Строители не в силах вытравить запах
29.07.2013
В течение двух лет петербургский рынок жилищного строительства не может преодолеть проблему превышения допустимой нормы аммиака в новостройках. Несмотря на обсуждение на высшем уровне и многочисленные лабораторные исследования, причины появления запаха так и остались неясными, отмечают эксперты.
Скандал с превышением ПДК аммиака в новостройках разразился на петербургском рынке в 2010-2011 годах. Летом 2011 года жильцы нововведенных в эксплуатацию квартир массово жаловались в комиссию по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области на резкий запах аммиака. По словам граждан, проветривание квартир давало только временный результат, а в жару запах усиливался. В результате лабораторных исследований одной из квартир было установлено, что концентрация аммиака
в воздухе жилого помещения превышает предельно допустимые в 17,6 раза, что является нарушением действующих санитарных норм и правил на территории Российской Федерации. После этого комиссия организовала для обратившихся в службу дольщиков независимую экспертизу на содержание аммиака в составе монолита и в бетонной стяжке, чтобы определить степень опасности проживания в таких квартирах.
Попадание в пятерку
Тогда наличие этой проблемы пусть и частично, но подтвердили пять крупных городских застройщиков. «Компания до завершения всех исследований и получения экспертных заключений официально не называла и не называет причину появления запаха в бетоне: цемент, морозоустойчивые добавки или что-то еще. Поскольку на объектах работало большое количество поставщиков, мы не будем называть до получения официальных результатов компанию, которая поставила некачественный продукт. Кроме того, на сегодняшний день невозможно даже определенно говорить, что причиной является именно бетон», – комментировали проблему в пресс-службе одного из застройщиков. Похожие комментарии были получены и от других девелоперов. В компаниях также сообщали, что изучать эту проблему будут несколько групп химиков из пяти институтов Москвы и Петербурга. Однако же результаты исследования так и не были оглашены. Только финская «ЮИТ» осмелилась назвать точное число пострадавших – владельцы 40 квартир обратились с жалобами в ее офис. При этом в ЖК «Оптимист» запах аммиака был зарегистрирован в 400-500 квартирах.
Не избежало этой доли и бюджетное жилье. Осенью 2011 года появились жалобы на запах в квартирах объекта компании «КВС», который она строила на бюджетные деньги по заказу Комитета по строительству. В эксплуатацию он был сдан еще в марте 2010 года, однако жалобы от жителей поступили в Роспотребнадзор только спустя полтора года – в октябре 2011-го. Экспертизу воздуха в их квартирах проводило ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии», подведомственное петербургскому Роспотребнадзору. По данным экспертизы ПДК аммиака в одной из комнат «зараженной» квартиры была превышена в 68 раз. Именно «КВС», по мнению Роспотребнадзора, явилось виновником ситуации. Фирма, в свою очередь, обратилась в арбитраж с требованием признать решение Роспотребнадзора незаконным. В итоге «КВС» доказала, что построенный дом полностью соответствует требованиям технических регламентов и проектной документации, а значит, вины компании в появлении аммиачного запаха нет. Роспотребнадзор обжаловал вердикт первой инстанции в апелляционном суде, однако дело вновь проиграл.
Возможные причины
Непосредственно в разгар скандала версий о причинах появления запаха в новостройках было множество, однако спустя два года эксперты комментируют эту тему осторожно. В частности, в 2011 году с трибуны III съезда строителей Северо-Запада на тот момент руководитель Службы государственного строительного надзора и экспертизы Петербурга Александр Орт заявил в качестве виновника присутствия аммиачного запаха в квартирах специальную антиморозную добавку в бетон «Цемактив З», которую ООО «Цемактив-Санкт-Петербург» поставляло крупнейшим городским застройщикам. Впрочем, реакция производителя последовала незамедлительно. В компании заявили, что применяют только сырье, разрешенное в качестве модификаторов для бетонов и строительных растворов основополагающими нормативными документами. А от производства добавок, в состав которых входят аммиакосодержащие компоненты, компания отказалась в 2010 году.
