Райские муки дольщиков
11.02.2013
В наступившем году исполняется 11 лет с начала строительства одного из самых заметных проблемных объектов Санкт-Петербурга – жилого комплекса «Рай в шалаше». Затяжное банкротство инвестора и отсутствие четкой позиции Смольного не позволяют дать однозначный ответ о сроках завершения строительства элитного комплекса.
Реализация проекта жилого комплекса «Рай в шалаше» в Курортном районе Петербурга началась в 2002 году. В поселке Горская-Александровская под Сестрорецком компания ООО «СТК «Полифас» (генеральный директор – Сергей Кадубинский) в две очереди планировала создать малоэтажный квартал, включающий восемь 4-этажных корпусов с мансардами и 64 коттеджа класса таунхаус. Генподрядчиком выступило ЗАО «Метаполис» (генеральный директор – Никита Кадубинский). Фактическое строительство первой очереди началось в августе 2003 года и завершилось только через 5 лет, в 2008 году, когда, по планам, должна была сдаться и вторая. Однако с началом кризиса 2008 года все работы прекратились. Пойдя навстречу застройщику, Смольный принял решение продлить сроки завершения работ до конца 2011 года, но реализация проекта забуксовала. У инвестора на тот момент остались незавершенные дома на 156 и 158 квартир, при том что строительная готовность объектов была достаточно высокая (90 или 96%, по свидетельствам дольщиков), их ввод в эксплуатацию затягивался, и более 300 дольщиков не могли оформить право собственности на свое жилье. Ситуация усугубилась в ноябре 2010 года, когда аффилированное с «Полифасом» ЗАО «Маглайн ИТМ» подало иск о банкротстве инвестора. Сумма иска «Маглайн ИТМ» была, по меркам строительного рынка, невелика – 10 млн рублей, однако это дало возможность запустить процедуру банкротства, в рамках которого на распродажу вышло имущество «Полифаса» на сумму более 1 млрд рублей. Окончательно банкротом ООО СТК «Полифас» было признано решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленобласти в апреле 2012 года. По итогам процедуры наблюдения крупнейшим кредитором стал Балтийский инвестиционный банк, чьи требования превышали 250 млн рублей. В результате для получения своего жилья дольщики вынуждены были обращаться в суд.
Десятка сверху
Наиболее активные действия вокруг построенной, но незаселенной второй очереди «Рая в шалаше» развернулись летом 2012 года. Уставшие добиваться встречи с первыми лицами города обманутые дольщики жилого комплекса в открытом обращении объявили о начале бессрочной голодовки в случае невыполнения их требований. «Мы направили новое обращение в Смольный. Если в конце июля на наши запросы о встрече с губернатором Санкт-Петербурга Георгием Полтавченко и вице-губернатором Игорем Метельским нам снова ответят отказом, мы начнем бессрочную голодовку», – сообщал руководитель инициативной группы обманутых дольщиков Сергей Беляков. Урегулировать ситуацию попытался назначенный арбитражем конкурсным управляющим Андрей Еньков из СРО «Авангард». После нескольких месяцев, необходимых для изучения ситуации, уже 30 августа 2012 на сайте «Полифаса» он разместил заключение о невозможности передачи объекта незавершенного строительства ЖСК. После чего заявил, что намерен заключить мировые соглашения с дольщиками и в течение нескольких месяцев сдать в эксплуатацию вторую очередь проблемного комплекса под Сестрорецком. Господин Еньков оценил готовность объекта для возможности передачи жилых помещений участникам строительства как высокую. Что касается оставшихся на тот период работ, то, как сообщал управляющий, они не связаны с общестроительными или иными капитальными работами в отношении непосредственно жилого дома. По его данным, на тот момент оставались лишь доделки и доработки, в том числе устранения замечаний по уже выполненным работам. При этом основная масса работ относилась к объектам нежилой сферы и не должна была препятствовать вводу дома в эксплуатацию. Объем финансовых затрат на устранение «недоделок» он оценил более чем в 115 млн рублей. В то же время в докладе Андрея Енькова значится, что при рассмотрении требований участников строительства был установлен размер доплаты за разницу размера квартиры, указанной в договоре и по фактическому обмеру ПИБ. «По предварительной оценке конкурсного управляющего, размер доплат в соответствии с указанной обязанностью в отношении всех участников строительства составит приблизительно 60 млн рублей», – указывалось в документе. В свою очередь, дольщики утверждают, что конкурсный управляющий ведет политику «поборов», требуя доплатить порядка 10% от стоимости квартиры, обосновывая это радикальным изменением сметы проекта. При стоимости квартир от 2 до 4 млн рублей, эта сумма составляла в среднем 300 тыс. рублей.
