С оглядкой на столицу

В Петербурге пока недостаточно представлен такой формат недвижимости в составе многофункциональных комп­лексов, как апартаменты, тогда как в Москве апартаменты являются одной из основных функций в современных МФК.

Анна Цирульская, заместитель начальника ФГУП «ЦПО» при Спецстрое России», отмечает, что современные МФК могут сочетать более 10 основных функций: торговую, офисную, складскую, развлекательную, гостиничную, жилую, физкультурно-оздоровительную, социальную и др. Однако чаще всего такие комплексы представлены различными сочетаниями из 3-4 функций, объединенных единой концепцией в рамках одного здания или нескольких объектов на одной территории. При этом концепция определяется на стадии предпроектной подготовки, учитывающей особенности земельного участка, его расположение, ландшафт, правила разрешенного землепользования и застройки, а также исходя из финансовой целесообразности проекта. Ограничений на функцио­нальную насыщенность проектируемых и реализуемых проектов МФК не существует, для каждого проекта функциональные возможности рассчитываются индивидуально.
«Кстати, не стоит относить к МФК торгово-офисные и жилые комплексы, в которых присутствует дополнительная инфраструктура для обслуживания пользователей главной функции. Несмотря на привлекательность подобного формата, принцип многофунк­циональности основывается на равнозначности всех функций», – отмечает госпожа Цирульская.
Игорь Казей, руководитель группы развития ГК AAG, говорит: «Рынок полноценных МФК в Санкт-Петербурге находится на начальной стадии развития, в отличие от рынка Москвы, где он находится в достаточно зрелом и сформировавшемся состоянии. Это обусловлено многими факторами, в частности формирующимся рынком апартаментов. В Москве операторы данного сегмента апробировали данный бизнес и запустили концепцию в сеть, рассматривают возможность географической экспансии на рынок Петербурга. С появлением в нашем городе сити-цент­ра, доминантой и якорем которого должен стать «Лахта-центр», реализуемый Газпромом, привлекательно­сти данного сегмента (МФК) будет дан мощный импульс».
Госпожа Цирульская обращает внимание на то, что сегодня некоторые МФК уже не несут тех функций, которые подразумевались при строительстве. Например, комплексы, предполагающие сочетание наравне торговой, офисной и жилой (апартаменты) функций, могут перейти в категорию офисных знаний по своей функциональности, если управляющие компании или владельцы зданий не будут следить за тем, чтобы апартаменты, расположенные в МФК, использовались именно в качестве помещений временного проживания. Некоторые арендаторы, пользуясь законодательной неопределенностью категории «апартаменты», используют помещения в качестве офисов.
Несовместимые функции в составе МФК есть. Например, сложно представить успешный жилищно-складской комплекс. Но эта несовместимость связана с рыночной стороной спроса. Именно рыночная несовместимость является тем фактором, который делает невозможность реализации проекта. Остальные же факторы, такие как техническая возможность совмещения, разведение человекопотоков и т. п., могут быть успешно решены с той или иной степенью экономической эффективности в зависимости от конкретного объекта.