Склады постепенно восстанавливают позиции
24.12.2012
Уходящий 2012 год характеризовался высоким уровнем активности
на рынке складской недвижимости. По итогам этого года прирост качественных складских площадей составит около 17%.
По данным АРИН, в 2012 году в городе введено около 100-110 тыс. кв. м складской недвижимости. «Это «Орион Логистик» (Каменка), «Нордвэй» (Шушары) и СТК (пересечение пр. Энгельса и КАД).
Объем ввода этого года существенно превышает показатели 2011 года, когда было введено лишь 18,4 тыс. кв. м складской недвижимости. Тем не менее дефицит качественного предложения все еще ощущается, поскольку объем спроса по-прежнему больше предложения», – говорит Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН.
С начала года ставки выросли на 7-12%. Сегодня аренда складского комплекса стоит порядка 300-700 рублей за 1 кв. м в месяц в зависимости от класса и локации.
В 2012 году возобновилась реализация проектов, приостановленных в предшествующий период.
Тяга к промзонам
На рынке среди качественных объектов преобладают комплексы класса А – их представлено около 70%. Наиболее высокая концентрация складов – в Пушкинском районе (31%), Выборгском, Московском и Всеволожском районах (по 13%). Складские комплексы высокого класса тяготеют к промзонам, среди которых наиболее активно представлены «Шушары» (Пушкинский район), «Предпортовая» (Московский район). Качественные складские объекты представлены также в промзонах «Обухово», «Горелово», «Колпино», «Парнас» и «Каменка».
Среди действующих качественных складских комплексов наиболее широко представлены складские объекты площадью 10-30 тыс. кв. м и до 10 тыс. кв. м – на них приходится в общей сложности 69% от общего числа складских комплексов. Крупные складские комплексы арендуемой площадью свыше 70 тыс. кв. м составляют 9%. В 2012 году наиболее активными арендаторами на складском рынке Санкт-Петербурга остаются производственные компании и торговые операторы. «Наиболее востребованы склады площадью 2-5 тыс. кв. м и 5-10 тыс. кв. м. Тем не менее встречаются запросы и на более крупные складские блоки; увеличение спроса на этот сегмент наблюдается с 2010 года. Основными арендаторами крупных складских площадей являются компании-дистрибьюторы, операторы розничных торговых сетей и логистические компании», – рассказывает госпожа Марковец.
С ней не согласна Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований компании Jones Lang LaSalle: «Средний размер сделок по-прежнему редко превышает 5 тыс. кв. м. Сделки крупнее 10 тыс. кв. м довольно редки на рынке. Такой формат спроса отчасти ограничивает активность девелоперов в строительстве открытых для аренды спекулятивных складов, ведь даже небольшому комплексу площадью 30 тыс. кв. м потребуется 4 или 5 арендаторов», – говорит она.
Рост продолжится
Госпожа Лежнева отмечает, что в Санкт-Петербурге за 2012 год общий объем сделок по аренде складских площадей достигнет около 150 тыс. кв. м.
«В следующем году рынок продолжит активно расти. В 2013-2014 годах заявлен ввод нескольких крупных складских комплексов, общая площадь известных на сегодня объектов – 420 тыс. кв. м», – подсчитала Екатерина Марковец, директор по инвестициям и консалтингу компании London Real Invest.
Аналитики отмечают, что в последнее время растет число сделок по выкупу складских помещений в собственность. Это связанно с дефицитом предложения интересных площадей по соотношению «цена-качество». Толкает к выкупу помещений и то, что многие собственники оставляют за собой право сменить арендатора на более выгодного, что усложняет бизнес нанимателям.
Михаил Тюнин, руководитель отдела индустриальной, складской недвижимости и земли Knight Frank St Petersburg, считает, что покупка склада в собственность у инвестора – это основная тенденция на рынке. «Явление это распространенное и вполне закономерное. Уверен, что именно в таком формате будет происходить не менее половины всех сделок в ближайшие 2-3 года, а в дальнейшем их доля в общем объеме будет только увеличиваться», – уверен господин Тюнин.
