Строительный бум под контролем

Объем многоквартирных домов в стройке на территории Ленобласти впервые превысил аналогичный показатель в Санкт-Петербурге.

По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в Лен­области выдано разрешений на строительство 5,7 млн кв. м против 5,6 млн кв. м в соседнем субъекте РФ. Насколько готовы власти региона к столь мощной динамике в строительном комплексе?

Параллельным курсом

Как сообщил Михаил Москвин, вице-губернатор Ленинградской области по строительству, выступая на саммите «Пригород: невеселые старты», указанная выше цифра «не пугает». «Рынок все-таки сам диктует, как развиваться, и нужны ли все эти метры», – сказал он, подчеркнув, что региональные власти «за количественным показателем не гонятся». Самое важное – чтобы параллельно со строительством жилья не только реализовывалась программа «Социальные объекты в обмен на налоги», но и создавалась инженерная инфраструктура, особенно дорожная. «Идеальная ситуация – чтобы одновременно создавались и рабочие места, чтобы минимизировалась межрегиональная миграция», – уточнил Михаил Москвин.
Наиболее успешным из перечисленных направлений сегодня, без сомнения, является строительство объектов социальной инфраструктуры – детских садов и школ. «Надо отдать должное: большинство застройщиков, осуществляющих комп­лексное освоение территории, живут по правилам, которые мы совместно выработали, – имею в виду программу «Соц­объекты в обмен на налоги». Сегодня в стройке более двух десятков социальных объектов», – заявил Михаил Москвин. По его словам, в ближайшее время к уже действующим соглашениям добавятся еще два. По­след­нее на сегодня – с компанией «Лен­­строй­­трест» – предполагает строительство двух детских садов (всего на 280 мест) и школы на 600 мест в жилом комплексе «IQ-Гатчина».
Об успехе программы свидетельствует появление «разновидностей» типового документа. Так, по условиям соглашения в рамках программы «Соцобъекты в обмен на налоги» компания «Град» (входит в состав ОАО «ГлавСтройКомплекс»), реализующая проект комплексного освоения территории (14 га) в Новом Девяткино, должна построить школу. «Проблема в том, что по генеральному плану поселения школа там требуется на 1,1 тыс. мест. А по проекту планировки территории именно этого застройщика емкость получается около 600 мест. Поэтому мы сейчас заключаем соглашение с компанией «Град» и другими застройщиками, работающими по соседству, о том, что каждый делает свой взнос на строительство данной школы. Ком­пании сами договариваются, кто будет заказчиком и т. д. Мы только регулируем эту деятельность», – прокомментировал Михаил Москвин.
Со своей стороны, Виталий Жданов, председатель областного Комитета по строительству, уточнил, что сегодня в регионе реализуется около 90 проектов КОТ с совокупной площадью жилья 3 млн кв. м. «В условиях масштабной жилой застройки баланс между интересами застройщика и запросами жителей может быть обеспечен только государственным аппаратом. Для этого главным условием договоренностей по программе является одновременный ввод социальных объектов и домов первой очереди», – прокомментировал Виталий Жданов.

Работа над законами

По мнению Михаила Москвина, несмотря на объективные экономические сложности, риски появления новых обманутых дольщиков в Ленинградской области сегодня крайне незначительны. «Тенденций к появлению новых обманутых дольщиков не видно. Стройки идут в нормальном штатном режиме. При этом, по данным нашего мониторинга, одна уважаемая компания даже дает показатели роста продаж в I квартале относительно аналогичного периода прошлого года. Многие застройщики пережили 1998 год, практически все работали в 2004-2008 годах. Поэтому они знают, что надо делать, куда направить свои усилия», – прокомментировал вице-губернатор. Он заверил: Комитет госстройнадзора «осуществляет контроль и надзор всеми доступными законными способами». В то же время идет работа по совершенствованию отраслевого законодательства.
В рамках действующего Земельного кодекса РФ разработан проект поправок в областной закон, регулирующий отношения в сфере долевого строительства. «Мы нашли возможность предоставлять инвестору, достраивающему проблемный объект, свободный земельный участок», – сообщил Михаил Москвин. Законопроект будет внесен в областной ЗакС в ближайшее время и может быть принят в августе-сентябре нынешнего года. Стоит отметить, что наибольшие сложности в практике применения этого закона связаны не с обес­печением гарантий выполнения новым застройщиком взятых на себя обязательства, а с процедурой вывода проблемного объекта прежнего застройщика-банкрота из конкурсного производства и передачи его созданному из числа дольщиков жилищно-строительному кооперативу. «В Новом Девяткино объект компании «Китеж-Строй» нам удалось безвозмездно передать руководству ЖСК путем заключения мирового соглашения между обманутыми дольщиками и застройщиком, утвержденного в арбитражном суде. Однако в отношении долгостроев в Гатчине их выводу из конкурсного производства пока препятствует необходимость после принятия такого решения арбитражным судом внести на его депозит достаточно значительные средства – 150-200 млн рублей. Мы считаем эту сумму однозначно завышенной, пытаемся сейчас ее сократить, а потом уже будем передавать объекты жилищно-строительным кооперативам и определять схему их достройки», – объяснил Михаил Москвин.

Закрыть лазейку

Еще одним важным для регулирования отношений застройщиков с участниками долевого строительства может стать поправка в Градостроительный кодекс РФ, внесенная Ленинградской областью в Государственную Думу РФ. Суть поправки – в обязательной экспертизе многоквартирных домов вне зависимости от этажности. «Некоторые регионы с нашим предложением пока не согласились, поэтому в Госдуме идут дискуссии на эту тему. Но мы за то, чтобы все МКД проходили экспертизу проектной документации и подлежали строительному надзору, а сделки каким-то образом регистрировались в органах государственного учета. Сегодня, как правило, больше проблем мы получаем именно на трехэтажных домах, которые экспертизу не проходят, где надзор не осуществляется и в которых квартиры продаются путем вступления в ЖСК. Мы хотим перекрыть лазейку для недоб­росовестных застройщиков», – прокомментировал Михаил Москвин. Сегодня, напомним, органы государственного строи­тельного надзора имеют полномочия выходить с плановыми проверками только на объекты среднеэтажного и высотного строительства.

Мнение:

Арсений Васильев, генеральный директор УК «Группы УНИСТО Петросталь»:

– Мы действуем по 214-ФЗ с заключением договоров долевого участия с 2005 года. В какой-то момент это было нашим преимуществом, и мы прогнозировали, что эта практика станет нормой – это, собственно, и произошло. Мне кажется, что риски для покупателей жилья в строящихся домах только косвенно зависят от формы договора. Хотя согласен, что договор членства в ЖСК, безусловно, оставляет чуть больше лазеек, возможностей если не для банкротства, то для отступления от первоначальных планов и заявлений, чем договор долевого участия. А признаки недобросовестности, мне кажется, остаются очевидными – это демпинг, негативный опыт работы и подмоченная репутация.