Алексей Белоусов: «Было бы правильно, если бы город готовил участки под ключ»
03.06.2013
Через пару лет спрос на жилье в Санкт-Петербурге значительно превысит предложение, что вызовет резкое подорожание стоимости квадратного метра. Такое развитие событий станет следствием нынешней политики городской власти, ориентированной на увеличение социальной составляющей в бюджете за счет сокращения инвестиций, убежден Алексей Белоусов, генеральный директор НП «Объединение строителей СПб».
– Правительство России постоянно поднимает тему реализации программы «Доступное жилье». Что, на ваш взгляд, мешает сегодня развитию этой программы?
– Чтобы жилье становилось более дешевым, нужны бюджетные ассигнования на инженерную подготовку территорий, строительство головных источников инженерных сетей и сооружений, социальных объектов на территориях, предлагаемых к комплексному освоению под застройку. Средства должны быть выделены и на транспортную инфраструктуру – не только дороги, мосты, но и на метро, наземный транспорт. Чему именно уделить внимание – зависит от участка. В центре Санкт-Петербурга, как правило, возникают проблемы с электрическими мощностями. На Петроградской стороне, например, давно уже все исчерпано: все заводские мощности, резервы. Там нужны серьезные вложения в головные энергетические источники. Зато, скажем, на новых осваиваемых территориях в спальных районах проблемы с канализованием. Нужно строить коллекторы, которые будут выходить через шахты в основные канализационные системы города.
– То есть программа «Доступное жилье» может быть не реализована?
– Давайте анализировать. В 2012 году мы построили на 5% меньше жилья, чем годом ранее. При этом превзошли планы, которые нам ставило Министерство регионального развития. Может быть, это и здорово с точки зрения отчетности. Но если тенденция сохранится, в следующем году построим еще меньше. Между тем катастрофически растет количество несогласованных проектов планировки территории. Это значит, что инвесторы не занимаются освоением, не готовят документацию, не ведут изыскания, не прокладывают инженерные сети. Через 2-3 года даже уже заложенные объемы не смогут покрывать потребности в жилье, а это вновь приведет к росту цен. Так о каком доступном жилье можно говорить, если перспективы строительства новых объектов не определены?
– Также остро стоит в последнее время тема качества строительства. Стоит ли рассчитывать на повышение качества как антикризисную меру в условиях ожидаемой экономической рецессии?
– Говорить о качестве разумно на растущем рынке, когда у застройщиков появляются дополнительные финансовые возможности. Как следствие, можно поменять стратегию развития компании, перейти на строительство жилья более высокого класса, использовать более качественные материалы, продавать квартиры с отделкой.
Когда снижаются в целом темпы развития страны, это приводит к замедлению деятельности во всех отраслях, в том числе и в строительстве. Жилья начинают строить меньше. Одновременно разгоняется инфляция, а желающих купить жилье в условиях растущей инфляции и снижения объемов строительства становится больше. Помните, после кризиса 2003 года все ждали, что цены снизятся еще больше? А когда потребители поняли, что этого не произойдет, начался ажиотажный спрос: каждый месяц квартиры дорожали на 5-7%, и за полгода стоимость 1 кв. м увеличилась почти на 50%. Если уровень инфляции повысится, а стоимость квартир останется прежней, естественно, количество желающих вложить деньги как раз в объекты недвижимости возрастет. И это спровоцирует взлет цен пропорционально инфляции или даже быстрее.
– Насколько серьезному?
– Сегодня рост стоимости жилья ненамного превышает темп роста инфляции. Они примерно одинаковы – в районе 10%. Поэтому вложение в недвижимость близко вложению в банковский вклад с хорошими процентами, но с гораздо более высокой степенью надежности. Если уровень инфляции будет повышаться, а стоимость квартир останется прежней, естественно, будет больше желающих вложить деньги как раз в объекты недвижимости, и это спровоцирует взлет цен пропорционально инфляции или даже быстрее.
– Возможно ли, что качество строительства будет повышаться в условиях членства России в ВТО благодаря усилению конкуренции с зарубежными строительными компаниями?
– Не думаю, что вступление России в ВТО приведет к тотальному повышению качества строительства. Нужно, чтобы сюда пришли сотни крупных игроков, которые строят по всему миру. Действующие сегодня на российском рынке зарубежные застройщики и так составляют конкуренцию российским компаниям, поскольку кредитуются в Европе под несравнимо более низкие проценты. Кроме того, они привыкли строить качественно. Они задают модель, которая должна быть, по большому счету, поддержана нашим сообществом. Но я не уверен, что это случится.
– Какими видите меры для поддержки компаний – членов СРО в случае ухудшения экономической ситуации в России вследствие спада в экономике Европы?
– В предыдущие кризисы мы договаривались с правительством Санкт-Петербурга о предоставлении налоговых каникул для строительных компаний. В этом случае можно было пролонгировать контракты, диверсифицировать выплаты в бюджеты разных уровней. К сожалению, в нынешней ситуации, вероятно, рассчитывать на поддержку городских властей будет очень сложно. Администрация неоднократно подчеркивала социальную направленность в своей политике, приоритетом которой является стабильность, а не развитие.