Сегодня же Александр Орт более осторожен в своих заключениях: «Среди основных причин превышения допустимой нормы аммиака на строительных объектах в 2011 году есть три возможные: применяемые присадки, некачественный цемент либо особенности состава песка, давшие реакцию на аммиак». Однако, по его словам, до сих пор однозначно сказать, какой из этих факторов вызвал превышение допустимой нормы аммиака, нельзя, так как наблюдался очень большой разброс по времени возникновения проблем и географии строительных объектов. Кроме того, даже на одном объекте могла быть выявлена всего одна лестничная клетка, либо всего 1-2 квартиры с превышением предельных параметров аммиака, поэтому какой-то системы однозначно выявить не удалось. «До сих пор не выработано однозначных методов борьбы с «проблемой аммиака». Каждый застройщик решал этот вопрос по-своему, где-то меняли квартиру, где-то сдвигали срок заселения. Для предотвращения повторных прецедентов превышения допустимой нормы аммиака застройщиками на строительных площадках налажен входной контроль проб бетона», – говорит эксперт. Экспертиза причин проявления запаха на стройке пока не завершена, подтвердил заведующий кафедрой строительных материалов и технологий ГАСУ, профессор Юрий Пухаренко. «Использование различных присадок и компонентов бетонной смеси – лишь один из факторов появления неприятного запаха. Пока ясно лишь то, что его причиной действительно является аммиак. Универсальный способ устранения проблемы мы не нашли до сих пор», – сообщил господин Пухаренко.
«Возникновение повышенных концентраций аммиака в железобетонных зданиях может быть обусловлено применением модификаторов бетона при зимнем бетонировании на основе карбамида (мочевины) H2NCONH2, – полагает заместитель начальника отдела по государственному строительному надзору Северо-Западного управления Ростехнадзора Алексей Васалатий. – Карбамид является эффективной противоморозной добавкой, так как снижает температуру замерзания воды в бетонной смеси и обеспечивает твердение бетона при отрицательных температурах с достижением критической прочности в короткие сроки и при этом имеет относительно низкую стоимость».
По словам эксперта, существует как минимум три варианта образования аммиака из карбамида. Два из них связаны
с нарушением технологии зимнего бетонирования. Например, к разложению карбамида с образованием аммиака может привести бетонирование с одновременным применением обогрева и введением в бетон карбамидной добавки. Одновременное применение карбамидной добавки и добавок суперпластификаторов, содержащих в своем составе органические кислоты или спирты, также приводит к образованию аммиака. Также привести к разложению карбамида до аммиака и углекислого газа может низкая культура производства работ и связанное с ней попадание в твердеющий бетон с добавкой карбамида уробактерий. Кроме того, причиной может выступать применение в бетонах некачественного цемента из стран Северной Африки, Китая, Турции, где в качестве добавки интенсификации помола используется триэтаноламин, который также может гидролизоваться с образованием аммиака.
И мытьем, и катаньем
В стремлении снять проблему «ароматного» жилья застройщики вынуждены были прибегнуть к различным технологиям. По мнению экспертов, если запах невозможно выветрить, застройщик должен был каким-то образом закрывать бетонный пол и стены, от которых идут испарения. Это могут быть, например, специальные газоизоляционные мембраны. Как сообщил господин Пухаренко, велась разработка сразу нескольких методов по устранению запаха аммиака в готовых квартирах. Это метод кольматации – заполнение специальным раствором пор бетона. Раствор нейтрализует аммиак. Сверху стенки покрываются другим раствором, который не дает выйти наружу остаточному аммиаку. Например, ЛенСпецСМУ применяло сразу несколько специальных составов, которыми обрабатывались квартиры.
Самые передовые технологии взял на вооружение финский концерн «ЮИТ». В частности, как рассказали эксперты, компания применяла специальную штукатурку, после нанесения которой запах исчезает. Кроме того, в компании помимо обработки помещений для «блокировки» аммиака осуществляли очистку воздуха специальными фильтрами. «ЮИТ», ко всему прочему, активно проводил исследования с привлечением финских экспертов по поиску источника запаха аммиака.
Целый комплекс исследований проблемы организовало НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» (в партнерство входит большинство крупных застройщиков города). На основании полученных данных, а также на основе нормативных положений ГОСТ 7473-2010, с правками его неточностей и противоречий, с учетом особенностей производства, транспортировки, применения, контроля качества и оценке соответствия бетонных смесей членов СРО был подготовлен стандарт организации «Смеси бетонные. Правила производства и приемки». Данный стандарт был принят общим собранием членов НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга». «Для осуществления контроля выполнения данного СТО объединение инвестировало средства в создание мобильной экспресс-лаборатории, позволяющей исследовать состав бетона и выдавать заключение о качестве бетонной смеси в течение 10-15 минут», – заявил руководитель СРО.