Еще одной надеждой дольщиков было создание собственного жилищно-строительного кооператива для достройки комплекса своими силами. С этой целью инициативной группой дольщиков второй очереди ЖК «Рай в шалаше» был создан ЖСК «Двенадцатый квартал». Однако и эта инициатива была «завернута» конкурсным управляющим. По мнению Андрея Енькова, передача дольщикам объекта незавершенного строительства невозможна.
Доколе ждать?
Несмотря на оптимистичный настрой конкурсного управляющего, сроки ввода объекта в эксплуатацию дольщикам «Рая в шалаше» никто озвучивать не спешил. 22 октября прошло очередное собрание представителей Комитета по строительству, а также представителей инвестора, застройщика и инициативной группы дольщиков. На совещании озвучили решение правительства города об очередном переносе сроков реализации проекта – на сей раз до сентября 2013 года. Кроме того, Комитет по строительству обязался рассмотреть возможность начала строительства дорог в жилом комплексе в 2013 году, а также размещения детского сада вместо части жилой недвижимости. В свою очередь, ООО «Коттеджстрой» было предписано рассмотреть подготовленную и представленную ООО «Полифас» документацию и направить заявку в Службу Госстройнадзора на получение заключения о соответствии выполненных работ проекту. «Коттеджстрой», по большому счету, распоряжение комитета проигнорировал. Представители компании попросту не явились на ноябрьскую проверку ГАСН, в связи с чем она была признана несостоявшейся и отложена. В агентстве «Коттедж-Гарант» (является брокером «Полифаса») заявили, что окончательный ввод в эксплуатацию второй очереди ожидается только к концу 2013 года. Но и этот срок не может быть назван окончательным, считает начальник отдела надзора за специальными видами работ Службы Госстройнадзора Виталий Пономарев. Во-первых, проведенная в установленный регламентом службы срок проверка от 26 декабря подтвердила неготовность проекта к сдаче в эксплуатацию. Таким образом, какое-то время потребуется «Коттеджстрою» на устранение нарушений, еще часть времени займет переписка со службой и новая проверка. Кроме того, в отличие от 30-дневного извещения об окончании строительства, извещение о сроках проверки бессрочное, объясняет эксперт. «Мы выдали предписание, и оно может быть действительно месяц, два, год. Пока застройщик не снимет каждый пункт предписания, каждое замечание, документ будет действовать, – заявляет господин Пономарев. – Мы выдали акты и ждем их устранения. Дальше все зависит от расторопности застройщика».
Реализация проекта жилого комплекса «Рай в шалаше» в Курортном районе Петербурга началась в 2002 году. В поселке Горская-Александровская под Сестрорецком компания ООО «СТК «Полифас» (генеральный директор – Сергей Кадубинский) в две очереди планировала создать малоэтажный квартал, включающий восемь 4-этажных корпусов с мансардами и 64 коттеджа класса таунхаус. Генподрядчиком выступило ЗАО «Метаполис» (генеральный директор – Никита Кадубинский). Фактическое строительство первой очереди началось в августе 2003 года и завершилось только через 5 лет, в 2008 году, когда, по планам, должна была сдаться и вторая. Однако с началом кризиса 2008 года все работы прекратились. Пойдя навстречу застройщику, Смольный принял решение продлить сроки завершения работ до конца 2011 года, но реализация проекта забуксовала. У инвестора на тот момент остались незавершенные дома на 156 и 158 квартир, при том что строительная готовность объектов была достаточно высокая (90 или 96%, по свидетельствам дольщиков), их ввод в эксплуатацию затягивался, и более 300 дольщиков не могли оформить право собственности на свое жилье. Ситуация усугубилась в ноябре 2010 года, когда аффилированное с «Полифасом» ЗАО «Маглайн ИТМ» подало иск о банкротстве инвестора. Сумма иска «Маглайн ИТМ» была, по меркам строительного рынка, невелика – 10 млн рублей, однако это дало возможность запустить процедуру банкротства, в рамках которого на распродажу вышло имущество «Полифаса» на сумму более 1 млрд рублей. Окончательно банкротом ООО СТК «Полифас» было признано решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленобласти в апреле 2012 года. По итогам процедуры наблюдения крупнейшим кредитором стал Балтийский инвестиционный банк, чьи требования превышали 250 млн рублей. В результате для получения своего жилья дольщики вынуждены были обращаться в суд.