Реальной помощью строительному комплексу было бы сохранение бюджетных ассигнований на социальные объекты в объемах, которые выделялись 2-3 года назад. А оптимальный вариант – увеличение ассигнований минимум в пять раз. Ведь сегодня не построено около 20 детских садов из числа запланированных. При этом, напомню, 214-ФЗ запрещает напрямую расходовать средства дольщиков на любые объекты, не связанные со строительством данного жилого дома. В теории было бы правильно, если бы город продавал земельные участки под ключ: строил бы предварительно там школу, детский сад, подводил инженерные сети. Но мы понимаем, что городскому бюджету эти расходы не потянуть. Следовательно, требуется какой-то подзаконный акт, на основании которого мы будем строить и передавать городу построенное.
Кроме того, в условиях кризиса резко повышается вероятность того, что какая-либо компания уйдет с рынка, не завершив строительство. Это значит, что появятся новые обманутые дольщики. Перед Смольным всегда будет стоять вопрос ответственности за разрешение на строительство и невыполнение застройщиком своих обязательств. Поэтому поддержку строительным компаниям нужно осуществлять всегда. Необходимо усилить контрольные функции со стороны Администрации Санкт-Петербурга. Не исключена и прямая бюджетная поддержка объектов, оказавшихся под угрозой незавершения. Механизмы должны быть разные, но в любом случае у города такие возможности есть.
– Ленинградская область привлекает инвесторов, обещая им определенные налоговые льготы в обмен на строительство социальных объектов. Нужна ли такая программа в Петербурге?
– Конечно, это было бы своевременно, потому что многие наши инвесторы перерегистрировали свои юридические лица в Ленобласть, чтобы платить налоги там, и для 47-го региона это очень большой плюс, ведь сегодня это дотируемый субъект Федерации. Плюс это очень выгодно застройщику, потому что он может составить свои инвестиционные планы на несколько лет вперед. То есть создаются явные конкурентные преимущества со стороны Ленинградской области, а бюджет Санкт-Петербурга теряет и продолжает терять объемы средств, сопоставимые со строительством по крайней мере половины тех объектов, которые планируется построить в области.
Между тем главным направлением городской бюджетной политики остается не инвестиционное, поступательное экономическое развитие, а наращивание социальной составляющей в бюджете за счет снижения объемов финансирования инфраструктурных объектов. Это может привести к тому, что в дальнейшем экономическое развитие будет «схлопываться», что вызовет еще большее сокращение бюджетного финансирования. В том числе и социальной сферы. Это некая петля отрицательной обратной связи: меньше денег тратится на инфраструктурные объекты – хуже работает экономика города, меньше поступлений в бюджет. И так из года в год.
Выход только один: изменить курс городской политики.
– Правительство России постоянно поднимает тему реализации программы «Доступное жилье». Что, на ваш взгляд, мешает сегодня развитию этой программы?
– Чтобы жилье становилось более дешевым, нужны бюджетные ассигнования на инженерную подготовку территорий, строительство головных источников инженерных сетей и сооружений, социальных объектов на территориях, предлагаемых к комплексному освоению под застройку. Средства должны быть выделены и на транспортную инфраструктуру – не только дороги, мосты, но и на метро, наземный транспорт. Чему именно уделить внимание – зависит от участка. В центре Санкт-Петербурга, как правило, возникают проблемы с электрическими мощностями. На Петроградской стороне, например, давно уже все исчерпано: все заводские мощности, резервы. Там нужны серьезные вложения в головные энергетические источники. Зато, скажем, на новых осваиваемых территориях в спальных районах проблемы с канализованием. Нужно строить коллекторы, которые будут выходить через шахты в основные канализационные системы города.
– То есть программа «Доступное жилье» может быть не реализована?
– Давайте анализировать. В 2012 году мы построили на 5% меньше жилья, чем годом ранее. При этом превзошли планы, которые нам ставило Министерство регионального развития. Может быть, это и здорово с точки зрения отчетности. Но если тенденция сохранится, в следующем году построим еще меньше. Между тем катастрофически растет количество несогласованных проектов планировки территории. Это значит, что инвесторы не занимаются освоением, не готовят документацию, не ведут изыскания, не прокладывают инженерные сети. Через 2-3 года даже уже заложенные объемы не смогут покрывать потребности в жилье, а это вновь приведет к росту цен. Так о каком доступном жилье можно говорить, если перспективы строительства новых объектов не определены?
– Также остро стоит в последнее время тема качества строительства. Стоит ли рассчитывать на повышение качества как антикризисную меру в условиях ожидаемой экономической рецессии?
– Говорить о качестве разумно на растущем рынке, когда у застройщиков появляются дополнительные финансовые возможности. Как следствие, можно поменять стратегию развития компании, перейти на строительство жилья более высокого класса, использовать более качественные материалы, продавать квартиры с отделкой.
