Разница в цене объясняется просто
27.05.2013
Дорогая земля, стоимость кредитов и подключения к сетям, а также административные барьеры – основные драйверы роста цен квадратного метра в новостройках. Руководитель Компании Л1 Павел Андреев поделился своей точкой зрения о том, почему цена квадратного метра строящейся недвижимости у разных операторов рынка может сильно отличаться.
Есть несколько основных составляющих показателей себестоимости квадратного метра – это стоимость земельного участка, подключение к коммуникациям, стоимость стройматериалов и работы, транспортные расходы, обслуживание кредитов. И если подключение к инженерным коммуникациям, стройматериалы, зарплата и транспорт по цене примерно одинаковы для всех застройщиков, то стоимость земельных участков и кредитов очень сильно разнятся. А на эти затраты даже для эконом-класса жилья может приходиться до 40% себестоимости строительства. Не говоря уже про бизнес-класс, где одна стоимость участка может превышать 50% всех затрат. В результате потребитель с удивлением видит разброс цен, который на самом деле является результатом различных стратегий строителей.
Разницу в ценах на участки проиллюстрировать легко. К примеру, возьмем итоги торгов Фонда имущества Петербурга. Последние годы цена на земельные участки, которые продавались на аукционах, например, в Приморском районе, составляла от 18 до 21 тыс. рублей за каждый в будущем построенный метр. Докризисные цены были в районе 7-9 тыс.
И это не все. Вторая составляющая, которая сильно влияет на себестоимость застройщиков, – это стратегия по использованию кредитов. Кто-то вообще строит только на свои и полученные от продаж средства, кто-то готов весь дом построить только на кредитные, рассчитывая потом продать готовые квартиры по более высокой цене. Во втором случае затраты на проценты составляют не менее 15 тыс. рублей на каждый построенный метр. В результате разница в себестоимости на одинаковые по качеству дома может только от этих двух показателей доходить до 30 тыс. рублей за «квадрат».
При этом еще более низкие цены за участки в середине 2000-х можно было получить при покупке земли промышленных предприятий. Именно так, например, поступила Компания Л1, сформировав в прошлом десятилетии огромный земельный банк по очень низким по сегодняшним меркам ценам.
Сейчас мы предлагаем цену в нашем жилом комплексе «Маршал» – 68 тыс. рублей за метр. Мы можем позволить сделать ее такой привлекательной, так как в свое время купили участок по 3 тыс. На недавних торгах Фонда имущества соседний участок продался за 12. Вот и весь секрет. Что еще позволяет держать невысокие цены? Большие обороты строительства. У нас в стройке сейчас почти 1 млн кв. м, за счет большого объема мы добиваемся экономии на оптовых закупках строительных материалов и подрядных работ. Ну и, конечно, в три раза сниженная компанией кредитная нагрузка.
В такой благоприятной обстановке покупателям, как говорится, надо ловить момент. Так как очевидно, что запасы дешевой земли не бесконечны. Кроме того, грядущий закон о страховании строящейся недвижимости, который могут принять еще до конца этого года, может существенно увеличить себестоимость квадратного метра, а значит, и цену для конечного потребителя.
Есть несколько основных составляющих показателей себестоимости квадратного метра – это стоимость земельного участка, подключение к коммуникациям, стоимость стройматериалов и работы, транспортные расходы, обслуживание кредитов. И если подключение к инженерным коммуникациям, стройматериалы, зарплата и транспорт по цене примерно одинаковы для всех застройщиков, то стоимость земельных участков и кредитов очень сильно разнятся. А на эти затраты даже для эконом-класса жилья может приходиться до 40% себестоимости строительства. Не говоря уже про бизнес-класс, где одна стоимость участка может превышать 50% всех затрат. В результате потребитель с удивлением видит разброс цен, который на самом деле является результатом различных стратегий строителей.
Разницу в ценах на участки проиллюстрировать легко. К примеру, возьмем итоги торгов Фонда имущества Петербурга. Последние годы цена на земельные участки, которые продавались на аукционах, например, в Приморском районе, составляла от 18 до 21 тыс. рублей за каждый в будущем построенный метр. Докризисные цены были в районе 7-9 тыс.
И это не все. Вторая составляющая, которая сильно влияет на себестоимость застройщиков, – это стратегия по использованию кредитов. Кто-то вообще строит только на свои и полученные от продаж средства, кто-то готов весь дом построить только на кредитные, рассчитывая потом продать готовые квартиры по более высокой цене. Во втором случае затраты на проценты составляют не менее 15 тыс. рублей на каждый построенный метр. В результате разница в себестоимости на одинаковые по качеству дома может только от этих двух показателей доходить до 30 тыс. рублей за «квадрат».
При этом еще более низкие цены за участки в середине 2000-х можно было получить при покупке земли промышленных предприятий. Именно так, например, поступила Компания Л1, сформировав в прошлом десятилетии огромный земельный банк по очень низким по сегодняшним меркам ценам.
Сейчас мы предлагаем цену в нашем жилом комплексе «Маршал» – 68 тыс. рублей за метр. Мы можем позволить сделать ее такой привлекательной, так как в свое время купили участок по 3 тыс. На недавних торгах Фонда имущества соседний участок продался за 12. Вот и весь секрет. Что еще позволяет держать невысокие цены? Большие обороты строительства. У нас в стройке сейчас почти 1 млн кв. м, за счет большого объема мы добиваемся экономии на оптовых закупках строительных материалов и подрядных работ. Ну и, конечно, в три раза сниженная компанией кредитная нагрузка.
В такой благоприятной обстановке покупателям, как говорится, надо ловить момент. Так как очевидно, что запасы дешевой земли не бесконечны. Кроме того, грядущий закон о страховании строящейся недвижимости, который могут принять еще до конца этого года, может существенно увеличить себестоимость квадратного метра, а значит, и цену для конечного потребителя.
рубрика:
Точка зрения
