Дело техники

С технической стороны перепрофилирование здания под жилье, как правило, не является запредельно сложным процессом.

Анна Цирульская, заместитель начальника ФГУП «ЦПО» при Спецстрое России», отмечает, что, в принципе, если объект не изношен настолько, что не позволяет сделать его жилым, то в большинстве случаев технических сложностей для реновации нет.
«Конструктивные особенности многих зданий позволяют провести смену их функционального назначения с минимальными затратами. В таком случае достаточно сделать перепланировку, обеспечить или обновить инженерные сети. Затраты на проект могут серьезно возрасти, если требуется капитальный ремонт, и последующее приведение в соответствие со строительными, санитарно-техническими и противопожарными требованиями может повлечь за собой значительные финансовые затраты», – рассказывает госпожа Цирульская.
С ее мнением не согласен Андрей Алексеев, руководитель службы заказчика ГК «Пионер». Он считает, что санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям предписывают более высокий уровень шумоизоляции, инсоляции по сравнению с офисным зданием или гостиницей. Эти параметры, как правило, невозможно откорректировать до необходимого уровня, не вмешиваясь в конструктив здания. «В большинстве случаев для выполнения требований СанПиН в аспекте шумоизоляции потребуется замена стен здания, показатели инсоляции невозможно повысить без изменения оконных проемов и принятия других затратных мер. При этом нередко даже эти мероприятия не будут эффективны, так как санитарные нормы могут быть недостижимы в силу особенностей местоположения земельного участка. Определенные ограничения накладывают и требования по пожарной безопасности. Согласно нормативам для жилых зданий, площадь этажа не должна превышать 500 кв. м, в гостиницах этажи могут быть гораздо большей площади. Теоретически решить это несоответствие можно путем размещения в каждом жилом помещении спринклерной системы пожаротушения, но этот вариант непопулярен в силу эстетических и функциональных недостатков. Наконец, строительные нормы регламентируют организацию земельного участка вокруг жилого дома, оговаривают наличие таких объектов, как парковка, места для сбора мусора, зеленые насаждения и т. д. Не каждое существующее здание соответствует этим требованиям, более того, обладает возможностью все эти объекты разместить на участке. Но без соответствия этим нормам сдача нового объекта в эксплуатацию невозможна. Именно в силу этого сложности возникают даже в тех случаях, когда речь не идет об изменении назначения здания, а проводится реконструкция жилого дома, расположенного, к примеру, в центральной части города. Несоответствие существующего жилого дома и возможностей земельного участка, на котором он расположен, актуальным нормам и требованиям делает его реконструкцию даже без изменения функционального назначения крайне сложной для реализации», – отмечает господин Алексеев.
Роман Иваницкий, заместитель генерального директора Megapolis Property Management, говорит, что реновация объектов под жилье вполне возможна, но дополнительные затраты могут быть очень существенны – от 30 до 50%. «Следует помнить о системах вентиляции, отопления, водоснабжения и т. д. – в некоторых случаях внести изменения практически невозможно. В историческом центре Петербурга перевод в многоквартирный жилой дом может привести еще к нехватке мощностей», – отмечает он.