Застройщикам не до аренды

Большинство застройщиков не хотят возиться с арендой, а предпочитают сразу продавать коммерческие помещения.

Екатерина Попова, руководитель отдела по реализации коммерческих проектов ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ» (входит в Etalon Group), говорит: «Наша компания занимается непосредственно продажей встроенных коммерческих помещений, а не сдачей их в аренду. Собственники, приобретающие такие помещения в наших объектах, в дальнейшем уже сами занимаются поиском арендаторов. Как правило, это продовольственные магазины и общепит».
«ЮИТ» в Санкт-Петербурге ни раньше, ни сейчас не занимается сдачей помещений в аренду – это особый, непрофильный для нас как девелопера бизнес. В настоящее время коммерче­ские помещения «ЮИТ» продает. Хотя в будущем, возможно, по ряду проектов механизм сдачи в аренду площадей будет использован», – предположила Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург».
Встроенные помещения на первых этажах жилых зданий, как правило, стоят примерно на 15% дороже стоимости жилья.
«Площадь помещений зависит от целевого назначения, минимальный порог – от 30 кв. м», – считает Полина Макаренко, руководитель отдела продаж нового жилого района «Александровский» в г. Пушкине (Лемминкяйнен).
Генеральный директор «Лемминкяйнен Рус» Юха Вятто рассказал, что сегодня наиболее востребованные метражи – 100-200 кв. м. «Максимальные цены продажи на коммерческие помещения, предназначенные для размещения объектов street-retail (с высокой проходимостью), – 150 тыс. рублей/кв. м и более. Средние цены на универсальные помещения – 90-130 тыс. рублей/кв. м. В данный момент цены на коммерческие помещения достаточно стабильны, колебания незначительны», – говорит господин Вятто.
«В домах с уникальным месторасположением (оживленные трассы, уже обжитые районы) цены достигают 200-240 тыс. рублей за 1 кв. м», – добавляет госпожа Яблокова.
«Стоимость встроенных помещений зависит от их территориального расположения: чем ближе они к центру города, тем дороже. Так, в Центральном районе стоимость таких объектов составляет около 200 тыс. рублей за 1 кв. м, в Невском районе – около 91 тыс. рублей за 1 кв. м, Фрунзенском – 88 тыс. рублей за 1 кв. м. По городу в среднем этот показатель составляет 115-125 тыс. рублей за 1 кв. м», – подсчитал господин Оноков.
По словам госпожи Гуртовой, сегодня средняя площадь продаваемых коммерческих помещений в «ЮИТ» составляет около 95 кв. м. «В среднем цены выросли за 2012 год на 10%», – отмечает она.
Впрочем, большинство аналитиков полагают, что рост был несколько выше и составил примерно 15%.
Татьяна Яблокова объясняет, что если цена жилой недвижимости увеличивается и за счет роста готовности дома, и за счет ситуации на рынке, то цены на коммерческие помещения практически не зависят от стадии готовности дома, а растут ввиду ощутимой ограниченно­сти предложения.
Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент», подтверждает: «Уже на этапе проектирования формируется пул якорных арендаторов».
«При этом стоит отметить, что пока жилой комплекс не будет заселен на 50%, открывать коммерческие помещения в них нерентабельно», – предостерегает директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге Андрей Бойков.
Доля инвестиционных сделок с объектами коммерческой недвижимости в жилых домах достаточно велика, она составляет 30-40%. «В основном инвесторы ориентируются на дальнейшую сдачу в аренду. Дальнейшая перепродажа помещений интересует единичных покупателей», – рассказала госпожа Яблокова.
«Помимо стандартных инфраструктурных объектов – магазинов, химчисток, салонов красоты – жители часто организуют здесь офисы, воплощая в жизнь популярную сегодня концепцию «живи и работай», – добавляет Александр Подусков, директор по продажам компании KR Properties.
Василий Селиванов, генеральный директор компании LEGENDA, уточняет: «Сегодня в городе редко новые дома возводятся с витринным остеклением коммерческих площадей, в то время как даже при СССР такой формат был распространен и до сих пор пользуется большим успехом. По расположению все помещения в новых домах разделены на типы «стандарт» и «красная линия», в зависимости от этого они могут быть ориентированы как на обслуживание всего района, так и на формат «у дома».
Исполнительный директор по коммерческой недвижимости ООО «КВС» Дмитрий Беляев обращает внимание, что в новых постройках жилого фонда дворовые помещения также востребованы. «К примеру, в реализуемом в настоящий момент проекте ООО «КВС» жилого комплекса «GUSI-ЛЕБЕДИ» еще на начальной стадии строительства спрос со стороны потенциальный арендаторов превзошел ожидания», – рассказал он.