Независимость в десятку

Сегодня на рынке управления торговыми комплексами работает всего с десяток независимых управляющих компаний, и занимают они от силы 5% рынка. Но в будущем ситуация будет меняться и доля их будет расти. Перед управляющей компанией обычно стоит три вида задач: первое – это маркетинг (реклама, регулирование арендных ставок, анализ текущего состояния рынка), второе – ведение бухгалтерской отчетности, и третье – facility management (управление коммунальным хозяйством объекта). Зачастую первая и вторая задачи могут находиться в ведении одной управляющей компании, в то время как facility management выполняется другой. Сергей Богданчиков, управляющий директор ORIGIN CAPITAL, добавляет, что сегодня наиболее востребованными становятся две услуги: постановка деятельно­сти и аудит деятельности компании. «Мы наблюдаем растущий спрос на эти услуги, и поэтому начали ими заниматься. Многие собственники развивают несколько проектов, а некоторые даже ведут бизнес из-за границы. Поэтому им приходится уходить от непосредственного управления объектами. Постановка деятельности компании подразумевает то, что управляющая компания устраивает весь бизнес-процесс компании и затем передает готовое дело соб­ственнику. Вторая услуга связана с тем, что собственнику сложно контролировать свой бизнес без объективной оценки ее деятельности. Поэтому привлекается управляющая компания, которая осуществляет внешний аудит деятельности. Мы прогнозируем, что спрос на эти услуги будет расти». Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований петербургского офиса Colliers International, полагает, что для крупных единичных проектов, где у собственника нет задачи держать проект на протяжении долгого периода времени (более пяти лет), вариант с управлением проектом сторонней компанией выглядит более предпочтительным. При этом она полагает, что для сетевых игроков вариант с собственной управляющей компанией может стать гораздо выгоднее. «Плюсы внешней управляющей компании: нераздувание собственного штата, получение профессиональной команды, заинтересованность внешней управляющей компании в повышении стоимости проекта (качество арендаторов, привлечение покупателей и, как следствие, повышение средней арендной ставки по проекту), в случаях когда оплата услуг управляющих завязана на доходность проекта. Минусы внешней управляющей компании: ограниченная возможность «ежеминутно» контролировать деятельность компании и жизнь проекта, плата за услуги», – рассуждает госпожа Лежнева. Однако пока в Петербурге случаи привлечения сторонних управляющих компаний для управления торговым объектом единичны. Борис Мошенский, генеральный директор компании Maris/Part of the CBRE Affiliate Network, считает, что в Санкт-Петербурге насчитывается не более десятка независимых управляющих компаний, не аффилированных с собственником того или иного объекта (офисного, торгового или любого иного). Как правило, такие компании занимаются не управлением, а эксплуатацией подобных объектов (то, что на развитых рынках называют facility management). Объектов, которые находятся под полным коммерческим управлением (property management), очень немного, а среди торговых центров это вообще единицы («Галерея», «Лето» из крупных и еще несколько небольших торговых центров). Светлана Шалаева, директор по исследованиям и консалтингу в недвижимо­сти ГК «Аверс», к крупным независимым управляющим компаниям относит Colliers International (управляет ТРК «Лето»), IB Group (по словам госпожи Шалаевой, раньше управлял «Южным полюсом», теперь только торговыми центрами, с соб­ственниками которых связан, но услуги по независимому управлению по-прежнему предлагает), NAI Бекар (в Петербурге торговыми комплексами не управляет, только в Москве, в Петербурге предлагает услуги) и Astera Group в альянсе с BNP Paribas (предлагает услуги, управляет торговым центром в Киеве). Светлана Чернышева, руководитель отдела проектного брокериджа ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, считает, что доля неаффилированных управ­ляющих компаний на петербургском рынке невелика и составляет всего 5%. Светлана Шалаева обращает внимание, что торговые центры гораздо чаще управляются аффилированными компаниями, чем бизнес-центры. Сергей Богданчиков уверен, что в Петербурге более благоприятная почва для развития независимых управляющих компаний, чем, например, в Москве, так как здесь больше иностранных компаний (в частности скандинавских), которые занимаются классическим девелопментом. При этом он указывает на такой момент: управляющая компания может повысить капитализацию объекта. Но обращение к управляющим компаниям стоит не дешевле собственной службы.