Притвориться пентхаусом

Стремясь повысить конкурентоспособность своих проектов за счет видовых характеристик, девелоперы нередко предлагают приобрести так называемые пентхаусы. На деле эти пентхаусы оказываются обычными мансардами. Впрочем, и то, и другое остается штучным товаром на рынке. Ирония ситуации заключается в том, что изначально пентхаусы и мансарды – жилье для диаметрально противоположных социальных групп. Обитатели первых, как правило, это состоятельные люди, жители вторых – богема, бедные художники и артисты. Впрочем, сегодня и то, и другое жилье по карману лишь обеспеченным покупателям. Выше всех Пентхаус, в своем классическом виде являясь особняком на крыше небоскреба, удален от шума городской суеты, просторные террасы и зимние сады делают его похожим скорее на загородный дом, нежели на городскую квартиру. Это самая престижная разновидность видового жилья. Принадлежность к премиум-сегменту создает общие для пентхаусов и объектов элит-класса тенденции развития. В первую очередь это ограниченность предложения, связанная со сложностью соблюдения всех опций, без которых объект не сможет принадлежать к заявленному сегменту. Ряд признаков, которыми должен быть наделен пентхаус в идеале, – верхние этажи, выход окон на все стороны света, вид на исторические достопримечательности, собственная терраса, отдельный лифт и площадь от 300 кв. м. Но как говорят эксперты, идея пентхауса в своем сегодняшнем российском понимании сильно извращена. Она в корне отличается от западной. Изначально это отдельный дом на крыше здания. С отдель­ным входом, лифтом, возможно, садом. Как уверяют эксперты, в Петербурге, да и в Москве, где высотный регламент не столь жесткий, нет ни одного классического примера пентхауса. Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп», рассказал, что пентхаусы на деле чаще всего оказывается двухуровневой квартирой, расположенной на последнем этаже, верхний уровень которой как бы построен на крыше. «И хорошо, если такой вариант расположения двухуровневой квартиры предполагался застройщиком изначально, потому что нередко пентхаусами в России называют квартиры, к которым просто присоединена мансарда либо надстроен еще один этаж. Как правило, такие квартиры подвергаются жестокой перепланировке, в потолке прорубается «окно» для лестницы, очень часто при присоединении мансарды невозможно добиться разрешения на то, чтобы прорубить под крышей дополнительные окна, поэтому в соответствии со строительными СНиПами жилые комнаты в помещениях без естественной инсоляции устраивать нельзя. Какие уж тут видовые характеристики, без окон?», – недоумевает господин Котровский. Он утверждает, что квартира на последнем этаже с заявкой на звание пентхауса (пристройка сверху, мансарда) может стоить не дороже, чем сходная по метражу квартира в соседнем здании без заявки на пентхаус, а может равняться на это громкое звание и иметь стоимость элитного жилья, располагаясь при этом, например, в новостройке бизнес-класса за ТТК. «По логике, квадратный метр в такой увеличенной сверху квартире не должен стоить более чем на 30% выше среднерыночной цены на подобное жилье в данном районе», – считает господин Котровский. Для бедняков Мансардой называется этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью наклонной или ломаной крыши. При этом линия пересечения плоскостей крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола. В Европе мансарды всегда были жильем для самых бедных слоев населения, страдавших зимой от холода, а летом от невыносимой жары. Да и в России под самой крышей в крошечных комнатках жили вдовы, художники, поэты – те, кто не имел стабильного заработка и не мог содержать полноценную квартиру. Сегодня, как правило, подобное жилье к дешевому не относится, хотя бы потому что располагается оно чаще всего в центре города, где по определению дешевого жилья не осталось. Основное преимущество мансард – это видовые характеристики, а если говорить о классических вариантах, то это и расположение в историческом центре города. Очевидным плюсом мансарды является уникальная планировка, которая позволяет реализовать самый смелый дизайнерский проект, в мансарде большие окна, часто есть возможность обустроить камин и террасу. Кроме того, мансарда позволяет перепланировать помещение по своему вкусу