Застройщики идут в суд против черного списка КЗР

Власти Петербурга продолжают активно наводить порядок в застройке зон, предназначенных для индивидуального жилищного строительства. Городские суды стали активно выносить решения о сносе спорных объектов.

Ориентиром при вынесении «приговора» часто служит черный список спорных объектов недвижимости, расположенных на участках ИЖС, Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга, в котором, по словам застройщиков, есть объекты, соответствующие Генплану и Правилам землепользования и застройки.

Распространенная практика

Строительство на землях ИЖС многоквартирных домов – довольно распространенная практика, которая до недавнего времени редко заканчивалась сносом. Доказать строительство на участке под ИЖС многоквартирного дома можно на основании соответствующего заключения строительно-технической экспертизы и документов по продаже такого жилья. Но еще год назад, даже если нарушения и устанавливались, до сноса дело, как правило, не доходило. Ситуация изменилась в прош­лом году, а в этом было вынесено первое решение о сносе. Речь о жилом доме на Земской ул. в Старо-Паново.
 Согласно ст. 222 Гражданского кодекса основанием для принятия судебных решений о сносе является признание строения самовольной постройкой, напоминают в Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга. Право амнистии действует в отношении далеко на всех объектов, строящихся в городе без разрешения. В определенных случаях применение амнистии невозможно. «Например, это многоквартирные дома, строящиеся на землях ИЖС. Позиция города по отношению к таким стройкам жесткая и однозначная. Попытки организаторов подобных самостроев воспользоваться правом амнистии предпринимались, но были пресечены. Все-таки есть разница между участниками рынка, которые имеют исправимые недочеты в документации, и теми, кто целенаправленно игнорирует единые для всех правила работы», – излагают позицию города в аппарате вице-губернатора Петербурга, курирующего строительную отрасль, Марата Оганесяна.
Практика может сложиться неутешительная для застройщиков. Ориентируясь на черный список КЗРиЗ, стройки признаются судами незаконными. Но в перечне комитета есть участки, которые застраиваются в соответствии с действующими градостроительными документами, в част­ности Генеральным планом и Правилами землепользования и застройки, утверждают застройщики. На этом настаивают и в Северо-Западной строительной корпорации, несколько объектов которой попали в список КЗРиЗ, один был признан судом самостроем и в итоге может быть снесен. Речь о доме на Горной, 22, в составе проекта элитного жилья «Никитинская усадьба» в Коломягах. Северо-Западная строительная корпорация застраивает эту территорию малоэтажным жильем, коттеджами и таунхаусами с 1995 года.

Загадка для инвестора

Однако согласно Генеральному плану и ПЗЗ стройка расположена в квартале 11Б микрорайона Коломяги,  отнесенному к зонам 2ЖД и Т2Ж1. Иными словами, на этом участке разрешена малоэтажная многоквартирная застройка. «Каким образом объекты компании оказались в списке, до сих пор остается загадкой. Документы у компании все на руках, комплекс на Горной ул. находится зоне, в которой можно строить малоэтажные многоквартирные дома. Однако судебное заседание заканчивается вынесенным решением о сносе жилого комплекса», – говорит генеральный директор Северо-Западной строительной корпорации Михаил Голубев. По его словам, компания намерена обжаловать принятые решения и настаивать на проведении экспертизы на соответствие зданий градостроительным нормам и СНИПам. «Безусловно, решение будет обжаловано в городском суде. Объект частично заселен и полностью подключен к инженерным сетям», – рассказывает господин Голубев. Заявления о нарушении градостроительных норм о несоответствии земельного участка виду разрешенного использования он называет безосновательными, добавляя, что на сегодняшний день действительно отсутствует разрешение на строительство. Однако застройщик считает это недостаточным для столь серьезных мер, как снос. «Как видно из обновленного реестра службы ГАСН на амнистию застройщиков, в который вошло более 160 объектов, для Санкт-Петербурга отсутствие разрешения на строительство - это вынужденная и довольно распространенная практика. И это только вершина айсберга. И что, все эти объекты теперь можно сносить?», – заявляют в Северо-Западной строительной корпорации.
В Комитете по земельным ресурсам и землеустройству на запрос корреспондента «Строительного Еженедельника» оперативно ответить не смогли.

Целесообразно сохранить

По мнению заместителя генерального директора ООО «Центр качества строительства» Александра Петрова, если здание не имеет существенных неустранимых нарушений, его целесообразно сохранить и обязать застройщика получить соответ­ствующую документацию. «Построенный объект и системы инженерно-технического обеспечения должны отвечать требованиям безопасности согласно ст. 3 № 384 ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Проверка соблюдения требований безопасности, наличия или отсутствия нарушений, влияющих на безопасную эксплуатацию, осуществляется путем технического обследования или строительно-технической экспертизой в рамках судебного процесса», – добавляет Александр Петров.
Всего в настоящее время в черном списке Комитета по земельным ресурсам и землеустройству числятся 229 участков. Лидерами по спорным объектам являются Приморский, Красносельский и Выборгский районы.
Застройщики, попавшие в список, укоряют петербургские власти в том, что к крупным компаниям столь жесткие, как снос, меры не распространяются. В Смольном уже высказались по этому поводу. Поблажки в случаях, когда строительство ведется без разрешения, в крайних случаях делаться не будут. А многоквартирные дома на землях ИЖС власти считают именно такими. Вместе с тем при отсутствии противоречий Генплану или ПЗЗ на лояльность властей все-таки рассчитывать можно.