Коттеджное светлое будущее

Из 450 малоэтажных комплексов в реализации в Ленинградской области порядка 350 – коттеджные поселки. Только с начала этого года стартовали продажи в 46 новых таких поселках. «Строительный Еженедельник» поинтересовался мнением экспертов о дальнейшем развитии малоэтажного строительства в целом и коттеджного сегмента в частности.

Рынок загородного строительства, по мнению специалистов, сегодня недостаточно прозрачен, а главное – не структурирован и не упорядочен. «В отличие от города, где продукт – квартира – может варьироваться, но при этом сохраняет базовые признаки, предложения на загородном рынке многообразны по своей сути: это и участки без инженерной подготовки, нередко на сельскохозяйственных землях с обещания­ми продавцов перевести их в другую категорию, и подготовленные участки, и квартиры в малоэтажных и даже многоэтажных домах, и коттеджи, и таунхаусы», – говорит Андрей Бочков, генеральный директор компании «ПулЭкспресс».
«Мы считаем целесообразным отдельно сегментировать участки без подряда, коттеджи и таунхаусы», – уточняет Дмитрий Сперанский, руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости.
Сегмент коттеджных поселков, говорят сами представители строительного сообщества, – наименее прозрачный на загородном рынке. Однако единого мнения о том, как его нормализовать, нет. «Чтобы упорядочить рынок, нужны некие единые внятные правила. Тренд должен быть в эту сторону», – полагает Сергей Муканаев, совладелец коттеджного поселка «Балково».

Факторы в помощь

По мнению некоторых участников рынка, на развитие сегмента коттеджного строительства могут положительно повлиять такие факторы, как возможность ипотечного кредитования для покупателей такого жилья и жесткий контроль качества строительства. «Сегодня коттеджный сегмент готовы кредитовать Сбербанк и Россельхозбанк, у остальных кредитных организаций ставки непомерно высоки. Происходит это в том числе из-за непрозрачности рынка», – уверен коммерческий директора компании «Айдадом» Алексей Баринов. «Самое важное для коттеджного рынка, с моей точки зрения, – это упорядочить качество строительства, к сожалению, не имею понятия, как это сделать на практике», – признается Геннадий Черненко, застройщик проектов «Хвойное» и «Ольшаники-2».
В свою очередь, Андрей Бочков акцентирует внимание на упорядочении градостроительной документации, переходе на единую систему координат при постановке земельных участков и объектов капитального строительства на кадастровый учет как на еще одном факторе повышения прозрачности загородного рынка, коттеджного сегмента в том числе.
Особенность загородного рынка еще и в том, что из-за разнообразия предложения отсутствует устоявшееся деление на «элиту», «бизнес» и т. д. «Те, кто любит рассуждать о классификации, как правило, говорят о домах, между тем более 70% сделок идет с участками», – говорит Дмитрий Сперанский.
Со своей стороны, Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петер­бургская недвижимость», фиксирует следующие соответствия «класс/стоимость 1 кв. м» на загородном рынке в Ленинградской области (по состоянию на июнь 2015 года): средняя стоимость домо­владения с участком в элитном коттеджном поселке – порядка 115,5 тыс. рублей/кв. м, в поселке бизнес-класса – около 69 тыс. рублей/кв. м, в классе комфорт – в пределах 42 тыс. рублей/кв. м.
Эксперты АРИН определяют ценовой диапазон в эконом-классе в размерах 1,4-4,5 млн рублей за домовладение, в сегментах комфорт и бизнес – 5-15 млн и 15-50 млн рублей соответственно. Стоимость домовладения в элитном сегменте составляет от 50 млн рублей.

Локация

Эксперты достаточно единодушны в оценке наиболее перспективных для коттеджного строительства территорий Ленинградской области. «Наиболее интересно и по природе, и по транспортной доступности, и по наполненности социальной инфраструктурой северное направление: Приозерский, Всеволожский и Выборгский районы», – говорит Андрей Бочков, уточняя, что на юге, особенно в Ломоносовском районе, сегодня много «недорогих предложений в массивах». «В свое время там было продано много земли сельхозназначения по очень низким ценам», – объясняет эксперт.
«Основное предложение сосредоточено на территории Всеволожского района, значительное число поселков расположено также в Ломоносовском и Выборгском районах Ленобласти», – констатирует, в свою очередь, Ольга Трошева. При этом наибольшая стоимость областной земли, по данным «Петербургской недвижимости», зафиксирована во Всеволожском районе – в среднем около 200 тыс. рублей за 0,01 га. В черте Петербурга, в Курортном районе, средняя цена за 0,01 га равна почти 580 тыс. рублей.

Спрос

«Рынок в целом в стагнации, но участники надеются на его активизацию», – таков лейтмотив оценки актуального положения дел со стороны и экспертов, и самого бизнес-сообщества. «Покупатели выжидают, особенно в верхнем ценовом сегменте. Когда цена доллара дойдет до 80 рублей, тогда они начнут перекладывать имеющие­ся средства в дома», – полагает Геннадий Черненко, который констатирует переориентацию интереса покупателей от загородных домов к квартирам в сходной локации.
«Мы отмечаем увеличение продаж в июне по сравнению с весной, тем не менее, по предварительной оценке, количество продаж за первое полугодие 2015 года уменьшилось более чем на 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года», – подсчитала Ольга Трошева.