«Черничную поляну» взяли под законный контроль
Достроить малоэтажный жилой комплекс «Черничная поляна» в Юкковском сельском поселении поможет новый федеральный закон, наделяющий органы госстройнадзора правом контролировать деятельность жилищно-строительных кооперативов (ЖСК).
236-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступивший в силу 24 июля, возложил ряд обязанностей на руководство ЖСК и наделил дополнительными полномочиями органы, осуществляющие контроль и надзор в сфере долевого строительства. Главные плюсы нового закона Михаил Москвин, вице-губернатор Ленобласти по строительству, видит в возможности проверок деятельности ЖСК, привлечения их к административной ответственности за нарушения, а также в защите интересов пайщиков в суде.
ЖК «Черничная поляна» в Юкковском поселении – частный случай, подтверждающий острую необходимость принятия нового закона. Во-первых, речь идет о малоэтажном строительстве (где строительный надзор осуществляться не может), а во-вторых, средства граждан привлекались по схеме ЖСК (где надзорная деятельность соответствующих органов государственной власти стала возможной только с 24 июля).
Первая очередь «Черничной поляны» (восемь корпусов, 354 пайщика) должна была быть введена в эксплуатацию в 2013 году, вторая (четыре корпуса, 225 членов ЖСК) – в 2014 году. Под каждый корпус был создан отдельный кооператив (хотя председательствует во всех один и тот же человек – Михаил Менделев). Правообладатель всех земельных участков под строительство сегодня – IMD Group (выполняет функции застройщика) на основании договоров аренды, заключенных с каждым ЖСК. Однако разрешения на строительство корпусов первой очереди были выданы разным юридическим и даже физическим лицам. Между тем по 236-ФЗ жилищно-строительный кооператив должен быть и собственником (правообладателем) участка, и застройщиком (соответственно, именно он получает разрешение на строительство). Привлекать средства граждан тоже имеет право только сам ЖСК. Впрочем, как отметил Вячеслав Шибаев, и. о. председателя областного Комитета госстройнадзора и экспертизы, требования к ЖСК о том, что они должны выступать застройщиком и обеспечивать строительство в соответствии с выданным им разрешением, были введены еще с декабря 2011 года.
Государственный строительный надзор за домами, поскольку это малоэтажное строительство, не осуществляется. Но объекты инженерной инфраструктуры, необходимые для существования этих домов, и головные источники (котельная, водоочистные сооружения и КОСы) подлежат надзору. Должно быть также получено положительное заключение экспертизы на эту проектную документацию. Действие договора, заключенного IMD Group с ГАУ «Ленолгосэкспертиза» в 2014 году, истекает 31 июля. Еще месяц дается на устранение замечаний. Как отметила Ирина Цветкова, заместитель начальника Леноблгосэкспертизы, при активной работе проектировщиков получить положительное заключение реально. Основные вопросы возникли в связи с градостроительной документацией. «Поскольку администрацией Юкковского поселения выданы градпланы для строительства жилых домов, получается, что проектируемые инженерные сооружения проходят по территории жилых домов. Для них не выделен коридор, поскольку отсутствует проект планировки и межевания территории. У нас нет градостроительных обоснований для размещения этих инженерных сетей – для прохождения их по участкам среднеэтажного и малоэтажного строительства», – заявила Ирина Цветкова. Со своей стороны, представители застройщика сообщили, что уже получены новые градпланы с указанием всех видов разрешенного использования (основного и вспомогательного), утвержденные в Комитете по архитектуре и градостроительству.
В свою очередь, Михаил Москвин предупредил застройщика: если до 31 августа замечания по проектной документации исправлены не будут, уже в рамках 236-ФЗ госстройнадзор будет принимать «надзорные, административные, а может быть, и иные (это уже скажет прокуратура) формы воздействия», чтобы IMD Group ввела в эксплуатацию по крайней мере дома первой очереди.