Дизайн стал драйвером продаж

Сегодня в массовом сегменте доля жилья, в котором хотя бы некоторые элементы фасада отличают его от остального окружения, едва ли достигает 25%. Но в будущем эта доля будет расти.

Майя Афанасьева, директор по маркетингу ООО «H+H», полагает, что на «самовыражение» новостроек сегодня влияют несколько трендов. В первую очередь это бюджет самого проекта, особенно когда речь идет о массовой застройке эконом-класса. «Не секрет, что некоторые застройщики стремятся использовать свои пятна по максимуму, оттого и появляются 25-этажные дома, стоящие впритык друг к другу, при этом чаще всего не учитываются такие параметры, как ширина улиц, расстояние между зданиями. И как тут не вспомнить добрым словом плановую комплексную застройку советского перио­да: возводились дома разной высотности, формировалось комфортное пространство между ними, обязательно в микрорайоне был детский сад и школа, поликлиника, магазины. Создавалась та самая среда обитания, о которой так много сегодня говорят. А сейчас это чувство меры в застройке несколько потеряно», – сетует госпожа Афанасьева.
На архитектуру спальных районов также влияют и технологии строительства. «Например, то же панельное домостроение, которое сейчас в силу экономических причин пользуется все большим спросом. Архитектура панельного домостроения зависит от оборудования на заводах, а оно в большинстве своем устаревшее», – добавляет Майя Афанасьева.
«Именно поэтому Группа ЛСР модернизировала свой домостроительный комбинат, выпускающий железобетонные изделия для строительства жилых домов. В результате вариативность архитектурных и планировочных решений наших проектов возросла. Но ни скорость, ни другие преимущества индустриального домостроения потеряны не были. Обо всем этом очень красноречиво говорит стабильно высокий спрос на квартиры в наших жилых комплексах», – отмечает Денис Бабаков, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад».

Премиальный вид

Как правило, внешний вид здания имеет большее значение для покупателей элитного жилья или бизнес-класса, нежели для покупателей квартир сегмента массового спроса. Клиенты эконом- или комфорт-класса обращают на это меньше внимания, скорее это один из вторичных факторов. Чем выше класс жилья, тем выше требования потенциального покупателя к внешней эстетике зданий.
Андрей Тетыш, президент группы компаний «АРИН», говорит: «Если же мы говорим и самореализации архитектора, то ему, конечно, все еще в элитный класс. Это его поле для деятельности и фантазий».
Впрочем, компании, работающие в массовом сегменте, также стали бороться за внимание клиента. «Мы уделяем достаточно большое значение архитектурной составляющей, посадке и фасадам домов. Например, мы применяем цветные панели на вентфасадах, используем витражное остекление, работаем с разноэтажностью зданий, которая создает визуальную динамику линий», – рассказала Елена Валуева, директор по маркетингу MirLand Development.
Нестандартный или просто эстетически приятный фасад может стать дополнительным мотивирующим к покупке фактором, хоть и не решающим. «Среди объектов массового спроса яркими, необычными фасадами обладают, например, ЖК Jaanila­­country, «Граффити», «Яркий», «Новая Охта», – перечисляет Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака».

Тренд последних лет

Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь», уверен: «Трендом последних лет можно назвать арт-фасады – раскрашивание фасадов в различные цвета, размещение тематических рисунков. Часто в архитектуре здания используется большое количество стекла – витражное остекление балконов и лоджий, которые делают облик здания менее тяжелым. В проектах, претендующих на более высокий сегмент, например сегмент комфортного жилья, девелоперы предусматривают эркеры, круглые башни, реже французские балкончики. В целом покупатели не готовы платить дополнительные деньги за внешний облик своего дома, но повысить темп реализации привлекательная архитектура может вполне».
Екатерина Бармашова при этом отмечает такую тенденцию: «В течение последних 2-3 лет снизилось количество домов с наружной облицовкой кирпичом. Многие строительные компании делают выбор в пользу бюджетных технологий, например штукатурки и окраски фасадов, или же используют облицовочную плитку».
Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu, рассказал: «Сейчас наша компания работает над крупным проектом в Москве. В Мос­кве даже в большей степени, чем в Петер­бурге, фасад зданий является визитной карточкой любого жилого комплекса, и он всегда имеет принципиальное значение для будущих жителей. Как правило, первое, на что покупатели обращают свое внимание, – иллюстрация жилого комплекса, представленная в буклете, и его планировочные решения».

Основной упор

Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИК «Финам», добавляет: «Основной упор делается на низкозатратные элементы: цветовое оформление фасадов, в том числе роспись, проектирование многофункциональных входных групп с элементами декора, стилизованные общественные пространства и т. п.». Тем не менее, отмечают аналитики, по-прежнему остается проблема многоэтажного строительства с чрезмерно близко прилегающими домами, что в ряде случаев ухудшает архитектурный облик квартала. «Как правило, затраты на архитектуру в сегменте недвижимости эконом-класса невелики и составляют единицы процентов от себестоимости всего объекта. При этом внешний облик объекта зачастую не оказывает прямого влияния на стоимость недвижимости, в отличие от ее расположения, планировки, условий оплаты и т. п. Скорее он способствует несколько более активному спросу среди покупателей, тем более в условиях негативной экономической конъюнктуры», – согласен с коллегами господин Нигматуллин.
Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб», подсчитал, что стоимость проектных работ составляет примерно 2-3% от стоимости строительства. Если говорить о привлечении серьезного иностранного архитектурного бюро, то бюджет проекта увеличится в разы.
С утверждением коллег, что архитектура здания на стоимость жилья в нем не влияет, господин Буслов не согласен. «Интересная архитектура в комплексе с другими характеристиками жилого комплекса может прибавить к цене продаж 5-8%. В категории элитной недвижимости данный критерий играет более весомую роль и может увеличить стоимость квадратного метра до 10%», – уверен господин Буслов.

Мнение:

Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака»:
– Конечно, эксклюзивный дизайнерский фасад дома влияет на ценообразование, но незначительно. Конечная стои­мость квартир складывается из множества факторов. Наибольшее значение характеристики фасада здания имеют в объектах бизнес-класса и выше, так как поддерживают единство архитектурной концепции, подчеркивают статус проекта и повышают престиж проживания в нем.

Денис Бабаков, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»:
– К жилью сегмента масс-маркет сегодня предъявляются гораздо более широкие требования, чем 30-40 лет назад. Времена, когда люди считали за счастье поселиться в одинаковых серых бетонных коробках, давно прошли. Чтобы нравиться покупателям, кроме функциональности и удобства современные жилые комплексы должны иметь яркие отличительные особенности. В том числе и архитектурные.

Виталий Вино­градов, директор департамента продаж ГК «Лидер Групп»:
– В домах уровня элит и бизнес акцент на оригинальные фасадные решения стараются делать всегда, нередко приглашая для этого именитых, в том числе зарубежных, архитекторов. Известно, что люди, покупающие недвижимость в бизнес-классе, всегда обращают внимание на внешний вид здания и относятся к нему не менее требовательно, чем к внешнему виду своего автомобиля. Сейчас и масс-маркет стремится – по крайней мере на этапе проектирования объектов – включать элементы, украшающие здания: бортики, фризы, раскреповки, применять цветные витражи или оригинально окрашивать фасады. Другое дело, что все эти дополнительные улучшения в условиях кризиса для многих строительных компаний, к сожалению, становятся одной из первых статей секвестра.