Собственный комплекс мероприятий инициировал и застройщик Setl City. Как сообщили пресс-службе девелопера, с прошлого года в компании действует специальная лаборатория, в задачи которой входит анализ поступающих на строительные площадки материалов на предмет наличия вредных примесей. В рамках данной структуры работают несколько квалифицированных лаборантов, осуществляющих ежедневные замеры на всех строящихся объектах компании. Анализ проводится с помощью спектрофотометра LEKI SS2107. Прибор предназначен для измерения коэффициента пропускания, оптической плотности и концентрации растворов и жидких проб различного происхождения. При помощи спектрофотометра лаборатория Setl City измеряет содержание в материалах карбамида (при его разложении образуется аммиак) через оптический анализ выделений амидного азота по методике «Мочевина», разработанной ООО «РосАналит» в рамках химического факультета СПбГУ.
В общей сложности лаборатория проводит около 15-20 измерений в день: проверяются все без исключения партии смесей, поступающие на строительные площадки компании. При обнаружении превышения предельно допустимой концентрации карбамида (более 40 мг на 1 кг смеси) партия на объект не принимается и возвращается поставщику.
Довели до суда
Сами застройщики с опаской комментируют «зловонную» тему. Большинство из них предпочитают не высказываться относительно причин возникновения аммиачного запаха и не озвучивать процесс урегулирования вопросов с дольщиками. Так продолжалось бы и дальше, если бы в апреле 2013 года в Петербурге не появился один из первых судебных прецедентов по итогам скандала с «аммиачными» квартирами. Приморский районный суд удовлетворил требования Елены Каземировой – покупателя квартиры в ЖК «Оптимист» от компании «ЮИТ». Госпожа Каземирова получила в собственность квартиру с превышением ПДК аммиака, но обменивать ее на другое помещение она отказалась, потребовав у девелопера скидку. Предложенная скидка в 10% покупательницу не удовлетворила, и в конце апреля 2012 года она подала иск к компании ЗАО «ЮИТ СПб». В итоге Приморский районный суд постановил уценить квартиру на 15% стоимости и вернуть еще 30% средств в качестве штрафов. В итоге Елене Каземировой удалось вернуть 55% стоимости квартиры. Комментировать процесс застройщик отказался, но, по неофициальным данным, «ЮИТ» планирует подавать апелляцию. Кроме того, в ближайшем будущем застройщику еще предстоит вернуться в суд – в адрес компании было подано еще два иска, связанных с превышением концентрации аммиака в жилом комплексе. В то же время, по словам руководителя практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры» Дмитрия Некрестьянова, апрельское судебное решение нельзя назвать показательным, и волны исков к крупнейшим застройщикам ждать не стоит. «Совершенно непонятно, чего хотела добиться своим иском госпожа Каземирова. Получить побольше денег с застройщика? Даже если апелляцию застройщика отклонят, гражданка окажется с деньгами в квартире, где просто невозможно жить. А насколько я знаю, универсального средства по стопроцентному устранению запаха нет. Большинство людей понимают, что вопрос не в деньгах, а в том, где и как дальше жить. Именно поэтому уже два года эти вопросы дольщики и девелоперы решают полюбовно», – считает эксперт.
Его слова подтверждает реальная практика решения вопросов по квартирам с запахом. В большинстве случаев проблема превышения ПДК аммиака решалась застройщиком и дольщиками в мирном ключе. В частности, «ЮИТ» покупателям жилья предлагал либо получить квартиру в собственность с условием отказа от претензий, либо вернуть квартиры компании «ЮИТ» за уплаченную сумму плюс 10% от стоимости квартиры в качестве штрафа. Всего было разорвано около 40 договоров.
«Все эти ПДК и ПДУ – в реальных условиях довольно условная вещь. И в течение длительного судебного процесса, полагаю, застройщику ничего не стоит отклонить все претензии потребителей. Другое дело, что уважающие себя компании не будут идти на принцип ради нескольких сотых от нормы. Крупный бизнес должен поддерживать имя на рынке и престиж. А это много больше, чем несколько десятков квартир», – резюмировал господин Некрестьянов.
