Сдать нельзя продать

В Ленобласти решили развивать строительство арендного жилья, предназначенного для граждан с невысоким доходом. В Гатчине, Усть-Луге и Сертолово могут появиться первые дома для социального найма.

Аренда в кредит

В середине апреля губернатор Лен­области Александр Дрозденко и генеральный директор Агентства финансирования жилищного строительства (АФЖС) Андрей Шелковый подписали соглашение о развитии направления строительства арендного жилья в регионе.
По словам Александра Дрозденко, необходимость развития рынка доступного арендного жилья обусловлена «майскими» указами президента России. Однако до сих пор у областного правительства не было серьезного партнера для реализации этого направления.
«Сейчас же появилась возможность незамедлительно начать работу по возведению арендного жилья. Эта программа для тех, кто за счет собственных средств или привлечения ипотеки не может приобрести квартиру, – говорит глава региона. – Ее участники должны будут заключить договор социального найма и ежемесячно выплачивать арендную плату. Она будет примерно равна плате за коммунальные услуги, остальное на себя возьмет бюджет».
По словам губернатора, жилье будет строиться для работников социальной сферы, учителей, врачей, а также специа­листов, работающих в сельской местности. Кроме того, его планируется предоставлять в качестве служебного или в виде маневренного фонда. Что касается схемы строительства арендного жилья, то заказчиком проекта может стать коммерческая структура, орган государственной власти, научное, образовательное или другое учреждение. Земельный учас­ток под строительство предоставляется бесплатно.
По словам Андрея Шелкового, заказчик должен будет вносить не меньше 20% сметы строительства объекта. Остальные 80% предоставляет АФЖС в виде долгосрочного кредита на 30 лет под 8-10% годовых. После того как дом будет сдан, кредит начнут погашать из арендной платы.
«Этот продукт у нас уже есть, и он работает в ряде проектов для коммерческого найма, – говорит Андрей Шелковый. – Теперь субъект должен принять нормативно-правовые акты, определяющие размер платы за наем, порядок возможной индексации, ну и, конечно, саму категорию граждан, для которых будет возводиться это жилье».
Сейчас Комитет по строительству Ленобласти занялся разработкой дифференцированной шкалы арендной ставки для различных категорий нанимателей и районов. Эта плата будет ниже, чем за коммерческий наем. В некоторых случаях квартиры будут предоставляться на безвозмездной основе.
Что важно, после сдачи дома застройщик продать его не сможет. Коммерческую выгоду от проекта он сможет получить, только если выступит в качестве субпод­рядчика, а заказчиком станет бюджетная организация, объяснили в Комитете по строительству. В этом случае застройщику заплатят только за проведенную работу, а выручку со сдачи жилья он не получит.
«Этот проект представляет значительный интерес для крупных наукоемких промышленных предприятий, НИИ, у которых есть финансовые средства и заинтересованность в строительстве жилья для своих квалифицированных кадров. Для них эта программа будет хорошим подспорьем», – считает руководитель службы развития УК «КВС» Татьяна Федирко.
По мнению генерального директора ИСК «Отделстрой» Марка Окуня, на данном этапе проект строительства арендного жилья для граждан с невысоким доходом вряд ли заинтересует крупных застройщиков региона.
«Когда дают бесплатную землю – это хуже не бывает, а иногда это даже пугает, – говорит господин Окунь. – Иногда она предоставляется без необходимых коммуникаций, инфраструктуры. В целом этот проект более выгоден подрядчикам. Но для застройщиков я пока не вижу интереса. Коммер­ческая организация должна получать прибыть, и если она этого не делает, то грош ей цена. Если в этой программе необходимо участие застройщиков, то надо было с ними обсудить этот вопрос».

Программа для семьи

Помимо соглашения о развитии в Лен­области арендного жилья в ближайшее время в регионе будет подписано еще одно, направленное на обеспечение строительства жилья эконом-класса инженерной инфраструктурой в рамках программы «Жилье для российской семьи». Свои подписи в документах поставят представители Минстроя РФ, правительства Ленобласти, а также ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».
С помощью программы планируется построить жилье эконом-класса в объеме 75 тыс. кв. м. Она позволит улучшить жилищные условия многодетным семьям, работникам бюджетной сферы, гражданам с невысоким доходом, нуждающимся в улучшении жилищных условий.
Как пояснили в Комитете по строительству, АИЖК будет выкупать у застройщиков объекты инженерно-технического обеспечения по цене не выше 4 тыс. рублей за 1 кв. м. Земля для строительства будет предоставляться бесплатно. В связи с этим застройщик должен будет продавать квартиры по 35 тыс. рублей за «квадрат», тогда как его рыночная стоимость в среднем по области составляет 50 тыс. рублей.

Мнение:

Марк Окунь, генеральный директор ИСК «Отделстрой»:

– Почему, к примеру, при себестоимости жилья 50 тыс. рублей застройщик должен продавать квартиры отдельным категориям граждан за 35 тыс. рублей? Какая здесь может быть экономика для коммерческой структуры? То есть компания должна строить и продавать квартиры дешевле, чем она затратила на них средств? В любой программе должно быть четкое понимание, что коммерческая организация в итоге должна получить прибыль. Пускай небольшую, но понятную, стабильную и гарантированную. То есть если государство выкупает жилье для социальных нужд, то оно должно его выкупать по себестоимости плюс, например, 10% прибыль застройщика. В таком случае любая схема, которая приведет к этим показателям, будет реальной. Все остальное – нереально.