Комфорт без наценки

Кировский район Ленинградской области медленно, но верно превращается в пригород мегаполиса. Этому способствуют сравнительно невысокие цены на землю, развитые инженерные коммуникации и хорошая транспортная доступность территории, убежден Александр Сиротин, генеральный директор ООО «Скавери». Сегодня эта компания – один из ведущих застройщиков Шлиссельбурга.

– Александр Юрьевич, почему ваш выбор пал на Шлиссельбург?
– Все началось с того, что у нас появилась возможность приобрести там землю по приемлемой цене. Войдя в Шлиссельбург, мы по достоинству оценили его потенциал. К примеру, плановый срок реализации жилья в проекте «Моя крепость», жилом комплексе на 548 квартир, мы оцениваем в 2,5 года – это сравнимо со сроком экспозиции в продажах в спальных районах Петербурга.
Сам Кировский район, на мой взгляд, наиболее перспективный для развития жилищного строительства из всех районов Ленинградской области. Он обладает достаточно большим потенциалом по нескольким причинам. Это наличие и свободных территорий, и резервных мощностей по воде, канализации, электричеству. Да, с геологической точки зрения в Кировском районе земля местами заболочена. Но земельные участки, которые мы приобрели под застройку, находятся в сухой части Шлиссельбурга.
Весомое преимущество Кировского района – его отличная транспортная доступность, несмотря на отдаленность (25-30 км от КАД). Мурманское шоссе загружено только два периода в неделю: утром понедельника и вечером пятницы. В остальные дни и часы это абсолютно «проходное» шоссе, в отличие от Приморского, Выборгского, а тем более Киевского. Зачастую из Приморского района люди дольше добираются до центра Петербурга, чем из Шлиссельбурга, и расстояние в 25-30 км от КАД уже не имеет значения. Многие петербуржцы сегодня покупают жилье в Гатчине, хотя она расположена еще дальше, чем Шлиссельбург.

– Все-таки застройщики, работающие в Гатчине, говорят, что возводят дома преимущественно в расчете на местных жителей и переселенцев из других регионов РФ.
– Согласен, но объем спроса на территориях за Всеволожском, в Кировском районе Ленобласти, Гатчине, за Ломоносовом, в том же Кингисеппе – это 50% спроса петербуржцев.
Поэтому, по нашим оценкам, до 70% сделок в доме «Моя крепость», который мы реализуем в Шлиссельбурге, будут заключены именно петербуржцами. Однако и на приезжих из других регионов РФ мы также рассчитываем, прежде всего на военнослужащих из северных районов.

– Чем проект «Моя крепость» отли­чается от других комплексов с сопо­ставимыми характеристиками?
– Во-первых, мы предоставляем все квартиры с полной отделкой, чего ранее в Ки­ров­ском районе не бывало, но что очень приветствуют местные жители – такие данные мы получили в ходе маркетингового исследования. Во-вторых, мы предлагаем низкую цену за счет уменьшения на старте продаж нормы прибыли. В-третьих, мы не планируем зарабатывать на отделке: она предлагается по себестоимости. В-третьих, мы предложим жильцам индивидуальные кладовые в подвале дома: это помещения с отдельным входом, площадью 8-10 кв. м, по цене вдвое меньшей, чем стои­мость 1 кв. м квартир. В-четвертых, «Моя кре­пость» – проект комфорт-класса по стоимости ниже среднерыночной.

– За счет чего это возможно?
– За счет уменьшения нашей маржи на первоначальном этапе на старте продаж. Поскольку рынок высококонкурентный, мы также разработали специальную программу рассрочки, которая охватывает весь период строительства объекта плюс полгода после сдачи.

– А что представляют собой ваши проекты реновации?
– Два участка под реновацию (неподалеку от крепости «Орешек» и возле Малоневского канала) мы приобрели в Шлиссельбурге в прошлом году и по условиям контракта обеспечим жильем более высокого качества как частных собственников (их около 50), так и жильцов муниципальных квартир. Частично мы будем приобретать жилье для них на вторичном рынке Шлиссельбурга, частично предоставим квартиры в доме «Моя крепость». Предстоит расселить порядка 1 тыс. кв. м. Объем нового строительства на территории под реновацию составит 15 тыс. кв. м, причем один из объектов будет малоэтажным.