Опасность рецидива
Несмотря на то что в 2011 году от ПДК аммиака пострадал ограниченный круг застройщиков, независимые эксперты уже тогда допускали, что компаний, чьи постройки могут со временем «пропахнуть», может быть и больше. Запах, как заявляли эксперты, проявлялся лишь со временем и в основном в теплое время года.
Подтверждение этому появилось уже летом 2012 года, когда был зафиксирован рост обращений в комиссию. Наибольший объем рекламаций пришелся на жилые проекты в Кудрово, возводимые одним из петербургских застройщиков.
Запах аммиака в квартирах нового жилого комплекса в Кудрово появился весной 2013 года, когда потеплело, но примерно за месяц-полтора он выветрился, рассказывает Артем Егоров, покупатель жилья в одном из комплексов. «Когда мы получили квартиру и приватизировали, поехали смотреть. Запах начал проявляться», – рассказал он. «Нам рассказали, мол, зимой использовали материал, чтобы бетон быстрее твердел. Через месяц-полтора, когда мы опять приехали и выставили квартиру на продажу, запах уже улетучился. Мы не стали искать крайних, ведь проблема решилась быстро», – говорит покупатель.
Запах на рынке
После «аммиачных» скандалов 2011 года покупатели стали более осмотрительно подходить к выбору квартиры, считают аналитики. По словам заместителя генерального директора «НДВ СПб» Вячеслава Ефремова, в основном информацию о проблемах с аммиаком клиенты черпают в социальных сетях и на форумах. Если есть возможность, то покупатели стараются посетить стройку, чтобы лично убедиться в отсутствии запаха в квартирах. «Однако понятно, что это невозможно на этапе котлована или в случае если застройщик не дает доступ на стройплощадку», – говорит эксперт. Подобные квартиры появляются в продаже с дисконтом, однако не каждый покупатель готов на такое приобретение. Пока непонятно, как надежно избавиться от запаха и не проявится ли проблема впоследствии. При этом эксперт полагает, что «аммиачные» квартиры не испортили имидж застройщиков. Покупатели рассматривают данную проблему как единичный случай.
Никаких серьезных последствий на рынке новостроек эта ситуация не вызвала, считает директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева. «Разумеется, данная новость сказалась на репутации компаний, в объектах которых было выявлено превышение нормы аммиака, но люди все же не отвернулись от застройщиков, а стали более внимательными. Компании, в свою очередь, пытаются исправлять свои ошибки и становятся более клиентоориентированными», – отмечает госпожа Яковлева. При этом эксперт уверена, что предоставлять новые квартиры взамен старых по причине опасности проживания в них – это обязанность застройщика. «Скорее всего, подход был индивидуальный, но никакая скидка не избавит дольщиков от рисков, возникающих при проживании в подобной квартире», – добавила Полина Яковлева.
Не у всех застройщиков превышение нормы было доказано, добавляет Катерина Гусева, руководитель отдела продаж жилой недвижимости АРИН. Более-менее официально, по ее словам, наличие подобных проблем было выявлено у четырех застройщиков, но в целом на рынке с точки зрения спроса это не отразилось никак. «Основные финансовые потери застройщики понесли из-за мероприятий по исследованию и локализации причин появления запаха аммиака. Второй момент – компенсация тем или иным способом покупателям, наиболее пострадавшим от запаха. Это либо возврат денег, либо предложение другой, аналогичной по размеру квартиры либо квартиры в другом жилом комплексе», – говорит эксперт АРИН. При этом снижения цен на квартиры в корпусах, в которых были выявлены квартиры с запахом, не произошло.
Кстати:
Если потребитель обнаруживает, что в новой квартире присутствует запах аммиака, первое, с чего стоит начать, – это экспертиза, отмечают в комиссии по недвижимости Общества потребителей Петербурга и Ленобласти. Следует написать заявление на имя застройщика с просьбой о ее проведении. В случае отказа следует обратиться с аналогичной просьбой в Роспотребнадзор. Когда на руках оказывается документ, подтверждающий превышение допустимых норм содержания в воздухе аммиака, можно писать претензию застройщику с требованием либо заменить квартиру, либо вернуть все деньги. Это может быть замена квартиры и возмещение убытков, устранение недостатков, расторжение договора и возврат денег.
