Защита до сделки

Поправка в Гражданский кодекс РФ, регламентирующая ответственность сторон за нарушение преддоговорных соглашений и вступающая в силу с 1 июня текущего года, будет эффективной только при соблюдении участниками инвестиционно-строительного процесса ряда условий, убеждены эксперты.

«Преддоговорный этап – один из основных, ведь именно на нем оговариваются все условия будущего соглашения в соответствии с заверениями, которые стороны дают друг другу. Вместе с тем действующее российское гражданское законодательство не может в полной мере защитить права сторон от злоупотреблений и недобросовестного поведения контрагента на этапе ведения переговоров о заключении договора», – прокомментировала Светлана Василькова, генеральный директор юридической компании LWC Corp.
Поэтапное реформирование российского гражданского законодательства идет с 2009 года. Целой серией федеральных законов в ранее действовавшие нормы ГК РФ были внесены изменения, в том числе и для его приведения в соответствие с изменившимися реалиями и унификации действующего российского законодательства с рядом иностранных.
В новой статье ГК (ст. 431.2) регламентируется ответственность сторон за неполную или недостоверную информацию, а также внезапное или неоправданное прекращение переговоров. Как полагает Юлия Костикова, руководитель судебной практики LWC Corp., это означает, что после 1 июня компании должны будут максимально детализировать свое понимание хода реализации конкретных инвестиционных проектов и тех заверений, которые они дают уже в рамках переговоров о заключении контракта. «Я говорю сейчас о множестве понятий: от вида разрешенного использования земельного участка под строительство до объемов кредитования», – прокомментировала юрист. По ее мнению, теперь преддоговорные соглашения и меморандумы сторон будут признаваться в суде как основополагающее доказательство, и, следовательно, станет возможным изыскать убытки, понесенные одной из сторон при неоправданном отказе другой стороны от заключения договора.

Безусловно применимо

«Строители пока еще даже не видят, где и на каком этапе законодательные новшества начнут применяться и когда появится правоприменительная практика. Но 1 июня не за горами, и все договоры, которые появятся после этой даты, будут опираться уже на новые нормы», – заявил, со своей стороны, Вячеслав Семененко, управляющий партнер КБ ВиПС. Он отметил, что отношения между участниками инвестиционно-строительного процесса в рамках исполнения контрактных обязательств «запутались окончательно». Вопросы возникают как во взаимоотношениях между субъектами коммерческой деятельности, так и между бизнесом и государством как заказчиком.
Федор Цуринов, вице-президент по правовым вопросам YIT, акцентировал внимание на том, что ст. 431.2 «безусловно применима» на стадии приобретения земельных участков и прав на застройку, но при условии детального документального фиксирования сторонами своих действий. «Достаточно сложные переговоры идут как раз в момент приобретения участка, особенно участка для строительства, поскольку в этой ситуации покупатель часто ставит дополнительные условия по подготовке пятна продавцом», – уточнил эксперт. Для продающей стороны это связано с вложениями, которые не окупаются при отказе покупателя от сделки.

Профессиональный подход

Как полагают эксперты, важным для правоприменения ст. 431.2 будет уточнение степени профессионализма каждой из сторон. «В западной практике существует такая концепция: если одна сторона – профессионал, а другая – нет, то информацию должен предоставлять именно профессионал», – объяснил господин Цуринов. Применительно к участникам инвестиционно-строительного процесса это означает, что когда в переговоры вступают заказчик и подрядчик, то первый нередко не профессионал (например, банк, который хочет построить офис). «Распределение бремени предоставления информации играет важную роль. И в разных случаях это бремя может распределяться очень по-разному», – подчеркнул эксперт.
Дмитрий Корончик, начальник юридического департамента «Лемминкяйнен Рус», в свою очередь, отметил, что до недавнего времени было не очень ясно, какой документ может определять действия сторон до заключения сделки. «В крупных сделках стороны всегда наталкивались на такую проблему. Выбор был небольшой: либо это взаимные обещания в виде юридически совершенно не действенных документов, либо очень сложная конструкция, которая накладывала серьезные ограничения на всех, например предварительный договор купли-продажи», – прокомментировал он. Теперь же возможно предусмотреть условия, выполнение которых является обязательным до фактического совершения сделки.

Если УФАС не против

Позицию органов государственной власти ввиду вступающих в силу с 1 июня поправок в ГК РФ выразил Михаил Моск­вин, вице-губернатор Ленобласти по строительству. «Наибольший интерес для нас связан именно со ст. 431.2 о заверении об обстоятельствах. На наш взгляд, это дает нам право в конкурсную документацию (если этому не будет препятствовать УФАС) включать дополнительные требования, не позволяю­щие участвовать в конкурсах и, соответственно, побеждать компанияv без опыта и достаточного капитала», – заявил он. Ми­ха­ил Москвин напомнил также, что при наличии проектной документации, прошедшей экспертизу, подрядчику, подавшему заявку на участие в конкурсе, необходимо более детально ее рассматривать, чтобы избежать понижения цены контракта до уровня, не позволяющего выполнить впоследствии свои договорные обязательства.

Мнение:

Вячеслав Семененко, управляющий партнер КБ ВиПС:

– При реализации инвестиционно-строительных проектов во многих случаях мы сегодня имеем факторы изначальной недобросовест­ности, когда компания-исполнитель и не намеревалась исполнять взятые на себя обязательства по контракту должным образом. И к сожалению, это во многом опирается на несовершенство нашего законодательства.