Прогулки по крыше

В условиях дефицита свободной земли в городе эксплуатируемые кровли становятся дополнительным функциональным пространством для размещения мест общего пользования и паркингов.

По словам Сергея Удалова, директора по строительству бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», технология эксплуатируемой кровли актуальна там, где дом возводится на стилобате, под которым размещается полузаглубленный паркинг. «Это позволяет решить проблему с наличием парковочных мест при возведении новых объектов в условиях плотной исторической застройки. Крыша паркинга является основой для благоустройства дворовой территории – на свободном пространстве осуществляется озеленение, организуются детские и спортивные площадки.

Единственное ограничение связано с высадкой крупных деревьев: обычно на эксплуатируемой кровле ландшафтный дизайн ограничивается газонами и кустарниками. Яркий пример такого использования эксплуатируе­мой кровли – «Парадный квартал». Под всей площадью премиального жилого комплекса (а это немногим меньше 10 га) расположился паркинг, на эксплуатируемой кровле которого создана благоустроенная непроездная прогулочная зона, включающая даже площадь с фонтанами», – рассказывает господин Удалов. Так как изменились нормы проектирования по обеспечению вводимого жилья количеством парковочных мест, застройщики вынуждены на отведенных земельных участ­ках предусматривать такие паркинги, поясняет Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1.

Наш климат не дает простора фантазии при обустройстве кровли, сетуют эксперты. По словам Андрея Петрова, директора департамента консалтинга и оценки АРИН, помимо парковок на кровле размещают детские площадки, мини-гольф и зеленые насаждения. Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Colliers Interna­tional в Санкт-Пе­тер­­бурге, рассказывает, что кровли жилых домов практически не используются для размещения каких-то общественных объектов: кафе, смотровых площадок, выставочных зон, так как довольно сложно обеспечить такие объекты изолированными входами и эвакуационными выходами. Игорь Мастин, руководитель отдела продаж ЗАО «Группа Прайм», говорит, что жители разбивают там зимний сад, оборудуют домашнюю обсерваторию или ставят мангал, шезлонги и надувные бассейны.

По словам Анны Молчановой, заместителя исполнительного директора Национального кровельного союза, эксплуатируемая крыша требует такого же ухода, что и обычная: надо проводить регулярные осмотры, чистить водосточную систему, убирать снег зимой. «Кровельные конструкции с эксплуатируемыми поверхностями подвержены наибольшим нагрузкам. Риски возникновения повреждений на поверхности эксплуатируемых кровельных конструкций в 2-3 раза выше, чем на неэксплуатируемых конструкциях. Проблемы у владельца здания возникают, если при строи­тельстве были допущены серьезные дефекты. Но это свойственно для всех типов крыш», – рассуждает госпожа Молчанова.

Евгений Войлов, техниче­ский директор корпорации «ТехноНИКОЛЬ», рассказывает, что для обустройства эксплуатируемых кровель используются материалы премиум-класса. «Дело в том, что подобные конструкции сложно ремонтировать, гораздо выгоднее сделать один раз и не возвращаться к этому вопросу в ближайшие 50 и более лет, – отмечает господин Войлов. – Например, такие наши материалы, как «Техноэласт ГРИН» для защиты конструкции от воды, способны служить в таких конструкциях более 60 лет. По факту можно говорить о горизонте в 100 лет и более. То же самое с теплоизоляционными материалами из экструзионного пенополистирола и прочими материалами необходимыми для устройства эксплуатируемой кровли». Основными статьями расходов при эксплуатации таких кровель является обустройство дренажной системы, которая обеспечит вытаивание снега, а также уборка, которую в ряде случае берет на себя управляющая компания, поясняет Анна Калинина, руководитель отдела элитной жилой недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.

Большие площади наших крыш, как правило, никак не используются, в то время как за границей эти пространства давно активно эксплуатируют. «К примеру, в Гамбурге одних только кровель с зелеными насаждениями порядка 25%. В некоторых землях Германии даже существуют налоговые льготы для владельцев зеленых кровель. А в США в г. Чикаго существует положение, в соответствии с которым все муниципальные объекты должны строиться с устройством зеленых насаждений на крышах», – делится данными Евгений Войлов.