Скандал с превышением ПДК аммиака в новостройках разразился на петербургском рынке в 2010-2011 годах. Летом 2011 года жильцы нововведенных в эксплуатацию квартир массово жаловались в комиссию по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области на резкий запах аммиака. По словам граждан, проветривание квартир давало только временный результат, а в жару запах усиливался. В результате лабораторных исследований одной из квартир было установлено, что концентрация аммиака
в воздухе жилого помещения превышает предельно допустимые в 17,6 раза, что является нарушением действующих санитарных норм и правил на территории Российской Федерации. После этого комиссия организовала для обратившихся в службу дольщиков независимую экспертизу на содержание аммиака в составе монолита и в бетонной стяжке, чтобы определить степень опасности проживания в таких квартирах.
Попадание в пятерку
Тогда наличие этой проблемы пусть и частично, но подтвердили пять крупных городских застройщиков. «Компания до завершения всех исследований и получения экспертных заключений официально не называла и не называет причину появления запаха в бетоне: цемент, морозоустойчивые добавки или что-то еще. Поскольку на объектах работало большое количество поставщиков, мы не будем называть до получения официальных результатов компанию, которая поставила некачественный продукт. Кроме того, на сегодняшний день невозможно даже определенно говорить, что причиной является именно бетон», – комментировали проблему в пресс-службе одного из застройщиков. Похожие комментарии были получены и от других девелоперов. В компаниях также сообщали, что изучать эту проблему будут несколько групп химиков из пяти институтов Москвы и Петербурга. Однако же результаты исследования так и не были оглашены. Только финская «ЮИТ» осмелилась назвать точное число пострадавших – владельцы 40 квартир обратились с жалобами в ее офис. При этом в ЖК «Оптимист» запах аммиака был зарегистрирован в 400-500 квартирах.
Не избежало этой доли и бюджетное жилье. Осенью 2011 года появились жалобы на запах в квартирах объекта компании «КВС», который она строила на бюджетные деньги по заказу Комитета по строительству. В эксплуатацию он был сдан еще в марте 2010 года, однако жалобы от жителей поступили в Роспотребнадзор только спустя полтора года – в октябре 2011-го. Экспертизу воздуха в их квартирах проводило ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии», подведомственное петербургскому Роспотребнадзору. По данным экспертизы ПДК аммиака в одной из комнат «зараженной» квартиры была превышена в 68 раз. Именно «КВС», по мнению Роспотребнадзора, явилось виновником ситуации. Фирма, в свою очередь, обратилась в арбитраж с требованием признать решение Роспотребнадзора незаконным. В итоге «КВС» доказала, что построенный дом полностью соответствует требованиям технических регламентов и проектной документации, а значит, вины компании в появлении аммиачного запаха нет. Роспотребнадзор обжаловал вердикт первой инстанции в апелляционном суде, однако дело вновь проиграл.
Возможные причины
Непосредственно в разгар скандала версий о причинах появления запаха в новостройках было множество, однако спустя два года эксперты комментируют эту тему осторожно. В частности, в 2011 году с трибуны III съезда строителей Северо-Запада на тот момент руководитель Службы государственного строительного надзора и экспертизы Петербурга Александр Орт заявил в качестве виновника присутствия аммиачного запаха в квартирах специальную антиморозную добавку в бетон «Цемактив З», которую ООО «Цемактив-Санкт-Петербург» поставляло крупнейшим городским застройщикам. Впрочем, реакция производителя последовала незамедлительно. В компании заявили, что применяют только сырье, разрешенное в качестве модификаторов для бетонов и строительных растворов основополагающими нормативными документами. А от производства добавок, в состав которых входят аммиакосодержащие компоненты, компания отказалась в 2010 году.
