Цена вопроса остается открытой

Основная сложность редевелопмента связана с тем, что действующим предприятиям необходимо решить вопрос о месте и сроках переноса производства, что значительно увеличивает затраты.

Екатерина Марковец, директор по инвестициям и консалтингу компании London Real Invest, подсчитала, что для того чтобы вывод предприятия был экономически целесообразен, средняя цена 1 кв. м освобо­ждаемого земельного участка должна составлять 18‑19 тыс. рублей. В случае если инвестор входит в проект на начальной стадии, стоимость участка должна быть ниже, так как он фактически кредитует предприятие. Инвестиционные затраты на перевод предприя­тия состоят из следующих статей: приобретение участка в одной из промышленных зон, покупка мощностей, подведение коммуникаций, строительство новых зданий, переезд, приобретение нового оборудования взамен изношенного или оборудования, которое невозможно переместить (стоимость нового оборудования, приобретаемого в счет модернизации, расширения производства, в данном случае не учитывается). «Упущенная выгода от переезда заключается в убытке от простоя предприятия, а также в потере арендной платы за производ­ственные и административные помещения, расположенные в центре города», – говорит госпожа Марковец.
Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG, в стоимость редевелопмента также включает рекультивацию земли. «Безусловно, это необходимо делать не всегда, но учитывая, что за пределы городской черты выводят в основном крупные промышленные предприятия, данные мероприятия приходится проводить в большинстве случаев», – считает господин Колокольников. Еще одна «статья расходов» – коммуникации. Это и обновление существующих, и подведение новых. «Конечно, в случае с промзонами основные работы связаны с дорожной ин­фраструктурой», – добавляет господин Колокольников.
Маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Юлия Троицкая оценивает стоимость работ по выводу промпредприятий из центра от 25 до 80 млн рублей за 1 га в зависимости от количества строений и степени загрязненности почв. «Факторами, тормозящими реновацию, как правило, являются такие факторы, как наличие охраняемых памятников на территории, множество собственников, переговоры с которыми могут длиться достаточно долго, и масса согласований», – рассуждает госпожа Троицкая.
Мария Матвеева, генеральный директор девелоперской компании «Созвездие», рассказала, что в проект редевелопмента «Московская-Товарная», предполагающий возведение многофункционального комплекса общей площадью 38 тыс. кв. м, который реализует ее компания, войдут: жилой комплекс бизнес-класса, гостиница класса 3‑4 звезды на 150-180 номеров общей площадью 7-8 тыс. кв. м, бизнес-центр и торгово-офисный центр. «Диапазон инвестиций в рамках многофункционального комплекса может составить 1,5-2,5 тыс. USD за 1 кв. м. Работа над проектом сейчас находится на активной стадии», – отмечает она.
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь», считает, что сроки окупаемости проектов в области редевелопмента от 8 лет и выше можно считать вполне приемлемыми.