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, говорит, что используемая схема сделки зачастую предполагает долгосрочную аренду плюс право преимущественного (или обязательного) выкупа площадей после завершения срока аренды. «Срок аренды при этом зависит от конкретного случая (например, 10 лет). При этом арендные платежи засчитываются в стоимость покупки. Правда, в реальности такая схема пока еще не была реализована, поскольку клиентам выгоднее оставаться с собственником в арендных отношениях и не использовать свое преимущественное право выкупа. Частичная покупка проекта также имеет право на существование. В этом случае собственник выделяет в отдельный кадастр части здания и предлагает их к продаже. У подобной схемы есть один серьезный недостаток – вопрос относительно распределения земли, на которой построен объект. По сути, получается так, что земля вокруг проекта находится в совместном пользовании арендаторов и собственников проекта. Поэтому такие схемы не так распространены. Другое дело – продажа отдельного корпуса складского комплекса. Но и такие примеры на петербургском рынке (в отличие от московского) составляют крайне малую долю», – поведала госпожа Лежнева.
Инна Попова, директор по оценке УК «Магистр», при этом отмечает, что сдача объекта в аренду и его приобретение в собственность – два абсолютно разных сегмента рынка. «Целесообразность одного или другого способа определяется в каждом случае индивидуально, в зависимости от целей компании и ее платежеспособности. Безусловно, малый и средний бизнес, особенно находящийся на начальном уровне развития, преимущественно арендует склады. В активе крупных компаний существуют различные объекты», – добавляет госпожа Попова.
По подсчетам Knight Frank St Petersburg, в 2012 году около 40% сделок в России было совершено по схеме покупки в собственность. «По нашим данным, на сегодня стоимость 1 кв. м составляет 1200-1400 USD», – сообщает господин Тюнин.
«Средняя стоимость покупки высококлассного склада составляет 25-45 тыс. рублей за 1 кв. м, причем стоимость объекта зависит не только от его класса, но и от площади: наиболее востребованы небольшие объекты площадью около 500 кв. м – здесь стоимость квадратного метра достигает 40-45 тыс. рублей», – уточняет госпожа Попова.
на рынке складской недвижимости. По итогам этого года прирост качественных складских площадей составит около 17%.
По данным АРИН, в 2012 году в городе введено около 100-110 тыс. кв. м складской недвижимости. «Это «Орион Логистик» (Каменка), «Нордвэй» (Шушары) и СТК (пересечение пр. Энгельса и КАД).
Объем ввода этого года существенно превышает показатели 2011 года, когда было введено лишь 18,4 тыс. кв. м складской недвижимости. Тем не менее дефицит качественного предложения все еще ощущается, поскольку объем спроса по-прежнему больше предложения», – говорит Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН.
С начала года ставки выросли на 7-12%. Сегодня аренда складского комплекса стоит порядка 300-700 рублей за 1 кв. м в месяц в зависимости от класса и локации.
В 2012 году возобновилась реализация проектов, приостановленных в предшествующий период.
Тяга к промзонам
На рынке среди качественных объектов преобладают комплексы класса А – их представлено около 70%. Наиболее высокая концентрация складов – в Пушкинском районе (31%), Выборгском, Московском и Всеволожском районах (по 13%). Складские комплексы высокого класса тяготеют к промзонам, среди которых наиболее активно представлены «Шушары» (Пушкинский район), «Предпортовая» (Московский район). Качественные складские объекты представлены также в промзонах «Обухово», «Горелово», «Колпино», «Парнас» и «Каменка».
Среди действующих качественных складских комплексов наиболее широко представлены складские объекты площадью 10-30 тыс. кв. м и до 10 тыс. кв. м – на них приходится в общей сложности 69% от общего числа складских комплексов. Крупные складские комплексы арендуемой площадью свыше 70 тыс. кв. м составляют 9%. В 2012 году наиболее активными арендаторами на складском рынке Санкт-Петербурга остаются производственные компании и торговые операторы. «Наиболее востребованы склады площадью 2-5 тыс. кв. м и 5-10 тыс. кв. м. Тем не менее встречаются запросы и на более крупные складские блоки; увеличение спроса на этот сегмент наблюдается с 2010 года. Основными арендаторами крупных складских площадей являются компании-дистрибьюторы, операторы розничных торговых сетей и логистические компании», – рассказывает госпожа Марковец.