и обойтись при этом без капитальных перегородок, по сути, реализовать свои любые фантазии. Минусом является то, что мансарда по документам чаще всего относится к нежилому фонду, поэтому приходится платить повышенный налог. Сегодня в городе получить разрешение на переоборудование мансарды в жилое помещение довольно сложно, это было распространено в 1990-е годы, но и тогда мансарды чаще присоединяли к квартирам на последних этажах, нежели делали из них отдельное жилье. Специалисты знают, что любое мансард­ное строительство, как правило, сталкивается с активным протестом жильцов дома, в котором мансарда расположена. Связано это с тем, что обычно застройщики пытаются «посадить» мансарды на дом без капитального ремонта и без расселения жителей. То есть пристроить помещения в расчете на использование старых сетей, без ремонта лестничных пролетов и т. п., что приводит к ухудшению эксплу­атационных характеристик зданий. Обычно дополнительная нагрузка на фундамент и на несущие стены приводит к появлению трещин в надстраиваемых зданиях. Погоня за лишними метрами заставляет застройщиков во многих случаях менять уже согласованные параметры проектов, увеличивая высотность объектов, что приводит к доминированию здания среди фоновой застройки. Непопулярность мансард также связана и с особенностями климата в городе. В част­ности, большое количество осадков вызывает опасения у людей, что рано или поздно качество даст слабину, и окна начнут протекать. Кроме того, скапливающиеся на мансардах осадки очень сложно убрать. «Вызывают сложности мансардные окна также и в ясную погоду, поскольку они сильно нагреваются, поэтому здесь необходима установка кондиционеров. Еще одна сложность – с отделкой из-за скошенных углов. Все эти сложности приводят к тому, что мансарда, если мы говорим о качественном варианте, стоит достаточно дорого, поэтому сегодня если и строится, то, как правило, в домах в высоком ценовом сегменте. Тогда как раньше всегда считалось, что мансарда – это привилегия художников и других представителей искусства, то есть людей небогатых», – говорит Галина Санамян, директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home estate. Еще одной проблемой является то, что две трети мансард не оборудованы лифтами, так как если изначально в 4-5-этажном доме не было лифта, то сделать лифт, даже навесной, не всегда возможно. Романтика Заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов полагает, что в настоящий момент доля домов в историческом центре, имеющих мансарды, не превышает 10%. Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН», подсчитал, что мансарды составляют не более 7% в общем объеме предложения. А если говорить о классических мансардах, то их вообще не более 3%. Высокий этаж в центре города, особенно в историческом доме с хорошими видами и достойной инженерией, – предложение, вызывающее интерес, цена на которое может достигать 20-25 тыс. USD за 1 кв. м в лучших локациях – правда, это скорее исключение. По оценкам господина Спарака, на сегодняшний день в среднем 1 кв. м такого жилья стоит 100-120 тыс. рублей. Александр Сиротин, генеральный директор компании Scavery, отмечает: «Надо признать, что и спрос на данный тип жилья в целом невелик, хотя приверженцы «жизни под крышей» существуют. Мансарда – это романтика, и большин­ство покупателей таких квартир – люди творческие, ищущие индивидуальности и привыкшие к нетривиальным решениям квартирного вопроса». Следует отметить, что, несмотря на сложности с организацией мансард, в Петербурге их значительно больше, чем в Москве. Александр Подусков, директор по продажам KR Properties (Москва), в настоящий момент объем предложения мансард на московском рынке оценивает всего в 100 квартир, при этом он обращает внимание, что периодически под видом мансарды продавец выставляет просто чердак или двухуровневую обычную квартиру. «Пока в России этот формат еще так популярен, как за границей, и, как правило, мансарды покупают те, кто уже имел опыт проживания в таких объектах за рубежом, например в Париже или Лондоне, и хочет воплотить подобную атмосферу в России. Среди покупателей есть люди самых разных специальностей, в том числе успешные бизнесмены, нельзя сказать, что это только художники и писатели, как когда-то давно», – резюмирует Александр Подусков.