Выгодные вложения

Недвижимость по-прежнему считается одним из наиболее привлекательных сегментов для инвестиций. Причем речь идет не только о жилье, но и о коммерческих помещениях. О том, какого рода объекты наиболее интересны инвесторам и какие перспективы ждут рынок коммерческой недвижимости, рассказали участники заседания круглого стола «Коммерческая недвижимость для бизнеса и инвестиций. Что выгодно покупать сегодня?», организованного газетой «Строительный Еженедельник» в рамках выставки «Ярмарка недвижимости». Валерий Грибанов, главный редактор газеты «Строительный Еженедельник», модератор Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН Игорь Пахоруков, генеральный директор Фонда имущества Санкт-Петербурга Екатерина Позолотина, генеральный директор УК «Зерум» Марина Новикова, заместитель начальника отдела кредитования малого и среднего бизнеса Петербургского филиала банка «Зенит» Виктория Федорова, директор по продажам компании LEGENDA Валерий Грибанов: – Насколько привлекательны сегодня для частных лиц инвестиции в коммерческую недвижимость? Екатерина Лапина: – Если говорить о помещениях, расположенных на центральных улицах Санкт-Петербурга и у станций метро, то они всегда пользуются спросом у покупателей. Такие объекты редко бывают в продаже, поэтому спрос на них всегда очень высокий, и существует даже так называемый лист ожидания. Принято считать, что в пределах десятилетней окупаемости стоимость объекта считается хорошей. Спрос на объекты, расположенные в отдалении от оживленных магистралей, на перекрестках жилых кварталов, во дворах жилых домов, как правило, менее высокий, но тем не менее он есть. Такие помещения, как правило, выкупают под медицинские центры, стоматологии, отделения банков и офисы страховых компаний. Со стороны продуктовых ретейлеров есть высокий спрос на отдельно стоящие помещения в жилых массивах. Таким образом, можно говорить о том, что объекты стрит-ретейла очень востребованы и существует даже очередь на покупку объектов в особо ликвидных локациях. Покупателями выступают как сами предприниматели, которые потом ведут деятельность в этих помещениях, так и пул инвесторов, которые приобретают эти объекты для дальнейшей их сдачи в аренду. Это отдельный вид бизнеса. А вот количество инвесторов с западным капиталом с 2008 года заметно уменьшилось, хотя спрос на объекты стрит-ретейла есть и с их стороны. Валерий Грибанов: – Пожалуй, одним из основных и самых крупных игроков на рынке коммерческой недвижимости является город. Что происходит со спросом на городскую недвижимость? Предпринимаются ли городом какие-либо шаги для его стимулирования? Игорь Пахоруков: – Фонд имущества существует более 20 лет, и за это время городом было продано более 42 тыс. объектов на общую сумму 137 млрд рублей. В этом году Фондом имущества реализовано активов на сумму более 8 млрд рублей. При этом количество средств, полученных от реализации объектов на торгах, превысило 4 млрд рублей, что сопоставимо с объемом средств в 3,9 млрд рублей, вырученных от приватизации имущества в порядке преимущественного права выкупа. В этом году в структуре продаж наибольшую долю – 56% (свыше 4,4 млрд рублей) – составляет продажа встроенных помещений, 39% (свыше 3 млрд рублей) – земельные участки, порядка 5% (438 млн рублей) занимает продажа зданий с земельными участками. Причем на коммерческую недвижимость приходится 65% (свыше 5 млрд рублей) от общего дохода с продаж. Всего в этом году в частную собственность в сегменте встроенных помещений продано 575 объектов общей площадью более 65 тыс. кв. м, из них 22% (162 объекта) – это объекты, реализованные на торгах, остальные 410 объектов – по преимущественному праву. Средняя цена продаж арендаторам составила 69,6 тыс. рублей за 1 кв. м и 47,7 тыс. рублей за 1 кв. м при реализации на торгах. Это связано с тем, что помещения под торговые и офисные цели приобретаются по преимущественному праву, как правило, в хорошем состоянии, что не всегда можно сказать о тех неиспользуемых помещениях, которые выставляются на торги. По преимущественному праву выкупа доля торговых объектов составляет 64%, офисных – 32%, а складских – 4%. По территориальной принадлежности проданные объекты пропорционально распределяются между цент­ральными и периферийными районами. Что касается продажи нежилых зданий с земельными участками, то основную часть – 67% – составляют здания, реализованные по преимущественному праву выкупа. Если говорить о продаже участков в собственность и в аренду под капитальное строительство, то в 2013 году таких объектов под коммерческую застройку реализовано на 35% больше, чем в прошлом. Это почти 39,6 тыс. кв. м. За последние три года в этом сегменте возросли основные показатели спроса. Среднее количество участ­ников аукционов увеличилось с 3 до 11, и коэффициент превышения вырос с 1,07 до 2,5. Мы отмечаем падение продаж по земельным участкам по преимущественному праву выкупа. Такая тенденция появилась в связи с тем, что в этом году практически в 7-8 раз увеличилась кадастровая стоимость земли, и стоимость 1 кв. м по отношению к 2010 году возросла в 3,3 раза. Сегодня наблюдается снижение общего объема продаж. Но в результате прове­денной КУГИ «народной инвентаризации»были выявлены некоторые объекты, которые могут быть использованы в коммерческих целях.  Валерий Грибанов: – Как город оценивает свою долю на рынке встроенных помещений? Игорь Пахоруков: – Доля города составляет порядка 10‑15%. Валерий Грибанов: – В следующем году город намерен реализовать 900 объектов. Игорь Пахоруков: – Да, планируется реализовать 902 объекта площадью порядка 120 тыс. кв. м по преимущественному праву. Предполагается, что доходная часть бюджета города увеличится на 10 млрд рублей. Мы должны серьезно проанализировать, будут ли арендаторы пользоваться этим правом. Но увеличение количества заявок мы ожидаем. Валерий Грибанов: – Очень часто встроенные помещения приобретают представители малого и среднего бизнеса, которые обращаются в поисках средств в банки. Что может служить обеспечением для выдачи кредита на приобретение такой недвижимости? Растет ли поток обращений за такими кредитами? Марина Новикова: – Мы отмечаем, что количество обращений за кредитами для приобретения объектов коммерческой недвижимости растет. Заемщики рассматривают покупку как возможность сокращения расходов на аренду помещения. Коммерческая ипотека в целом похожа на ипотеку на приобретение жилой недвижимости. Здесь в качестве залога тоже выступает приобретаемый объект, а дополнительным залогом может являться имущество, которое уже находится в собственности. К тому же по желанию клиента приобретаемый объект может не браться в залог, если достаточно дополнительного залога. Валерий Грибанов: – Какие ставки вы предлагаете по коммерческой ипотеке? Марина Новикова: – Ставки немного выше, чем при ипотеке на жилье, так как с точки зрения банков малый и средний бизнес – более рисковые направления. Так, стандартная ставка в рублях начинается от 14% годовых. Существует и индивидуальное согласование программ под какие-то конкретные проекты. Валерий Грибанов: – С использованием кредитов коммерческие помещения приобретают, как правило, предприниматели для развития собственного бизнеса. А если говорить о приобретении коммерческих помещений как инструменте инвестиций, то насколько он интересен для потребителя по сравнению с жилой недвижимостью? Екатерина Позолотина: – Частные лица, которые обладают сбережениями до 1,5 млн рублей, обычно разделяют их и кладут в банк. Если сбережения составляют более 1,5 млн рублей, то их в овновном стараются вложить в жилье. Банки обещают доходность в пределах 10‑11% годовых, из которых порядка 7% съедает инфляция, и чистый доход при хорошем раскладе составляет 3-4%. Отмечу, что в среднем при сдаче квартиры в аренду она окупается за 16 лет. Коммерческие объекты при этом в среднем окупаются за 10 лет, а есть помещения, которые окупаются и за 7-8 лет. Поэтому мы предлагаем частным инвесторам вкладывать средства от 1 млн рублей в коммерческую недвижимость. Мы формируем пул покупателей и приобретаем один объект, который либо уже заполнен арендаторами, либо еще будет сдан в аренду. Окупаемость таких вложений составляет порядка 100 месяцев. Таким образом, инвестор сможет ежемесячно получать в два раза больше, чем если бы он при тех же вложениях купил квартиру. При этом риски минимизированы: человек получает свидетельство о собственности, то есть его деньги зафиксированы в ликвидных квадратных метрах, что полностью гасит колебание инфляции. Инвестор гарантировано получает 12% годовых ежемесячно. Мы предлагаем два варианта инвестирования: в более и менее стабильные объекты. К примеру, недвижимость на Невском проспекте востребована всегда, но ее рост не будет значительным, а есть объекты в новых жилых комплексах, где сама стоимость недвижимости будет расти, но стабильность спроса менее предсказуема, чем на Невском проспекте. По этой программе инвестирования человек может получать доход порядка 17%. Из них 5% – это ежегодный рост вложенных в покупку средств и 12% – это арендная плата. Эту недвижимость можно продать, подарить, завещать, но по аналогии с коммунальной квартирой преимущественное право выкупа имеют сособственники. В том случае если все они отказались, можно продать свою долю на внешнем рынке как готовый прибыльный бизнес. После приобретения этой недвижимости мы в интересах покупателей занимаемся управлением этими объектами. Также мы вели переговоры с банками и выяснили, что они готовы давать кредиты на такие приобретения и принимать их в качестве залога. Валерий Грибанов: – Как юридически оформлены ваши сделки с инвесторами? Екатерина Позолотина: – Покупка осуществляется через договор-поручение. Мы приобретаем объекты недвижимости на физические лица. Валерий Грибанов: – Есть ли разница в доходности встроенных помещений в центре города и в спальных районах? Екатерина Лапина: – Разница в доходности этих объектов, конечно, есть. В центре города многие сделки по покупке помещений носят имиджевый характер. К примеру, если компания покупает объект для размещения своего флагманского офиса или магазина на Невском проспекте. Поэтому цены на объекты, расположенные на Невском проспекте, очень сложно объяснить доходностью. В последнее время там появляются предложения о продаже объектов, где стоимость 1 кв. м равняется 40 тыс. EUR. В таких помещениях часто меняются арендаторы, и собственники прибегают к такому инструменту, как разделение объекта на более мелкие части, чтобы было удобнее сдавать их в аренду. Эти помещения часто снимают под офисы мобильных операторов по 300‑400 EUR за 1 кв. м в месяц. Валерий Грибанов: – А какой метраж сегодня наиболее востребован? Екатерина Лапина: – Самым ликвидным является самый маленький метраж. Очень много запросов поступает на помещения площадью 50-100 кв. м. До 2008 года на фоне повышения стоимости аренды очень многие собственники шли к укрупнению своих объектов. И сегодня большинство помещений в городе имеют крупный метраж. Валерий Грибанов: – Есть ли на рынке такие предложения, когда собственники больших помещений нарезают их на более мелкие и предлагают в аренду? Екатерина Лапина: – Инвестиционные компании, владеющие коммерческими площадями в Санкт-Петербурге, безусловно, знают об этом преимуществе и стараются его использовать. Но, к сожалению, многие помещения в нашем городе не имеют технической возможности разделения их на небольшие квадратные метры. Помещение должно обязательно иметь вход и выход, санузлы. Если возможность разделения есть, то ее используют, и такие помещения заполняются моментально. Валерий Грибанов: – На покупку каких помещений клиенты чаще всего берут кредиты? Марина Новикова: – Большая часть запросов поступает на выдачу кредитов под приобретение производственных и торговых помещений. Валерий Грибанов: – Какова оптимальная доля встроенных помещений в новых жилых комплексах? И каковы площади этих помещений? Виктория Федорова: – Доля встроенных помещений невелика и составляет порядка 10% от общей площади дома. Застройщики сегодня зачастую строят коммерческие помещения по остаточному принципу. Это приводит к непонятной конфигурации этих помещений. При этом опыт строительства 1970-1980-х годов уходит в прошлое. Наша компания вышла на рынок со smart-проектами. У нас все помещения правильной формы и с панорамным остеклением. В своих коммерческих помещениях мы также предусмотрели специальные места для установки вывесок. Стоимость 1 кв. м коммерческой недвижимости в наших объектах составляет 220 тыс. У нас максимально востребованный метраж составляет 100 кв. м, а также 60 и 80 кв. м. Валерий Грибанов: – Часто бывает так, что коммерче­ские помещения в жилых комплексах бывают распроданы быстрее, чем квартиры. Виктория Федорова: – Это вопрос ценообразования. Если у тебя что-то очень быстро покупают, значит, это недооцененный продукт. Валерий Грибанов: – Инвестиции в коммерческую недвижимость требуют от человека наличия специальных знаний и профессиональных навыков. Есть ли еще минусы у этого инструмента сохранения и приумножения средств? Екатерина Лапина: – Я бы сказала, что у инвестиций в коммерческую недвижимость больше плюсов, чем минусов. Важно консультироваться с грамотными экспертами рынка. Ключевыми параметрами выбора объекта для вложений являются его локация и функ­циональное назначение. Отмечу, что даже в период кризиса коммерческая недвижимость несильно пострадала, и мы наблюдали небольшое количество пустующих объектов. Была заметна ротация арендаторов: уходили банки, и на их место «садились» предприятия общественного питания. Отечественным инвесторам сегодня интересно приобретение различных объектов коммерческой недвижимости в Петербурге. Валерий Грибанов: – Какова динамика ставок аренды? Екатерина Лапина: – В последние годы ставка аренды не растет стремительно. Она растет на Невском и Московском проспектах в пределах 15%. Причем средний рост ставок аренды определить сложно, так как каждое помещение индивидуально. В одном объекте рост ставки может быть нулевым, а в другом – 20%. Для коммерческого помещения большое значение имеет расположение входной группы, состояние витрин и окон и, конечно, пешеходный трафик у помещения. В спальных районах есть объекты, где ставки выросли и на 30%. Однако в этом году практически все помещения заняты, и ротации мы не наблюдаем, поэтому динамику ставок оценить проблематично. Валерий Грибанов: – Что будет со ставками аренды в ближайшей перспективе? Екатерина Лапина: – По итогам последних пяти лет мы видим, что в Петербурге очень мало строится объектов в формате стрит-ретейла. Коммерческие площади в жилых массивах – это, как правило, только первые этажи, которые выходят на дорогу. Между тем появляются новые игроки, развиваются и расширяются существующие сети. Поэтому ставки аренды в перспективе будут только расти.