– В чем риски и в чем привлекательность этих проектов?
– Риски в том, что сейчас достаточно изменчивое законодательство. Не секрет, что с местного уровня полномочия по решению многих вопросов в сфере строи­тельства переданы от муниципалитетов на уровень Ленинградской области. Соответственно, начинали мы работать над градостроительной документацией, общаясь с чиновниками на местном уровне, а заканчивать будем на областном. В муниципалитетах мало специалистов, но они знают свою территорию, и потому сроки согласования гораздо быстрее. А областные профильные комитеты только формируют штаты для выполнения новых полномочий. Между тем один Всеволожский район по объему рынка больше, чем Петербург: там более 2 млн кв. м строящегося жилья – колоссальный объем работы.
Плюсы участия в реновации – это минимальная цена входа в проект (поскольку есть достаточно много обременений). Далее, затраты девелопера распределены во времени. Привлекательность и низкой инвестиционной нагрузке, и в понятном механизме реализации объекта.

– «Скавери» – компания молодая. За счет чего вы стараетесь занять свою нишу на рынке?
– У нас есть философия, стратегия, ценности, которые мы декларируем и реализуем во всех наших проектах. С точки зрения рынка B2B нас знают, доверяют нам и понимают, как мы работаем. С точки зрения рынка B2C в Петербурге мы заручились поддержкой «Петербургской недвижимости». В Ленинградской области, в частности в Шлиссельбурге и Киров­ске, у нас есть уже достаточно позитивный имидж благодаря тому, что вместе с муниципальными властями мы так или иначе участвуем в жизни района. Кроме того, наш генеральный подрядчик и финансовый партнер – ООО «НСК-Монолит» – имеет хорошую репутацию и в Петербурге, и в области. Понятно, что если такой подрядчик заходит на объект, он и берет на себя часть рисков, гарантируя завершение работ.

– Планируете ли расширять свою территорию присутствия в Лен­области?
– Это возможно, если будут подходящие участки с высокой ликвидностью. Но все-таки больше мы нацелены на реализацию проектов комфорт-, бизнес- и премиум-класса в Петербурге. По большому счету, на любом участке, изначально подходящем под стандарты эконома, можно построить сегмент «комфорт» и тем самым, используя различные маркетинговые инструменты, отстроиться от конкурентов. В том числе заработать больше денег на объекте и т. д.

– Какой рынок жилищного строительства, на ваш взгляд, более перспективен: областной или все-таки городской?
– Рынок Петербурга всегда будет более ликвидным: больше спрос, более качественное предложение и т. д. Думаю, в нынешнем году стоит ожидать замедления продаж в ближайших пригородах: Мурино, Кудрово и т. д., где после массового заселения жильцов начнут проявляться инженерные проблемы (отсутствующая канализация в Мурино и т. д.). К тому же сейчас мы подошли к старту проектов на инженерно подготовленных землях Пушкинского района, а их достаточно много (ЖК «На Царскосельских холмах», город-спутник Южный и все, что формируется рядом с «ЭкспоФорумом»). Обилие земель к югу от Петербурга будет также ограничивать рост цен и нормы прибыли у застройщиков – это сбалансирует рынок. Но все равно конкурировать по цене с чуть более отдаленными пригородами (Кировском, Гатчиной, территориями за Ломоносовом или на севере, за Агалатово) невозможно. Потому что все равно земля намного дешевле, подключение намного дешевле, а земля и инженерная составляющая – это 30% себестоимости.

О компании:

ООО «Скавери» – компания, созданная с нуля в 2013 году как девелопер в жилищном строительстве в Санкт-Петербурге и Ленинградской области с одновременным ведением четырех-пяти проектов. В настоящее время в портфеле ООО «Скавери» ЖК «Гроссмейстер», проект премиум-класса в Центральном районе Санкт-Петербурга, и три проекта в разной степени проработки в г. Шлиссельбурге Кировского района Ленобласти: «Моя крепость», а также два проекта развития застроенной территории – реновации.