Ненадежный вексель

Сегодня для привлечения средств дольщиков у строителей существуют две основные схемы – договор долевого участия и жилищно-строительный кооператив. Обе схемы работают в рамках 214-ФЗ. Однако существуют и иные способы привлечения средств, например через векселя. Но сегодня доля таких схем ничтожно мала – они вызывают у потребителей меньше доверия.

Вексельная схема устроена следующим образом: застройщик заключает с покупателем предварительный договор о намерениях, в котором прописаны характеристики квартиры, условия, сроки ее получения и предполагаемая дата заключения основного контракта. Отдельно заключается вексельный договор, по которому застройщик продает покупателю вексель за сумму, равную стоимости выбранной квартиры. Когда подходит срок погашения векселя, продавец обменивает ценную бумагу на квартиру. Для покупателя опасность состоит в том, что по договору о намерениях застройщик не несет никаких обязательств – речь идет именно о намерении, а не об обязательстве передать квартиру покупателю. К тому же в вексельном договоре указывается лишь стоимость векселя, срок его погашения, кому и кем он выдан. Юридически к выбранной квартире этот документ отношения не имеет, то есть компания может просто выплатить деньги, и обязать ее предоставить покупателю именно квартиру нет возможности.
Наиболее выгодна данная схема для застройщика, поскольку она дает возможность получить средства сразу, но отсрочить период налогообложения на юридическое лицо. Вексельная схема вполне законна. Согласно ФЗ № 48 «О переводном и простом векселе» любая россий­ская фирма или гражданин могут выдать вексель.
Финансовый директор группы компаний AAG Станислав Кривенков вспоминает, что вексельная схема приобретения жилья получила свое распространение после принятия в 2004 году закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов (ФЗ-214). «Тогда, в 2005 году, застройщики стали активно разрабатывать и использовать самые разнообразные юридические схемы продаж, позволяющие им действовать в обход ФЗ‑214. В том числе была разработана так называемая  вексельная схема, основная идея которой заключалась в том, чтобы отделить договор, по которому приобретается квартира (обычно использовалась форма предварительного договора купли-продажи) от фактического привлечения денежных средств, которое оформлялось векселем, эмитированным застройщиком либо аффилированным с ним лицом. Преимущества такой схемы для застройщика вытекали из формального отсутствия факта привлечения денежных средств. Таким образом, у застройщика появлялась возможность ухода от ответственности за нарушение требований 214-ФЗ, преду­смотренной КоАП. Покупатель, имея на руках «формально» не оплаченный договор на приобретение квартиры, не имел возможности требовать от застройщика санкций за срыв сроков его исполнения, а мог требовать лишь погашения векселя. Однако впоследствии благодаря комплексу таких факторов, как внесение изменений в сопутствующее законодательство, дей­ствия надзорных органов, использование схем продаж, прямо не предусмотренных законодательством, практически сошло на нет», – говорит Кривенков.
Сергей Ильягуев, генеральный директор компании «Источник», входящей в холдинг SEZAR GROUP, полагает, что на сегодняшний день вексельная схема недееспособна, поскольку она не дает никаких гарантий для покупателя. «После внесения изменений в законодательные акты, прежде всего в Федеральный закон № 214, который говорит о недопустимости заключения предварительных договоров купли-продажи на этапе строительства, покупка векселя вовсе не фиксирует за его владельцем права на собственность – только возможность получить назад свои деньги без учета рыночных изменений и инфляции. Такие риски покупателю не нужны», – объясняет господин Ильягуев.
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», добавляет: «Вексельная схема практически ушла из оборота. Ее использовали, когда квартирами рассчитывались с поставщиками самых разных товаров и услуг для стройки. Например, за рукавицы строительная компания могла отдать квартиру, тем самым она служила средством платежа и способом страховки обеих сторон на этапах сделки».