С ней не согласна Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований компании Jones Lang LaSalle: «Средний размер сделок по-прежнему редко превышает 5 тыс. кв. м. Сделки крупнее 10 тыс. кв. м довольно редки на рынке. Такой формат спроса отчасти ограничивает активность девелоперов в строительстве открытых для аренды спекулятивных складов, ведь даже небольшому комплексу площадью 30 тыс. кв. м потребуется 4 или 5 арендаторов», – говорит она.
Рост продолжится
Госпожа Лежнева отмечает, что в Санкт-Петербурге за 2012 год общий объем сделок по аренде складских площадей достигнет около 150 тыс. кв. м.
«В следующем году рынок продолжит активно расти. В 2013-2014 годах заявлен ввод нескольких крупных складских комплексов, общая площадь известных на сегодня объектов – 420 тыс. кв. м», – подсчитала Екатерина Марковец, директор по инвестициям и консалтингу компании London Real Invest.
Аналитики отмечают, что в последнее время растет число сделок по выкупу складских помещений в собственность. Это связанно с дефицитом предложения интересных площадей по соотношению «цена-качество». Толкает к выкупу помещений и то, что многие собственники оставляют за собой право сменить арендатора на более выгодного, что усложняет бизнес нанимателям.
Михаил Тюнин, руководитель отдела индустриальной, складской недвижимости и земли Knight Frank St Petersburg, считает, что покупка склада в собственность у инвестора – это основная тенденция на рынке. «Явление это распространенное и вполне закономерное. Уверен, что именно в таком формате будет происходить не менее половины всех сделок в ближайшие 2-3 года, а в дальнейшем их доля в общем объеме будет только увеличиваться», – уверен господин Тюнин.
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, говорит, что используемая схема сделки зачастую предполагает долгосрочную аренду плюс право преимущественного (или обязательного) выкупа площадей после завершения срока аренды. «Срок аренды при этом зависит от конкретного случая (например, 10 лет). При этом арендные платежи засчитываются в стоимость покупки. Правда, в реальности такая схема пока еще не была реализована, поскольку клиентам выгоднее оставаться с собственником в арендных отношениях и не использовать свое преимущественное право выкупа. Частичная покупка проекта также имеет право на существование. В этом случае собственник выделяет в отдельный кадастр части здания и предлагает их к продаже. У подобной схемы есть один серьезный недостаток – вопрос относительно распределения земли, на которой построен объект. По сути, получается так, что земля вокруг проекта находится в совместном пользовании арендаторов и собственников проекта. Поэтому такие схемы не так распространены. Другое дело – продажа отдельного корпуса складского комплекса. Но и такие примеры на петербургском рынке (в отличие от московского) составляют крайне малую долю», – поведала госпожа Лежнева.
Инна Попова, директор по оценке УК «Магистр», при этом отмечает, что сдача объекта в аренду и его приобретение в собственность – два абсолютно разных сегмента рынка. «Целесообразность одного или другого способа определяется в каждом случае индивидуально, в зависимости от целей компании и ее платежеспособности. Безусловно, малый и средний бизнес, особенно находящийся на начальном уровне развития, преимущественно арендует склады. В активе крупных компаний существуют различные объекты», – добавляет госпожа Попова.
По подсчетам Knight Frank St Petersburg, в 2012 году около 40% сделок в России было совершено по схеме покупки в собственность. «По нашим данным, на сегодня стоимость 1 кв. м составляет 1200-1400 USD», – сообщает господин Тюнин.
«Средняя стоимость покупки высококлассного склада составляет 25-45 тыс. рублей за 1 кв. м, причем стоимость объекта зависит не только от его класса, но и от площади: наиболее востребованы небольшие объекты площадью около 500 кв. м – здесь стоимость квадратного метра достигает 40-45 тыс. рублей», – уточняет госпожа Попова.
рубрика:
Коммерческая недвижимость
автор:
Роман Русаков
