«Фрунзенский» станет «имперским»

Знаменитый Фрунзенский универмаг через месяц обретет нового хозяина. ОАО «Финансо­вая холдинг-компания «Империя» покупает памятник архитектуры у ЗАО «Сбербанк-лизинг». Девелопер собирается реконструировать здание в течение года и перепрофилировать его в бизнес-центр. Ранее снести здание и возвести на его месте деловой квартал собирался предыдущий владелец «Фрунзенского» Владимир Кехман. Эксперты полагают, что у нового собственника будут трудности из-за статуса объекта как памятника архитектуры и из-за сложного конструктива здания.

В ФХК «Империя» рассказали, что сделку планируется завершить в течение месяца. В дальнейшем здание ожидает рекон­струкция, которая будет длиться примерно год. После ее окончания здание будет использоваться как бизнес-центр.
Универмаг «Фрунзенский», расположенный на пересечении Московского проспекта и Обводного канала, был построен в 1938 году по проекту братьев Катониных и Кирилла Иогансона. Его общая площадь составляет около 14 тыс. кв. м, из них торговая площадь — около 5,5 тыс. кв. м, развлекательная зона — 2,5 тыс. кв. м. В 1988 году в универмаге произошел пожар, после которого его закрыли. В 1992 году ЗАО «Торговый дом «Фрунзенский» за 2 млн USD купил известный предприниматель Илья Баскин. В 2000 году владельцем здания стала малоизвестная на рынке компания «Топаз». В 2001 году универмаг снова открылся.
В 2004 году торговый центр купил крупнейший российский импортер фруктов – компания JFC, которая освободила здание от арендаторов. В течение продолжительного времени обсуждалась перспектива сноса Фрунзенского универмага, на месте которого JFC собирался построить деловой комплекс по проекту известного британского архитектора Норманна Фостера.
В 2012 году СМИ стало известно, что универмаг «Фрунзенский» перешел под контроль структур Сбербанка. Эксперты связывали это с многомиллиардной задолженностью JFC перед банком.
На данный момент универмаг «Фрунзенский» является собственностью ЗАО «Сбербанк-лизинг».
По данным официального сайта ФХК «Империя», компания управляет сетью бизнес-центров, которая включает 20 объектов площадью 260 тыс. кв. м.
Денис Радзимовский, генеральный директор S.A. Ricci – Санкт-Петербург, говорит, что при реконструкции собственник столкнется с двумя сложностями. «Первая – наличие в универмаге больших атриумов, что уменьшает арендопригодную площадь. В случае если ФХК «Империя» удастся договориться с КГИОП о рекон­струкции внутренних помещений, то, скорее всего, арендопригодную площадь можно будет увеличить до 10 тыс. кв. м. Второй проблемой станет организация парковки. Учитывая локацию, в здании будет открыт офисный центр класса А. На сегодняшний день арендные ставки в данном классе варьируются от 1,5 до 2 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц. Но если собственнику не удастся решить текущие проблемы, то, скорее всего, ему придется идти на определенный дисконт. Для ФХК «Империя» покупка данного объекта – достаточно понятный проект, который позволит компании применить накопленный опыт», – заключает он.
В УК «Магистр» сообщили, что здание признано объектом культурного наследия, охраняемого КГИОП, поэтому рекон­струкция будет достаточно дорогостоящей, кроме того, работы по реконструкции необходимы значительные. Поэтому на сегодняшнем этапе стоимость объекта при продаже для дальнейшей реконструкции под бизнес-центр около 30 тыс. рублей за 1 кв. м, оценили в УК «Магистр».
Директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге Андрей Бойков подтверждает, что ситуация с данным объектом достаточно сложная. «Несмотря на привлекательную локацию комплекса, существует ряд проблем, которые отпугивают потенциальных инвесторов. Во-первых, на объекте существует ряд обременений КГИОП. Во-вторых, объект имеет специфический конструктив – большие открытые пространства, которые достаточно проблематично приспособить к формату офисного здания, следовательно, при реконструкции здания могут быть серьезные потери эффективной арендопригодной площади будущего офисного здания», – предполагает он.
По оценке Бойкова, рыночная стоимость объекта составляет не более 2 тыс. USD на 1 кв. м. «Большая стоимость входа вместе с потенциально высокими затратами на реконструкцию объекта будет неблагоприятно влиять на экономику проекта. Без учета продажи здания окупаемость может быть достаточно длительной – более 10 лет», – заключает он.
Руководитель филиала Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Андрей Розов уточняет, что, в принципе, расположение для офисного здания удачное, но все будет зависеть от многих параметров, в частности от качества реконструкции, удастся ли обеспечить новому владельцу здания достаточный парковочный коэффициент и ряда других параметров.
 «Ставка аренды здесь может составить в среднем 400 USD за 1 кв. м в год triplenet», – подсчитал он.
По мнению заместителя директора департамента инвестиционных услуг Colliers International Санкт-Петербург Анны Сигаловой, стоимость здания может составить 12-13 млн USD.
Директор департамента коммерческой недвижимости АРИН Екатерина Лапина оценивает стоимость реконструкции здания под бизнес-центр приблизительно в 40 тыс. рублей за 1 кв. м.
«Предполагаемая функция – бизнес-центр – наиболее удачная для этого здания. Никакой другой формат не будет востребован в этом месте. Думаю, что Сбербанк разместит в этом здании сотрудников банка. В частности, фасад здания позволяет выгодно разместить вывеску банка, в пешеходной доступности находится станция метро», – говорит она.
Старший консультант отдела консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Алексей Гулевский указывает на то, что локация для реализации проекта бизнес-центра класса А или B вполне удачная: «Объект расположен недалеко от центра города, с момента открытия «американских» мостов транспортная доступность этой части города значительно улучшилась. Стоимость аренды офисных площадей в бизнес-центре класса А или B в данной локации может составить 1-1,5 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц».