Сомнительные выгоды

Предлагаемые поправки в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» позволят банкам снизить порог минимального первоначального взноса для заемщиков и расширить клиентскую базу, но эксперты сомневаются, что ипотека станет существенно дешевле. Изменения в закон в части страхования позволят банкам-кредиторам привлечь новых заемщиков, которым раньше ипотека была недоступна. Теперь порог минимального первого взноса, который сегодня составляет 15% (но в среднем по банкам – от 30%), может быть снижен. При этом за счет страхования вырастет доля обеспеченных кредитов в портфеле банков. Банки наверняка пересмотрят критерии риска и снизят требования как по первоначальному взносу, так и по платежеспособности, то есть те, кто раньше не могли претендовать на ипотечную квартиру, после вступления закона в силу в предложенной редакции, возможно, смогут это себе позволить, добавляет Иван Макаров, пресс-секретарь банка ВТБ24 по CЗФО. Впрочем, расширение круга лиц, которым становится доступна ипотека, имеет как положительные, так и отрицательные стороны, обращает внимание Виктория Худобашева, начальник управления ипотечного страхования департамента банковского страхования Северо-Западной дирекции СК «Альянс». С одной стороны, ипотека «молодеет», так как больше граждан в более раннем возрасте смогут решить «квартирный вопрос». С другой стороны, если человек не смог накопить денег на первоначальный взнос, то ему сложно будет справляться с выплатой ипотечного кредита, и потенциальный клиент для банка потерян. «Если законом описанный выше риск будет переложен на плечи страховых компаний, то у большинства банков появится соблазн дополнительно заработать на реализации залогового имущества по минимальной цене аффилированным структурам или частным лицам, получив тем самым дополнительно и страховое возмещение», – считает Виктория Худобашева. В настоящий момент кредитная ставка по ипотечным кредитам с минимальным авансовым взносом (до 15%) достаточно высокая – на уровне 14-16%. При первоначальном взносе взносе 15-20% она снижается до 10-12%. В идеале риск невозврата кредита при минимальном первом взносе банк компенсирует не за счет увеличения процентной ставки по кредиту, а за счет выплат по договору страхования. Теоретически это должно снизить расходы заемщика, но все будет зависеть от банков – насколько они доверятся страхованию, считает генеральный директор страхового общества «Помощь» Александр Локтаев. Например, ставка по кредиту в размере 2 700 000 рублей сроком на 15 лет с первоначальным взносом 10% без страховки составит 14,75% (ежемесячный платеж – 37 300 рублей, общие выплаты – 6 714 000 рублей). А со страховкой ставка опускается до 12,25 % (ежемесячный платеж – 32 840 рублей, общие выплаты – 5 911 200 рублей). Таким образом, «удешевление» равно 802 800 рублей. Исходя из данных Финансового университета при Правительстве РФ, в 60-80% случаев после продажи заложенного имущества у заемщика остается не погашено 20-40% долга, выплатить который он не в состоянии. А в условиях ограниченного доступа к финансированию предпочтение все же будет отдаваться клиентам с авансом от 20-30%, считает господин Локтаев. По мнению Дарьи Зуевой, начальника отдела ипотечного страхования ОСАО «Ингосстрах», даже если банки застрахуют свои «дорогие» предпринимательские риски, то им так или иначе придется перекладывать часть расходов на клиентов за счет более высоких ставок или комиссий. «Пока неясно, захотят ли банки перекладывать свои предпринимательские риски на страховщиков, поскольку такое страхование в мире считается одним из самых дорогих», – говорит госпожа Зуева. Страховые тарифы по данному виду страхования составляют 1,5-3% от страховой суммы. Так, при кредите на 2 700 000 рублей страховой взнос составит 54 тыс. рублей.