Сегодня же Александр Орт более осторожен в своих заключениях: «Среди основных причин превышения допустимой нормы аммиака на строительных объектах в 2011 году есть три возможные: применяемые присадки, некачественный цемент либо особенности состава песка, давшие реакцию на аммиак». Однако, по его словам, до сих пор однозначно сказать, какой из этих факторов вызвал превышение допустимой нормы аммиака, нельзя, так как наблюдался очень большой разброс по времени возникновения проблем и географии строительных объектов. Кроме того, даже на одном объекте могла быть выявлена всего одна лестничная клетка, либо всего 1-2 квартиры с превышением предельных параметров аммиака, поэтому какой-то системы однозначно выявить не удалось. «До сих пор не выработано однозначных методов борьбы с «проблемой аммиака». Каждый застройщик решал этот вопрос по-своему, где-то меняли квартиру, где-то сдвигали срок заселения. Для предотвращения повторных прецедентов превышения допустимой нормы аммиака застройщиками на строительных площадках налажен входной контроль проб бетона», – говорит эксперт. Экспертиза причин проявления запаха на стройке пока не завершена, подтвердил заведующий кафедрой строительных материалов и технологий ГАСУ, профессор Юрий Пухаренко. «Использование различных присадок и компонентов бетонной смеси – лишь один из факторов появления неприятного запаха. Пока ясно лишь то, что его причиной действительно является аммиак. Универсальный способ устранения проблемы мы не нашли до сих пор», – сообщил господин Пухаренко.
«Возникновение повышенных концентраций аммиака в железобетонных зданиях может быть обусловлено применением модификаторов бетона при зимнем бетонировании на основе карбамида (мочевины) H2NCONH2, – полагает заместитель начальника отдела по государственному строительному надзору Северо-Западного управления Ростехнадзора Алексей Васалатий. – Карбамид является эффективной противоморозной добавкой, так как снижает температуру замерзания воды в бетонной смеси и обеспечивает твердение бетона при отрицательных температурах с достижением критической прочности в короткие сроки и при этом имеет относительно низкую стоимость».
По словам эксперта, существует как минимум три варианта образования аммиака из карбамида. Два из них связаны
с нарушением технологии зимнего бетонирования. Например, к разложению карбамида с образованием аммиака может привести бетонирование с одновременным применением обогрева и введением в бетон карбамидной добавки. Одновременное применение карбамидной добавки и добавок суперпластификаторов, содержащих в своем составе органические кислоты или спирты, также приводит к образованию аммиака. Также привести к разложению карбамида до аммиака и углекислого газа может низкая культура производства работ и связанное с ней попадание в твердеющий бетон с добавкой карбамида уробактерий. Кроме того, причиной может выступать применение в бетонах некачественного цемента из стран Северной Африки, Китая, Турции, где в качестве добавки интенсификации помола используется триэтаноламин, который также может гидролизоваться с образованием аммиака.
И мытьем, и катаньем
В стремлении снять проблему «ароматного» жилья застройщики вынуждены были прибегнуть к различным технологиям. По мнению экспертов, если запах невозможно выветрить, застройщик должен был каким-то образом закрывать бетонный пол и стены, от которых идут испарения. Это могут быть, например, специальные газоизоляционные мембраны. Как сообщил господин Пухаренко, велась разработка сразу нескольких методов по устранению запаха аммиака в готовых квартирах. Это метод кольматации – заполнение специальным раствором пор бетона. Раствор нейтрализует аммиак. Сверху стенки покрываются другим раствором, который не дает выйти наружу остаточному аммиаку. Например, ЛенСпецСМУ применяло сразу несколько специальных составов, которыми обрабатывались квартиры.
Самые передовые технологии взял на вооружение финский концерн «ЮИТ». В частности, как рассказали эксперты, компания применяла специальную штукатурку, после нанесения которой запах исчезает. Кроме того, в компании помимо обработки помещений для «блокировки» аммиака осуществляли очистку воздуха специальными фильтрами. «ЮИТ», ко всему прочему, активно проводил исследования с привлечением финских экспертов по поиску источника запаха аммиака.
Целый комплекс исследований проблемы организовало НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» (в партнерство входит большинство крупных застройщиков города). На основании полученных данных, а также на основе нормативных положений ГОСТ 7473-2010, с правками его неточностей и противоречий, с учетом особенностей производства, транспортировки, применения, контроля качества и оценке соответствия бетонных смесей членов СРО был подготовлен стандарт организации «Смеси бетонные. Правила производства и приемки». Данный стандарт был принят общим собранием членов НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга». «Для осуществления контроля выполнения данного СТО объединение инвестировало средства в создание мобильной экспресс-лаборатории, позволяющей исследовать состав бетона и выдавать заключение о качестве бетонной смеси в течение 10-15 минут», – заявил руководитель СРО.
