В ожидании возврата инвестиций

Петербург давно уже подтянулся по обеспеченности качественными торговыми помещениями на душу населения к крупным городам Европы. Однако на расстоянии всего нескольких десятков километров от черты города ситуация с торговыми помещениями совсем иная. Аналитики группы компаний «Аверс» говорят, что развитие торговой инфраструктуры прямо пропорционально трем параметрам: численности постоянных жителей населенного пункта, платежеспособности населения, численности мигрирующего, или временного населения (туристы, дачники, трудовые мигранты в самом широком значении этого термина). Соответственно, сильнее всего торговая недвижимость развита в центрах трех районов, прилегающих к городским территориям: Выборгском, Всеволожском, Гатчинском. Вокруг Петербурга Торговая инфраструктура Ленин­град­ской области представлена преимущественно объектами, расположенными в окружении Петербурга, в непосредственной близости к КАД. Это «Меги» и другие крупные объекты, ориентированные на Петербург и прилегающие районы. Алексей Гулевский, руководитель отдела консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, отмечает: «За девять месяцев текущего года масштабных объектов в области введено не было, однако в будущем году ожидается ввод в эксплуатацию Fashion House Outlet Centre на Таллинском шоссе. Динамика арендных ставок аналогична показателям петербургского рынка». Безусловно, уровень развития торговой недвижимости в удаленных от Петербурга городах Ленинградской области значительно более низок. Здесь этот сектор представлен в основном встроенными торговыми помещениями – магазины формата «у дома», несколькими районными и микрорайонными торговыми комплексами, редко – гипермаркетами. «Если судить по продовольственной сетевой торговле, 2013 год был плодотворным для ее развития во всей Ленобласти – ведущие сети в совокупности выросли более чем в 1,5 раза. Разумеется, развитие в меньшей мере коснулось отдаленных или малонаселенных районов, но в таких городах, как Тихвин и Кириши, сетевая торговля растет успешно», – говорит Светлана Шалаева, директор по исследованиям и консалтингу в недвижимости группы компаний «Аверс». При этом она отмечает, что рынок сделок с недвижимостью в Ленобласти остается в тени. «Предложений торговых площадей мало, они грешат неадекватностью. Например, сейчас предлагают к продаже сравнительно крупный объект (двухэтажное заполненное арендаторами здание около 920 кв. м) во Всеволожском районе, в Дубровке, в 40 мин. от города. За него просят 80 млн рублей, то есть 2,7 тыс. USD за 1 кв. м, а это цена покупки успешного торгового центра 20 тыс. кв. м у метро в Петербурге около четырех лет назад. При этом продавцы сообщают, что чистый арендный доход составляет 300 тыс. рублей в месяц. При такой цене этот центр будет окупаться около 22 лет! Ставка аренды по петербургским меркам низкая (160-170 USD/кв. м в год чистая), – рассказывает госпожа Шалаева. – Легко предположить, что в большем удалении от Петербурга ставка аренды еще ниже, таким образом, построить интересный арендный объект возможностей мало, он будет плохо окупаться. Соответственно, их строят не особенно активно». Госпожа Шалаева при этом говорит, что, по мнению чиновников, обеспеченность торговыми площадями в Ленобласти в расчете на 1 тыс. жителей высокая и вдвое выше некоей «нормативной» обеспеченности (по материалам доклада Комитета по развитию малого, среднего бизнеса и потребительского рынка по итогам развития торговли, общепита и сервиса в 2012 году на сайте правительства Ленобласти). При этом она указывает на то, что в докладе сообщается о проблеме, сдерживающей развитие малых торговых центров в области: число малых предприятий сокращается – у девелопера торгового центра будут сложности с заполнением галереи, ведь сетевых арендаторов малый объект не заинтересует, а остальных просто может не быть. Рынок отсутствует Валерий Трушин, руководитель отдела консалтинга East Real, вообще категоричен: «Как таковой рынок торговой недвижимости в Ленинградской области отсутствует. Локальные потребности жителей пригородов удовлетворяются местными небольшими торговыми центрами, продовольственными рынками, магазинами у дома. За «большими» покупками жители Ленобласти едут в торговые цент­ры Петербурга. Это связано в том числе и с тем, что большинство мест приложения труда сосредоточено в Петербурге, и людям гораздо удобнее, например, совершать покупки в торговых центрах рядом с работой, что, безусловно, тормозит развитие коммерческой недвижимости в области». По мнению господина Трушина, сегодня потенциалом для развития небольших торговых центров формата 15-20 тыс. кв. м обладают такие пригороды, как Пушкин, Гатчина, Всеволожск, Сертолово и т. д. В этих городах востребованными могут стать районные торговые центры с продуктовым супермаркетом, магазином бытовой техники, небольшой галереей и, например, кинотеатром.