Застывший рынок
29.07.2013
Рынок складской недвижимости все еще испытывает серьезный дефицит предложения. Ввод новых объектов ожидается только во втором полугодии 2013 года. Так, к концу года рынок вырастет на 7,8% и превысит 1,5 млн кв. м.
По итогам первого полугодия 2013 года общий объем спекулятивного предложения на рынке качественной складской недвижимости Петербурга изменился незначительно, достигнув уровня 1078,5 тыс. кв. м, говорит Венера Лаухина, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Санкт-Петербург.
Специалисты ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate подсчитали, что на начало июля рынок складской недвижимости насчитывает 1460,7 тыс. кв. м качественных арендопригодных складских площадей.
По оценкам аналитиков Knight Frank St Petersburg, на конец первого полугодия в Петербурге свободно менее 30 тыс. кв. м готовых высококлассных складских площадей. В основном данные площади либо расположены в комплексах с не самой удачной локацией, либо представляют собой не очень удобные для потенциальных арендаторов блоки в комплексах, отмечают эксперты компании.
«В условиях низкой доли вакансии в действующих качественных объектах большинство сделок аренды заключается в строящихся складских комплексах. Объем сделок за первое полугодие 2013 года составил 69 тыс. кв. м, что почти в полтора раза выше результатов первого полугодия прошлого года (40,4 тыс. кв. м заключенных сделок в январе-июне 2012 года). Из них 39 тыс.
кв. м арендовано в строящихся складских
комплексах, – рассказывает Венера Лаухина. – Недостаток качественных производственно-складских площадей, а также высокий уровень ставок аренды вынуждают компании, ориентированные на аренду небольших складских блоков, сфокусироваться на менее качественных складах класса С».
Михаил Тюнин, руководитель отдела индустриальной, складской недвижимости и земли Knight Frank St Petersburg, говорит, что спрос на качественные складские площади остается стабильно высоким. «Однако за счет освобождения нескольких блоков в крупных складских комплексах и полного отсутствия нового предложения, уровень поглощения спекулятивных складских площадей в первом полугодии показал отрицательное значение (8 тыс. кв. м). Это привело к незначительному увеличению среднерыночной доли вакантных площадей – 0,7 п. п. относительно показателя конца 2012 года», – поясняет господин Тюнин.
По данным аналитиков Jones Lang LaSalle, к концу второго квартала доля свободных складских площадей упала ниже 0,5%. В абсолютном выражении объем свободных качественных площадей составил 8 тыс. кв. м, говорится в аналитическом отчете компании.
«В целом за полугодие объем чистого поглощения составил чуть более 32 тыс. кв. м, при этом на II квартал пришлось лишь 10,5 тыс. кв. м. Низкие объемы поглощения связаны с отсутствием нового предложения, а также свободных площадей в уже существующих складских комплексах. Наиболее востребованным форматом для аренды по-прежнему остаются блоки площадью 3-5 тыс. кв. м», – подсчитали эксперты Jones Lang LaSalle.
Венера Лаухина говорит, что по итогам первого полугодия условия аренды качественных складских площадей не изменились. На конец июня ставки в складах класса А варьировались в диапазоне 120‑125 USD за 1 кв. м, класса В – 98-117 USD за 1 кв. м в год (не включая НДС, эксплуатационные расходы и коммунальные платежи).
Договоры аренды на строящиеся комплексы, по ее словам, заключаются с учетом среднерыночной индексации, которая составляет около 3,5-5% для ставок, выраженных в долларах США или евро, и 7-10% для ставок, выраженных в рублях.
По данным Knight Frank St Petersburg, до конца года ожидается ввод не более 50-60 тыс. кв. м спекулятивных качественных складских площадей.
По оценкам Jones Lang LaSalle, будут введены в эксплуатацию шесть объектов суммарной арендуемой площадью 135 тыс. кв. м.
