Михаил Медведев: «Школа в Колтушах – для нас особый объект»

ГК «ЦДС» впервые построит объект на условиях бюджетного финансирования. Подрядчик выиграл конкурс на строительство школы на 600 мест стоимостью почти 0,5 млрд рублей в пос. Колтуши Всеволожского района. По мнению генерального директора ГК «ЦДС» Михаила Медведева, это бюджетный контракт в районе, где «ЦДС» строит большие объемы жилья и социальной инфраструктуры.

– Михаил Анатольевич, вы всегда подчеркивали, что бюджетным строи­тельством заниматься не будете. Что заставило изменить этому принципу?
– Я и теперь подтверждаю, что бюджетное строительство не наш профиль. У нас другой подход к строительству, и мы сами всегда являемся заказчиками и генподрядчиками. Работать в таком ключе нам достаточно комфортно, и планируем и далее развиваться в этом направлении. Но случай со школой в Колтушах особый.
Во-первых, мы много работаем именно во Всеволожском районе и, конечно, хотим, чтобы территория развивалась гармонично. Во-вторых, в Колтушах действительно давно назрела необходимость строительства такого объекта. Это один из тех населенных пунктов, где сохраняется достаточно внушительная очередь в детские сады. Причем недостаток мест именно в кварталах со сложившейся застройкой: в новых жилых комплексах объекты социальной инфраструктуры закладываются на этапе проектирования. Поэтому мы решили участвовать в конкурсе на строительство школы, выиграли его и теперь будем стремиться построить объект быстро и качественно, хотя никаких финансовых дивидендов компании это не принесет, экономика здесь нулевая.

– Постоянные участники конкурсов на бюджетное строительство уверяют, что за последнее время требования ужесточились многократно. Требуется ли, по вашему мнению, жесткая предквалификация, отсев «сомнительных» заявок?
– Мне кажется, что предквалификация обязательно должна быть. Очень много компаний чисто номинальных, которые заявляются, срывают торги, предлагая цену ниже допустимой минимальной. Фирмы просят деньги у добропорядочных подрядчиков за то, что они не будут демпинговать на торгах – не подадут свою заявку. Это, прежде всего, осложняет работу бюджета. Потому что бюджету надо, чтобы объект был построен качественно, в срок и за минимальную стоимость.

– Будет ли, по вашему мнению, сужаться или расширяться участие строительных компаний в проектах с бюджетным финансированием?
– Уверен, что бюджетные проекты будут интересны многим застройщикам, если только стоимость контракта позволит окупить расходы на строительство. Бюджету надо использовать деньги, и если конкурсы не будут разыграны из-за недостаточной сметной стоимости работ, через некоторое время нормативные документы обязательно будут пересмотрены. Но вообще при сжатии рынка любой заказчик с деньгами становится более ценным.

– Какие сегодня, на ваш взгляд, государственные строительные программы могут быть бизнесу интересны?
– Госпрограммы в принципе не интересны для нашего региона из-за стоимости квадратного метра. Может быть, для Краснодара, Ульяновска это интересно, ведь государственные программы утверждаются в расчете на исполнение во всех регионах РФ. Но в Ленинградской области и Петербурге из-за стоимости квадратного метра госпрограммы в лучшем случае обес­печивают нулевую экономику.

– Но ранее вы говорили о том, что строительству нужна государственная поддержка.
– Имеется в виду обеспечение доступности ипотеки. Если бы были программы в области жилищного строительства, обес­печивающие ликвидность объектов для застройщика, они бы прекрасно работали.

– По логике областных властей, реальную возможность обеспечить население доступным жильем даст развитие сегмента многоквартирных малоэтажных домов. А по вашему мнению, малоэтажное жилье – действительно бюджетный вариант?
– Это зависит от того, о каком типе малоэтажного жилья идет речь. Если о жилье постоянного проживания – это один вариант, если говорим о загородном жилье как о втором жилье – это другой вариант. Далее, если мы говорим об абсолютно доступном жилье и хотим прийти к баракам, как те, которые строились сразу после войны, – это одно. Если говорим об элитных вещах, тогда это другая категория населения.
Строительство достаточно комфортного малоэтажного жилья постоянного проживания предполагает наличие хорошей транспортной доступности и полной социальной инфраструктуры. Подобных локаций не так много, поэтому земля там достаточно дорогая. Затраты на само здание при строительстве малоэтажных домов, конечно, меньше, чем в многоэтажном строительстве, но плотность застройки гораздо меньше, и, следовательно, стоимость инженерии гораздо выше. Это не может не отразиться на цене квадратного метра.
А вообще не надо упускать из виду, что стоимость идет за спросом. И как показывает практика, рынок сам себя регулирует: что более востребовано, то и строится.
Другое дело, что есть ряд объектов жилищного строительства, которые по определению не подконтрольны Ленобласти: разрешение на их строительство и на ввод выдают муниципальные образования, такие дома не подлежат экспертизе. Это большая проблема, потому что по факту это многоквартирные дома, в их строительство привлекаются средства граждан, но они остаются за рамками правового поля – это настоящая мина замедленного действия. Когда-то огромные массивы земель сельхозназначения были переведены в категорию земель для жилищного строительства, и сейчас там понемногу начали строить именно мало­этажное жилье, потому что зон интенсивной урбанизации, где можно построить полноценное высотное жилье, в Ленобласти не так много, и земля там дорогая. Думаю, в скором будущем мы станем свидетелями достаточно большого числа проблемных историй с подобными малоэтажными жилыми комплексами, поскольку они менее ликвидны, чем полноценные ЖК, особенно в условиях сжатия рынка жилищного строительства. Конечно, обязательно надо, чтобы, как и многоэтажные многоквартирные дома, такие объекты подпадали под контроль госстройнадзора и экспертизы. Поправка в федеральное законодательство необходима! Идея вывести некоторые виды объектов капитального строительства за рамки поля обязательной экспертизы в своей основе была правильная. Но применительно к многоквартирным домам до трех этажей она категорически не проходит.

– По итогам января-июня нынешнего года в Ленинградской области впервые введено больше жилья, чем в Санкт-Петербурге: 1,35 млн и 1,3 млн кв. м соответственно. Вы оцениваете это как разовое явление или как отражение изменяющейся тенденции?
– Это не разовое явление, поскольку сегодня в Ленобласти сделан достаточно большой задел для сдачи крупных объемов жилья и на нынешний год, и на два последующих. Думаю, регион сохранит именно тот уровень, который власти Ленинградской области заявляли как целевой: строить и вводить 1 кв. м жилья на человека в год.
Но развивать жилищное строительство в Ленинградской области в русле конкуренции с Санкт-Петербургом, наверное, подход не совсем правильный. В 47-м регионе населения 1,7 млн человек, а в 78-м – 5 млн. Ленобласть довольно разнообразна, а Санкт-Петербург – мегаполис на достаточно ограниченной территории. Так что перед властями каждого из соседних субъектов свои задачи. А то, что в Санкт-Петербурге сейчас немного меньше жилья строится, – отражение перемен, которые произошли в правительстве города, в подходе к формированию градострои­тельной политики. В среднесрочной перспективе Санкт-Петербург будет строить все-таки больше, чем Ленобласть. Потому что город – экономически более крупный субъект, чем Ленинградская область. Так всегда и было, и будет. Другое дело, что на сегодняшнем этапе в Ленобласти для застройщиков созданы очень комфортные условия.