями, которые позволят в кратчайшие сроки начать выпуск продукции. В обещания инвесторы не верят».
Цену, предлагаемую Tellus Group, эксперты называют адекватной. «Компания «ЮИТ» реализует участки на промплощадке в Буграх по стоимости 66 EUR за 1 кв. м», – приводит пример Максим Соболев. Средняя цена по рынку – 40-80 USD за 1 кв. м, уточняют в Jones Lang LaSalle. Тогда как упоминание малых предприятий среди покупателей участков игроки рынка называют странным. «В моем представлении, со стороны малых предприятий спрос не очень большой – они не готовы покупать землю и строить завод, они готовы его арендовать, – считает Александр Паршуков. – Со стороны средних предприятий спрос есть, но он не может быть большим – инженерно подготовленный участок стоит действительно недешево».
Несмотря на то что в активе Tellus Group еще четыре индустриальных парка – «Приневский» площадью 12,7 га, «Кировский» с территорией 9,6 га, «Пулковский» (89 га), и «Кола», занимающий 123,7 га и реализуемый совместно с ЗАО «Ренессанс Констракшн», – на данный момент привлечь резидентов компании удалось только на 5 га «Приневского», уже обеспеченного необходимой инже­нерией.

Кстати
В индустриальном парке «Марьино» компании ЗАО «ВТБ Капитал Управление активами» появился пятый резидент – ЗАО «ПО «Дизель-Энерго». На участке 1,8 га инвестор планирует возвести центр научно-технических разработок и опытное производство дизель-генераторов, вложив в строительство порядка 1 млрд рублей. Общая площадь зданий составит около 7 тыс. кв. м. Завершение строительства запланировано на лето 2015 года. В настоящее время ВТБ ведет переговоры по продаже еще 6 из 11 оставшихся гектаров первой очереди парка. По оценке специалистов Jones Lang LaSalle, стоимость участка могла составить от 60 до 70 USD за 1 кв. м, хотя предприятие работает на госзаказ и цена «квадрата» могла быть ниже рыночной, оговариваются в компании. По словам Максима Соболева, лимиты инженерного обеспечения и строительство внешних сетей дополнительно обходятся в сумму от 80-100 EUR за 1 кв. м подготавливаемой площадки.