Аналитики ASTERA подсчитали, что в течение второго полугодия запланирован ввод 113 тыс. кв. м складских площадей (все объекты относятся к классу A). В случае реализации заявленных планов рынок складской недвижимости к концу IV квартала 2013 года. вырастет на 7,8% и составит 1573,7 тыс. кв. м, прогнозируют специалисты компании.
Венера Лаухина говорит, что суммарный объем нового предложения составит около 124 тыс. кв. м. Таким образом, прирост предложения за 2013 год должен составить 11,6%, полагает она. По словам госпожи Лаухиной, новое предложение не окажет существенного влияния на долю свободных площадей на рынке, поскольку наблюдается тенденция сдачи складов в аренду еще на этапе строительства здания. Из анонсированных к вводу 123 140 кв. м на 30% площадей уже заключены предварительные договоры аренды, поясняет эксперт.
«В последние годы наиболее активное строительство складских комплексов велось на северном направлении Ленобласти. В настоящий момент здесь на стадии строительства находятся три крупных объекта – «Осиновая роща», «Орион» и «Санкт-Петербург Терминал Комплекс». В то же время большинство проектов, планируемых к реализации в ближайшие два года, расположены на южном направлении области. Это свидетельствует о стабильном интересе арендаторов к складской недвижимости, находящейся рядом с федеральной трассой Москва – Санкт-Петербург», – полагает Наталья Затейщикова, консультант отдела складских и индустриальных площадей компании Jones Lang LaSalle в Петербурге.
«Отсутствие свободных площадей в существующих складских комплексах приводит к конкуренции среди арендаторов за строящиеся помещения. Такая ситуация благоприятна для девелоперов, однако неустойчивость спроса на склады в долгосрочной перспективе приводит к тому, что девелоперы не готовы строить чисто спекулятивные объекты. Наученные ситуацией 2008-2009 годов, застройщики стремятся минимизировать риски незаполнения будущего комплекса как за счет строительства объектов built-to-suit, так и заключая предварительные договоры аренды на начальном этапе реализации спекулятивных проектов», – соглашается с коллегой Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге.
По итогам первого полугодия 2013 года общий объем спекулятивного предложения на рынке качественной складской недвижимости Петербурга изменился незначительно, достигнув уровня 1078,5 тыс. кв. м, говорит Венера Лаухина, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Санкт-Петербург.
Специалисты ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate подсчитали, что на начало июля рынок складской недвижимости насчитывает 1460,7 тыс. кв. м качественных арендопригодных складских площадей.
По оценкам аналитиков Knight Frank St Petersburg, на конец первого полугодия в Петербурге свободно менее 30 тыс. кв. м готовых высококлассных складских площадей. В основном данные площади либо расположены в комплексах с не самой удачной локацией, либо представляют собой не очень удобные для потенциальных арендаторов блоки в комплексах, отмечают эксперты компании.
«В условиях низкой доли вакансии в действующих качественных объектах большинство сделок аренды заключается в строящихся складских комплексах. Объем сделок за первое полугодие 2013 года составил 69 тыс. кв. м, что почти в полтора раза выше результатов первого полугодия прошлого года (40,4 тыс. кв. м заключенных сделок в январе-июне 2012 года). Из них 39 тыс.
кв. м арендовано в строящихся складских
комплексах, – рассказывает Венера Лаухина. – Недостаток качественных производственно-складских площадей, а также высокий уровень ставок аренды вынуждают компании, ориентированные на аренду небольших складских блоков, сфокусироваться на менее качественных складах класса С».
Михаил Тюнин, руководитель отдела индустриальной, складской недвижимости и земли Knight Frank St Petersburg, говорит, что спрос на качественные складские площади остается стабильно высоким. «Однако за счет освобождения нескольких блоков в крупных складских комплексах и полного отсутствия нового предложения, уровень поглощения спекулятивных складских площадей в первом полугодии показал отрицательное значение (8 тыс. кв. м). Это привело к незначительному увеличению среднерыночной доли вакантных площадей – 0,7 п. п. относительно показателя конца 2012 года», – поясняет господин Тюнин.