Собственный комплекс мероприятий инициировал и застройщик Setl City. Как сообщили пресс-службе девелопера, с прошлого года в компании действует специальная лаборатория, в задачи которой входит анализ поступающих на строительные площадки материалов на предмет наличия вредных примесей. В рамках данной структуры работают несколько квалифицированных лаборантов, осуществляющих ежедневные замеры на всех строящихся объектах компании. Анализ проводится с помощью спектрофотометра LEKI SS2107. Прибор предназначен для измерения коэффициента пропускания, оптической плотности и концентрации растворов и жидких проб различного происхождения. При помощи спектрофотометра лаборатория Setl City измеряет содержание в материалах карбамида (при его разложении образуется аммиак) через оптический анализ выделений амидного азота по методике «Мочевина», разработанной ООО «РосАналит» в рамках химического факультета СПбГУ.
В общей сложности лаборатория проводит около 15-20 измерений в день: проверяются все без исключения партии смесей, поступающие на строительные площадки компании. При обнаружении превышения предельно допустимой концентрации карбамида (более 40 мг на 1 кг смеси) партия на объект не принимается и возвращается поставщику.
Довели до суда
Сами застройщики с опаской комментируют «зловонную» тему. Большинство из них предпочитают не высказываться относительно причин возникновения аммиачного запаха и не озвучивать процесс урегулирования вопросов с дольщиками. Так продолжалось бы и дальше, если бы в апреле 2013 года в Петербурге не появился один из первых судебных прецедентов по итогам скандала с «аммиачными» квартирами. Приморский районный суд удовлетворил требования Елены Каземировой – покупателя квартиры в ЖК «Оптимист» от компании «ЮИТ». Госпожа Каземирова получила в собственность квартиру с превышением ПДК аммиака, но обменивать ее на другое помещение она отказалась, потребовав у девелопера скидку. Предложенная скидка в 10% покупательницу не удовлетворила, и в конце апреля 2012 года она подала иск к компании ЗАО «ЮИТ СПб». В итоге Приморский районный суд постановил уценить квартиру на 15% стоимости и вернуть еще 30% средств в качестве штрафов. В итоге Елене Каземировой удалось вернуть 55% стоимости квартиры. Комментировать процесс застройщик отказался, но, по неофициальным данным, «ЮИТ» планирует подавать апелляцию. Кроме того, в ближайшем будущем застройщику еще предстоит вернуться в суд – в адрес компании было подано еще два иска, связанных с превышением концентрации аммиака в жилом комплексе. В то же время, по словам руководителя практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры» Дмитрия Некрестьянова, апрельское судебное решение нельзя назвать показательным, и волны исков к крупнейшим застройщикам ждать не стоит. «Совершенно непонятно, чего хотела добиться своим иском госпожа Каземирова. Получить побольше денег с застройщика? Даже если апелляцию застройщика отклонят, гражданка окажется с деньгами в квартире, где просто невозможно жить. А насколько я знаю, универсального средства по стопроцентному устранению запаха нет. Большинство людей понимают, что вопрос не в деньгах, а в том, где и как дальше жить. Именно поэтому уже два года эти вопросы дольщики и девелоперы решают полюбовно», – считает эксперт.
Его слова подтверждает реальная практика решения вопросов по квартирам с запахом. В большинстве случаев проблема превышения ПДК аммиака решалась застройщиком и дольщиками в мирном ключе. В частности, «ЮИТ» покупателям жилья предлагал либо получить квартиру в собственность с условием отказа от претензий, либо вернуть квартиры компании «ЮИТ» за уплаченную сумму плюс 10% от стоимости квартиры в качестве штрафа. Всего было разорвано около 40 договоров.
«Все эти ПДК и ПДУ – в реальных условиях довольно условная вещь. И в течение длительного судебного процесса, полагаю, застройщику ничего не стоит отклонить все претензии потребителей. Другое дело, что уважающие себя компании не будут идти на принцип ради нескольких сотых от нормы. Крупный бизнес должен поддерживать имя на рынке и престиж. А это много больше, чем несколько десятков квартир», – резюмировал господин Некрестьянов.
