Плюсы и минусы

Как говорят участники рынка, у схемы ЖСК есть свои плюсы, главный из которых – возможность купить жилье дешевле, чем при иных схемах, так и минусы, которые в основном состоят в более высоких рисках.

«Можно долго обсуждать недостатки и преимущества двух основных альтернатив привлечения финансирования в строительство – ЖСК и 214‑ФЗ, – отличий дей­ствительно много. В целом продажа жилья с использованием жилищно-строительного кооператива выгодна застройщику. Для покупателей юридических рисков больше, нежели при заключении договора долевого участия. Самое главное преимущество для покупателя по 214-ФЗ – государственная регистрация договора, которая исключает возможность двойных продаж. Есть и другие немаловажные аспекты для члена ЖСК: невозможность получить неустойку в случае срыва сроков, возможность предъявления требований о дополнительных взносах, нет гарантийного срока и др. Однако необходимо понимать, что на практике может сложиться ситуация, что реализовать свои права по 214-ФЗ в случае приобретения квартиры у недобросовестного застройщика будет сложнее, чем в ЖСК, организованном застройщиком, дорожащим своей репутацией», – говорит финансовый директор группы компаний AAG Станислав Кривенков. По его мнению, схема продаж с использованием ЖСК весьма жизнеспособна и имеет неплохие перспективы развития.
«Преимущественно это проекты в классе эконом и комфорт, которые реализуются в спальных районах города или на границе с Ленобластью. Лидером по числу объектов, строящихся по схеме ЖСК, является Всеволожский район Ленобласти, следом по числу объектов идет Невский район Петербурга. При достаточно большой свободе действий, которую дает застройщику схема ЖСК, она чревата сложностями в управлении проектом. Ее применение оптимально при строительстве небольшого объекта с числом квартир не более 100, где возможно установить и поддерживать непосредственный контакт со всеми членами ЖСК», – рассуждает господин Погодин. Он полагает, что для покупателя ЖСК – самый дешевый, но в то же время самый рискованный способ приобретения жилья. «Как правило, цена квартиры при покупке по схеме ЖСК на 10-15% ниже, чем на объекты с аналогичными параметрами, но приобретенные по договорам долевого участия. Экономия достигается в том числе за счет того, что, в отличие от других форм приобретения квартиры, паевой взнос не облагается НДС. Помимо этого схема ЖСК не предполагает уплаты налога на прибыль с имущества, которое получено в качестве паевого взноса. «В то же время такая экономическая выгода неоднозначна, так как если правление ЖСК решит, к примеру, повысить размер паевых взносов, начислить дополнительные платежи, перенести срок сдачи дома, то члены ЖСК не смогут оспорить такое решение даже через суд», – обращает внимание Александр Погодин, первый заместитель генерального директора ГК «Пионер» направления Санкт-Петербург. Он считает, что схема договора участия в долевом строительстве в большей мере защищает граждан. Среди важных факторов защиты интересов господин Погодин называет возможность привлекать денежные средства по договорам долевого участия застройщиком только при наличии оформленных прав на земельный участок, опубликованной проектной декларации и полученного разрешения на строительство. При схеме ЖСК такие требования отсутствуют, то есть привлечение денежных средств возможно и до получения разрешения на строительство. При схеме ЖСК отсутствует государственная регистрация сделки, а договор долевого участия подлежит государственной регистрации, что служит дополнительной гарантией интересов участников долевого строительства.