Переуступи или проиграешь

Переуступка в новостройке – хорошая возможность для продавца получить доход от реализации квартиры без уплаты налогов, а для покупателя – приобрести почти готовую квартиру с существенным дисконтом.

Особенности продажи и покупки квартир по переуступке обсуждали на заседании круглого стола, прошедшем в рамках выставки-семинара «Жилищный проект». Организатором мероприятия выступила газета «Строительный Еженедельник. Ленинградская область».

Переуступка по необходимости

Из-за большого количества квартир, приобретенных гражданами с инвестиционными целями в последние годы, некоторые аналитики рынка предрекают значительное увеличение перепродаж квартир в ближайшее время.
Так, по мнению Олега Островского, заместителя председателя комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области, к факторам, влияющим на увеличение количества договоров уступки в новостройке, можно отнести сложную финансово-экономическую ситуацию в стране, следствием чего может являться увеличение числа участников долевого строительства, не имеющих возможности выплачивать деньги по договору; увеличение числа застройщиков, не имеющих возможности выполнить свои обязательства перед участниками долевого строительства, а следовательно, увеличение числа граждан, желающих переложить риски на третьих лиц, и также увеличение количества «бартерных» сделок в строительстве между юридическими лицами. Кроме того, на рост перепродаж на рынке повлияет изменение налогового законодательства – с 01.01.2016 будет увеличен до пяти лет минимальный предельный срок владения объектом недвижимости, по истечении которого доходы физических лиц, полученные при продаже этого объекта, будут освобождаться от налого­обложения.
Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова не ожидает бума перепродаж. По ее мнению, сегодня на рынке, характеризующемся вялым спросом, профессиональные инвес­торы занимают выжидательную позицию, даже если им приходится оформлять квартиру в собственность. «Объем предложения не увеличивается», – отмечает Светлана Денисова.
Кирилл Гофрен, руководитель департамента дилерских продаж Первого центра переуступок, согласен с мнением Светланы Денисовой о профессиональных инвес­торах. По его словам, сегодня рынок в основном пополняется так называемыми переуступками по необходимости, когда дольщики не справляются с финансовым бременем ипотеки или рассрочки. «Таких квартир на рынке сейчас достаточно много, и среди них есть очень привлекательные для покупателя предложения», – констатирует Кирилл Гофрен.
«Профессиональных инвесторов единицы, очень часто переуступками занимаются люди, которые хотят решить свой квартирный вопрос, улучшить жилищные условия, – считает Ольга Ананишнова, директор департамента долевого строи­тельства ГК «АРИН». – Инвестировав в квартиру-студию на стадии котлована, в самом популярном дешевом ее варианте, малогабаритном и удаленном от метро, и перед сдачей переуступив этот объект, граждане получают средства для того, чтобы приобрести для себя квартиру лучшего качества».
На рынке переуступок есть квартиры, которые реализуют подрядчики, отмечает Екатерина Романенко, президент ГК «Экотон»: «Приобретая такие квартиры, нужно проверять, есть ли у подрядчика акт выполненных работ. В кризисное время подрядчик может оказаться в сложной экономической ситуации и соответствующего акта у него может не быть».
«Количество таких квартир «от подрядчиков» сейчас увеличивается, на строительном рынке процветают бартерные схемы, – добавляет Николай Лавров, генеральный директор ООО «Консульта­цион­ный центр «Недвижимость в Петер­бурге». – Не обладая достаточными компетенциями и ресурсами для организации схемы по реализации таких объектов, подрядчики получают от застройщиков целые пулы квартир, в основном неликвидных. Такое жилье действительно может продаваться существенно ниже, чем у застройщика, поскольку в интересах подрядчика быстрее обналичить деньги, которые «заперты» в квартирах, которыми с ним рассчитались. Но риски для покупателей таких квартир очень высоки».

Мертвый период

Отдельную дискуссию в рамках заседания круглого стола вызвал вопрос о том, кто из участников рынка поможет продавцу быстрее реализовать квартиру по вынужденной переуступке – знакомый риэлтор, специализирующаяся на пере­уступках компания или отдел продаж самого застройщика.
По мнению Кирилла Гофрена, знакомый риэлтор в данном случае малоэффективен, и лучше всего обратиться в специализирующуюся на таких сделках компанию или в отдел продаж застройщика, однако не у всех из них существует такая услуга: «Например, квартиры от подрядчика желательно реализовывать через отдел продаж застройщика – это относительная гарантия того, что все подрядные работы выполнены».
Светлана Денисова обратила внимание участников заседания на важный правовой момент – сделка по переуступке возможна не на любом этапе строительства. «Существует так называемый мертвый период, когда объект введен в эксплуатацию, однако собственность на него еще не оформлена, а первичный обладатель квартир, дольщик (будь то юридическое или физическое лицо) уже вступил в правоотношения по приемке квартир, получив от застройщика уведомление о том, что квартира готова к передаче, – объясняет Светлана Денисова. – Начиная с этого момента застройщик вправе отказать дольщику в согласовании этой сделки».
Как правило, сделки по переуступке на рынке происходят с обязательным согласием застройщика. Сделка возможна как с переводом долга, так и без него, отмечает Светлана Денисова: «В том случае когда первичный дольщик полностью рассчитался с застройщиком за квартиру, он уведомляет строительную компанию о сделке и может провести ее без него. Если же за дольщиком остается долг, он может переуступить свои права только с согласия застройщика, который, кстати, вправе отказать в переуступке по различным причинам. Еще один существенный нюанс: если сделка проходила с привлечением средств материнского капитала, то переуступка вообще невозможна, поскольку влечет за собой обналичивание материнского капитала, что запрещено законом».
По мнению Екатерины Романенко, обращение в отдел продаж застройщика с целью реализации объекта по переуступке чревато тем, что выставляемая дольщиком квартира может составить ненужную для строительной компании конкуренцию еще не проданным аналогичным объектам в данном жилом комплексе.
«Вряд ли в этом случае застройщик будет стремиться продать квартиру дольщика, многие компании запрещают выставлять подрядчикам квартиры по ценам ниже, чем у них, – объясняет Екатерина Романенко. – На мой взгляд, путь один – идти к риэлтору, специализирующемуся на продаже «первички».
«Как правило, застройщик совершенно не желает принимать участие в отслеживании порядка проведения взаиморасчетов между продавцом и покупателем, прежним дольщиком и новым, – отмечает Светлана Денисова. – Поэтому без привлечения профессионального риэлтора в организации взаиморасчетов не обойтись. Застройщику же важно по окончании сделки видеть, что она зарегистрирована, и у сторон нет финансовых претензий друг к другу».
Если отдел продаж застройщика готов взять на себя функции риэлтора, найти покупателя и обеспечить сопровождение сделки, стоимость таких услуг в Петер­бурге в среднем составляет 5% от общей суммы продажи квартиры.