Опасность рецидива
Несмотря на то что в 2011 году от ПДК аммиака пострадал ограниченный круг застройщиков, независимые эксперты уже тогда допускали, что компаний, чьи постройки могут со временем «пропахнуть», может быть и больше. Запах, как заявляли эксперты, проявлялся лишь со временем и в основном в теплое время года.
Подтверждение этому появилось уже летом 2012 года, когда был зафиксирован рост обращений в комиссию. Наибольший объем рекламаций пришелся на жилые проекты в Кудрово, возводимые одним из петербургских застройщиков.
Запах аммиака в квартирах нового жилого комплекса в Кудрово появился весной 2013 года, когда потеплело, но примерно за месяц-полтора он выветрился, рассказывает Артем Егоров, покупатель жилья в одном из комплексов. «Когда мы получили квартиру и приватизировали, поехали смотреть. Запах начал проявляться», – рассказал он. «Нам рассказали, мол, зимой использовали материал, чтобы бетон быстрее твердел. Через месяц-полтора, когда мы опять приехали и выставили квартиру на продажу, запах уже улетучился. Мы не стали искать крайних, ведь проблема решилась быстро», – говорит покупатель.
Запах на рынке
После «аммиачных» скандалов 2011 года покупатели стали более осмотрительно подходить к выбору квартиры, считают аналитики. По словам заместителя генерального директора «НДВ СПб» Вячеслава Ефремова, в основном информацию о проблемах с аммиаком клиенты черпают в социальных сетях и на форумах. Если есть возможность, то покупатели стараются посетить стройку, чтобы лично убедиться в отсутствии запаха в квартирах. «Однако понятно, что это невозможно на этапе котлована или в случае если застройщик не дает доступ на стройплощадку», – говорит эксперт. Подобные квартиры появляются в продаже с дисконтом, однако не каждый покупатель готов на такое приобретение. Пока непонятно, как надежно избавиться от запаха и не проявится ли проблема впоследствии. При этом эксперт полагает, что «аммиачные» квартиры не испортили имидж застройщиков. Покупатели рассматривают данную проблему как единичный случай.
Никаких серьезных последствий на рынке новостроек эта ситуация не вызвала, считает директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева. «Разумеется, данная новость сказалась на репутации компаний, в объектах которых было выявлено превышение нормы аммиака, но люди все же не отвернулись от застройщиков, а стали более внимательными. Компании, в свою очередь, пытаются исправлять свои ошибки и становятся более клиентоориентированными», – отмечает госпожа Яковлева. При этом эксперт уверена, что предоставлять новые квартиры взамен старых по причине опасности проживания в них – это обязанность застройщика. «Скорее всего, подход был индивидуальный, но никакая скидка не избавит дольщиков от рисков, возникающих при проживании в подобной квартире», – добавила Полина Яковлева.
Не у всех застройщиков превышение нормы было доказано, добавляет Катерина Гусева, руководитель отдела продаж жилой недвижимости АРИН. Более-менее официально, по ее словам, наличие подобных проблем было выявлено у четырех застройщиков, но в целом на рынке с точки зрения спроса это не отразилось никак. «Основные финансовые потери застройщики понесли из-за мероприятий по исследованию и локализации причин появления запаха аммиака. Второй момент – компенсация тем или иным способом покупателям, наиболее пострадавшим от запаха. Это либо возврат денег, либо предложение другой, аналогичной по размеру квартиры либо квартиры в другом жилом комплексе», – говорит эксперт АРИН. При этом снижения цен на квартиры в корпусах, в которых были выявлены квартиры с запахом, не произошло.
Кстати:
Если потребитель обнаруживает, что в новой квартире присутствует запах аммиака, первое, с чего стоит начать, – это экспертиза, отмечают в комиссии по недвижимости Общества потребителей Петербурга и Ленобласти. Следует написать заявление на имя застройщика с просьбой о ее проведении. В случае отказа следует обратиться с аналогичной просьбой в Роспотребнадзор. Когда на руках оказывается документ, подтверждающий превышение допустимых норм содержания в воздухе аммиака, можно писать претензию застройщику с требованием либо заменить квартиру, либо вернуть все деньги. Это может быть замена квартиры и возмещение убытков, устранение недостатков, расторжение договора и возврат денег.
рубрика:
Экспертиза
автор:
Максим Шумов