Десятка сверху
Наиболее активные действия вокруг построенной, но незаселенной второй очереди «Рая в шалаше» развернулись летом 2012 года. Уставшие добиваться встречи с первыми лицами города обманутые дольщики жилого комплекса в открытом обращении объявили о начале бессрочной голодовки в случае невыполнения их требований. «Мы направили новое обращение в Смольный. Если в конце июля на наши запросы о встрече с губернатором Санкт-Петербурга Георгием Полтавченко и вице-губернатором Игорем Метельским нам снова ответят отказом, мы начнем бессрочную голодовку», – сообщал руководитель инициативной группы обманутых дольщиков Сергей Беляков. Урегулировать ситуацию попытался назначенный арбитражем конкурсным управляющим Андрей Еньков из СРО «Авангард». После нескольких месяцев, необходимых для изучения ситуации, уже 30 августа 2012 на сайте «Полифаса» он разместил заключение о невозможности передачи объекта незавершенного строительства ЖСК. После чего заявил, что намерен заключить мировые соглашения с дольщиками и в течение нескольких месяцев сдать в эксплуатацию вторую очередь проблемного комплекса под Сестрорецком. Господин Еньков оценил готовность объекта для возможности передачи жилых помещений участникам строительства как высокую. Что касается оставшихся на тот период работ, то, как сообщал управляющий, они не связаны с общестроительными или иными капитальными работами в отношении непосредственно жилого дома. По его данным, на тот момент оставались лишь доделки и доработки, в том числе устранения замечаний по уже выполненным работам. При этом основная масса работ относилась к объектам нежилой сферы и не должна была препятствовать вводу дома в эксплуатацию. Объем финансовых затрат на устранение «недоделок» он оценил более чем в 115 млн рублей. В то же время в докладе Андрея Енькова значится, что при рассмотрении требований участников строительства был установлен размер доплаты за разницу размера квартиры, указанной в договоре и по фактическому обмеру ПИБ. «По предварительной оценке конкурсного управляющего, размер доплат в соответствии с указанной обязанностью в отношении всех участников строительства составит приблизительно 60 млн рублей», – указывалось в документе. В свою очередь, дольщики утверждают, что конкурсный управляющий ведет политику «поборов», требуя доплатить порядка 10% от стоимости квартиры, обосновывая это радикальным изменением сметы проекта. При стоимости квартир от 2 до 4 млн рублей, эта сумма составляла в среднем 300 тыс. рублей.
Еще одной надеждой дольщиков было создание собственного жилищно-строительного кооператива для достройки комплекса своими силами. С этой целью инициативной группой дольщиков второй очереди ЖК «Рай в шалаше» был создан ЖСК «Двенадцатый квартал». Однако и эта инициатива была «завернута» конкурсным управляющим. По мнению Андрея Енькова, передача дольщикам объекта незавершенного строительства невозможна.
Доколе ждать?
Несмотря на оптимистичный настрой конкурсного управляющего, сроки ввода объекта в эксплуатацию дольщикам «Рая в шалаше» никто озвучивать не спешил. 22 октября прошло очередное собрание представителей Комитета по строительству, а также представителей инвестора, застройщика и инициативной группы дольщиков. На совещании озвучили решение правительства города об очередном переносе сроков реализации проекта – на сей раз до сентября 2013 года. Кроме того, Комитет по строительству обязался рассмотреть возможность начала строительства дорог в жилом комплексе в 2013 году, а также размещения детского сада вместо части жилой недвижимости. В свою очередь, ООО «Коттеджстрой» было предписано рассмотреть подготовленную и представленную ООО «Полифас» документацию и направить заявку в Службу Госстройнадзора на получение заключения о соответствии выполненных работ проекту. «Коттеджстрой», по большому счету, распоряжение комитета проигнорировал. Представители компании попросту не явились на ноябрьскую проверку ГАСН, в связи с чем она была признана несостоявшейся и отложена. В агентстве «Коттедж-Гарант» (является брокером «Полифаса») заявили, что окончательный ввод в эксплуатацию второй очереди ожидается только к концу 2013 года. Но и этот срок не может быть назван окончательным, считает начальник отдела надзора за специальными видами работ Службы Госстройнадзора Виталий Пономарев. Во-первых, проведенная в установленный регламентом службы срок проверка от 26 декабря подтвердила неготовность проекта к сдаче в эксплуатацию. Таким образом, какое-то время потребуется «Коттеджстрою» на устранение нарушений, еще часть времени займет переписка со службой и новая проверка. Кроме того, в отличие от 30-дневного извещения об окончании строительства, извещение о сроках проверки бессрочное, объясняет эксперт. «Мы выдали предписание, и оно может быть действительно месяц, два, год. Пока застройщик не снимет каждый пункт предписания, каждое замечание, документ будет действовать, – заявляет господин Пономарев. – Мы выдали акты и ждем их устранения. Дальше все зависит от расторопности застройщика».
рубрика:
Долевое строительство
автор:
Максим Шумов