Когда снижаются в целом темпы развития страны, это приводит к замедлению деятельности во всех отраслях, в том числе и в строительстве. Жилья начинают строить меньше. Одновременно разгоняется инфляция, а желающих купить жилье в условиях растущей инфляции и снижения объемов строительства становится больше. Помните, после кризиса 2003 года все ждали, что цены снизятся еще больше? А когда потребители поняли, что этого не произойдет, начался ажиотажный спрос: каждый месяц квартиры дорожали на 5-7%, и за полгода стоимость 1 кв. м увеличилась почти на 50%. Если уровень инфляции повысится, а стоимость квартир останется прежней, естественно, количество желающих вложить деньги как раз в объекты недвижимости возрастет. И это спровоцирует взлет цен пропорционально инфляции или даже быстрее.
– Насколько серьезному?
– Сегодня рост стоимости жилья ненамного превышает темп роста инфляции. Они примерно одинаковы – в районе 10%. Поэтому вложение в недвижимость близко вложению в банковский вклад с хорошими процентами, но с гораздо более высокой степенью надежности. Если уровень инфляции будет повышаться, а стоимость квартир останется прежней, естественно, будет больше желающих вложить деньги как раз в объекты недвижимости, и это спровоцирует взлет цен пропорционально инфляции или даже быстрее.
– Возможно ли, что качество строительства будет повышаться в условиях членства России в ВТО благодаря усилению конкуренции с зарубежными строительными компаниями?
– Не думаю, что вступление России в ВТО приведет к тотальному повышению качества строительства. Нужно, чтобы сюда пришли сотни крупных игроков, которые строят по всему миру. Действующие сегодня на российском рынке зарубежные застройщики и так составляют конкуренцию российским компаниям, поскольку кредитуются в Европе под несравнимо более низкие проценты. Кроме того, они привыкли строить качественно. Они задают модель, которая должна быть, по большому счету, поддержана нашим сообществом. Но я не уверен, что это случится.
– Какими видите меры для поддержки компаний – членов СРО в случае ухудшения экономической ситуации в России вследствие спада в экономике Европы?
– В предыдущие кризисы мы договаривались с правительством Санкт-Петербурга о предоставлении налоговых каникул для строительных компаний. В этом случае можно было пролонгировать контракты, диверсифицировать выплаты в бюджеты разных уровней. К сожалению, в нынешней ситуации, вероятно, рассчитывать на поддержку городских властей будет очень сложно. Администрация неоднократно подчеркивала социальную направленность в своей политике, приоритетом которой является стабильность, а не развитие.
Реальной помощью строительному комплексу было бы сохранение бюджетных ассигнований на социальные объекты в объемах, которые выделялись 2-3 года назад. А оптимальный вариант – увеличение ассигнований минимум в пять раз. Ведь сегодня не построено около 20 детских садов из числа запланированных. При этом, напомню, 214-ФЗ запрещает напрямую расходовать средства дольщиков на любые объекты, не связанные со строительством данного жилого дома. В теории было бы правильно, если бы город продавал земельные участки под ключ: строил бы предварительно там школу, детский сад, подводил инженерные сети. Но мы понимаем, что городскому бюджету эти расходы не потянуть. Следовательно, требуется какой-то подзаконный акт, на основании которого мы будем строить и передавать городу построенное.
Кроме того, в условиях кризиса резко повышается вероятность того, что какая-либо компания уйдет с рынка, не завершив строительство. Это значит, что появятся новые обманутые дольщики. Перед Смольным всегда будет стоять вопрос ответственности за разрешение на строительство и невыполнение застройщиком своих обязательств. Поэтому поддержку строительным компаниям нужно осуществлять всегда. Необходимо усилить контрольные функции со стороны Администрации Санкт-Петербурга. Не исключена и прямая бюджетная поддержка объектов, оказавшихся под угрозой незавершения. Механизмы должны быть разные, но в любом случае у города такие возможности есть.
– Ленинградская область привлекает инвесторов, обещая им определенные налоговые льготы в обмен на строительство социальных объектов. Нужна ли такая программа в Петербурге?
– Конечно, это было бы своевременно, потому что многие наши инвесторы перерегистрировали свои юридические лица в Ленобласть, чтобы платить налоги там, и для 47-го региона это очень большой плюс, ведь сегодня это дотируемый субъект Федерации. Плюс это очень выгодно застройщику, потому что он может составить свои инвестиционные планы на несколько лет вперед. То есть создаются явные конкурентные преимущества со стороны Ленинградской области, а бюджет Санкт-Петербурга теряет и продолжает терять объемы средств, сопоставимые со строительством по крайней мере половины тех объектов, которые планируется построить в области.
Между тем главным направлением городской бюджетной политики остается не инвестиционное, поступательное экономическое развитие, а наращивание социальной составляющей в бюджете за счет снижения объемов финансирования инфраструктурных объектов. Это может привести к тому, что в дальнейшем экономическое развитие будет «схлопываться», что вызовет еще большее сокращение бюджетного финансирования. В том числе и социальной сферы. Это некая петля отрицательной обратной связи: меньше денег тратится на инфраструктурные объекты – хуже работает экономика города, меньше поступлений в бюджет. И так из года в год.
Выход только один: изменить курс городской политики.
рубрика:
Интервью
автор:
Татьяна Крамарева