Повод развернуться и уйти

Эксперты заседания круглого стола обсудили основные риски приобретения переуступаемых квартир. По словам Олега Островского, договор переуступки заключать категорически нельзя, если его предлагает заключить лицо, у которого отсутствует договор участия в долевом строительстве с застройщиком, а также если известно, что строительство объекта по каким-либо причинам не ведется, есть многочисленные судебные споры застройщика с юридическими и физическими лицами.
«Договор переуступки также нецелесообразно заключать в том случае, если произошла смена застройщика, сроки завершения строительства неоднократно продлевались, есть судебные споры, а сам застройщик за допущенные нарушения в ходе строительства неоднократно привлекался к административной ответственности, – считает эксперт. – Насторожить приобретателя квартиры по переуступке должен и тот факт, что цена по договору уступки незначительно отличается (или ниже) от цены по ДДУ, а в самом договоре есть положения, противоречащие 214-ФЗ. Также подозрительным является тот факт, что по данному объекту идут массовые продажи квартир по договорам уступки или за время строительства права на квартиру уже неоднократно передавались».
По мнению Олега Островского, нежелательно иметь дело с застройщиком, у которого отсутствует опыт строительства многоквартирных домов, а информация о застройщике и проекте строи­тельства по каким-либо причинам не предоставляется. Существенный удар по репутации строительной компании наносят неоднократные случаи нарушения сроков ввода объектов в эксплуатацию, закрытость застройщика (отсутствие оперативной информации о ходе строи­тельства, постоянного взаимодействия с участниками долевого строительства), а также серьезные претензии у жителей построенных застройщиком домов к качеству строительства.

Мнение:

Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС»:

– Рост перепродаж переуступок возможен, так как в конце прошлого года многие инвестировали в недвижимость как в средство сохранения рубля. Могу предположить, что уже с осени часть этих квартир выйдет на рынок. Мы не ожидаем резкого роста переуступок. Скорее это будет плавный и равномерный процесс, который зависит от количества вводимых в эксплуатацию домов, поскольку самое выгодное время для продажи наступает за пару месяцев до сдачи объекта, когда свободных квартир практически не осталось и стоимость квадратного метра максимальна.
Теоретически квартира по переуступке может стоить и дороже, чем у застройщика, если это эксклюзивный объект, пользующийся большим спросом. Но в большинстве случаев стоимость дешевле приблизительно на 10%, чем аналогичный вариант у застройщика.

Справка:

Последовательность действий при заключении договора уступки
До подписания договора:
– узнать, какой договор заключен с застройщиком;
– проверить содержание ДДУ и дополнительных соглашений к нему, изучить условия уступки;
– проверить разрешительную и проектную документацию, выяснить возможные причины уступки, изучить финансовое состояние застройщика и ход строительства;
– проверить размер и своевременность оплаты по ранее заключенному договору;
– изучить акт сверки взаимных расчетов;
– согласовать в случае необходимости договор уступки с застройщиком и получить согласие на перевод долга;
– проверить содержание договора уступки;
– получить при необходимости нотариально заверенное согласие супруга.
После подписания договора:
– сдать необходимый пакет документов для регистрации договора в Управление Росреестра.
После регистрации договора:
– оплатить договор;
– подписать акт приема-передачи документов;
– направить письменное уведомление застройщику о состоявшемся переходе прав.

В договоре уступки должно быть указано:
– договор, по которому уступается право;
– содержание уступаемого права;
– сроки, цена уступки;
– документы, которые должны быть переданы лицу, приобретаю­щему право требования;
– иные условия, если они отличаются от условий, установленных в первичном договоре.

Основные риски при заключении договора уступки:
– возможность признания договора уступки недействительным;
– двойная переуступка прав по договору;
– риск невозврата своих денежных средств в части, превышающей цену ДДУ, в случае его расторжения;
– возможное банкротство застройщика.

Источник: http://doveriekonkurs.ru