По данным аналитиков Jones Lang LaSalle, к концу второго квартала доля свободных складских площадей упала ниже 0,5%. В абсолютном выражении объем свободных качественных площадей составил 8 тыс. кв. м, говорится в аналитическом отчете компании.
«В целом за полугодие объем чистого поглощения составил чуть более 32 тыс. кв. м, при этом на II квартал пришлось лишь 10,5 тыс. кв. м. Низкие объемы поглощения связаны с отсутствием нового предложения, а также свободных площадей в уже существующих складских комплексах. Наиболее востребованным форматом для аренды по-прежнему остаются блоки площадью 3-5 тыс. кв. м», – подсчитали эксперты Jones Lang LaSalle.
Венера Лаухина говорит, что по итогам первого полугодия условия аренды качественных складских площадей не изменились. На конец июня ставки в складах класса А варьировались в диапазоне 120‑125 USD за 1 кв. м, класса В – 98-117 USD за 1 кв. м в год (не включая НДС, эксплуатационные расходы и коммунальные платежи).
Договоры аренды на строящиеся комплексы, по ее словам, заключаются с учетом среднерыночной индексации, которая составляет около 3,5-5% для ставок, выраженных в долларах США или евро, и 7-10% для ставок, выраженных в рублях.
По данным Knight Frank St Petersburg, до конца года ожидается ввод не более 50-60 тыс. кв. м спекулятивных качественных складских площадей.
По оценкам Jones Lang LaSalle, будут введены в эксплуатацию шесть объектов суммарной арендуемой площадью 135 тыс. кв. м.
Аналитики ASTERA подсчитали, что в течение второго полугодия запланирован ввод 113 тыс. кв. м складских площадей (все объекты относятся к классу A). В случае реализации заявленных планов рынок складской недвижимости к концу IV квартала 2013 года. вырастет на 7,8% и составит 1573,7 тыс. кв. м, прогнозируют специалисты компании.
Венера Лаухина говорит, что суммарный объем нового предложения составит около 124 тыс. кв. м. Таким образом, прирост предложения за 2013 год должен составить 11,6%, полагает она. По словам госпожи Лаухиной, новое предложение не окажет существенного влияния на долю свободных площадей на рынке, поскольку наблюдается тенденция сдачи складов в аренду еще на этапе строительства здания. Из анонсированных к вводу 123 140 кв. м на 30% площадей уже заключены предварительные договоры аренды, поясняет эксперт.
«В последние годы наиболее активное строительство складских комплексов велось на северном направлении Ленобласти. В настоящий момент здесь на стадии строительства находятся три крупных объекта – «Осиновая роща», «Орион» и «Санкт-Петербург Терминал Комплекс». В то же время большинство проектов, планируемых к реализации в ближайшие два года, расположены на южном направлении области. Это свидетельствует о стабильном интересе арендаторов к складской недвижимости, находящейся рядом с федеральной трассой Москва – Санкт-Петербург», – полагает Наталья Затейщикова, консультант отдела складских и индустриальных площадей компании Jones Lang LaSalle в Петербурге.
«Отсутствие свободных площадей в существующих складских комплексах приводит к конкуренции среди арендаторов за строящиеся помещения. Такая ситуация благоприятна для девелоперов, однако неустойчивость спроса на склады в долгосрочной перспективе приводит к тому, что девелоперы не готовы строить чисто спекулятивные объекты. Наученные ситуацией 2008-2009 годов, застройщики стремятся минимизировать риски незаполнения будущего комплекса как за счет строительства объектов built-to-suit, так и заключая предварительные договоры аренды на начальном этапе реализации спекулятивных проектов», – соглашается с коллегой Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге.
рубрика:
Коммерческая недвижимость
автор:
Андрей Семериков
