Земля в приоритете у инвесторов

Рынок инвестиций в недвижимость в 2013 году характеризуется отсутствием новых игроков. Хотя рост капиталовложений в этот сектор экономики все же наблюдался.

По данным Colliers International, общий объем инвестиций в недвижимость в Санкт-Петербурге в 2013 году составил около 1,4 млрд USD, что отражает стабильное развитие рынка – годом ранее этот показатель находился на уровне 1-1,2 млрд USD. Активность инвесторов в основном была направлена в сегменты жилой и офисной недвижимости. 
По итогам 2013 года лидером инвестиционных вложений по-прежнему остается сегмент земельных участков – 45% от общего объема (годом ранее – 70%). Подавляющее большинство инвестиций в землю было осуществлено с целью жилищного строительства (86%). Так, компания Renaissance Construction анонсировала планы по строительству 600 тыс. кв. м жилья на участке около 40 га намывных территорий Васильевского острова. Компания «Строительный трест» приобрела участок площадью 55 га в Ломоносовском районе для реализации проекта комплексного освоения территорий. Несколько сделок по приобретению земли для жилого строи­тельства было закрыто и в центральной части города. Помимо жилья востребованной остается земля под торговую и индустриальную функции. Важным событием, по мнению аналитиков Colliers International, для рынка Петербурга стала сделка built-to-suit по строительству компанией PNK Group мультитемпературного складского комплекса площадью 43 тыс. кв. м для продуктовой сети «Верный».
Наиболее востребованным среди инвес­торов сектором коммерческой недвижимости (не включая рынок земли) стал офисный сегмент. В общем объеме инвестиций доля офисов составила около 27% (370 млн USD), что на 6% больше показателей предыдущего года. Две трети от общего числа транзакций с офисными объектами составили классические инвестиционные сделки. Самыми масштабными из них стали приобретение инвестиционным фондом Jensen Group МФК River House (общая площадь – 28 тыс. кв. м) и продажа компанией Sponda двух действующих бизнес-центров общей площадью около 7,5 тыс. кв. м. Пять действующих бизнес-центров, ранее принадлежавших компании ЛСР, сменили собственника – теперь ими владеет компания Fort Group, ранее концентрировавшаяся на торговой и элитной жилой недвижимости. В то же время треть инвестиций была осуществлена конечными пользователями бизнес-цент­ров, то есть объекты приобретались не для получения дальнейшего дохода. 
Инвестиции в торговую недвижимость Петербурга в 2013 году составили 8,4%. Годом ранее этот показатель был равен 5,8%. 
Альберт Харченко, генеральный директор East Real, говорит: «На текущий момент ставки капитализации, на которые ориентируется рынок, для качественных офисных центров находятся в диапазоне 9-10% в зависимости от класса объекта. Сроки окупаемости находятся в пределах 10-11 лет. Этот показатель во многом зависит от сроков заполняемости и ставок аренды. При этом стоимость бизнес-центров сегодня в среднем варьируется от 2 до 3 тыс. EUR за 1 кв. м в зависимости от класса здания, его площади и т. д., но на рынке встречаются и более дорогие предложения, что связано с тем, что собственники понимают востребованность своих объектов и диктуют цены», – рассказывает господин Харченко. 
Елена Валуева, директор по маркетингу компании Mirland Development Corporation, при этом отмечает: «Зарубежных инвесторов мало, так как объектов и проектов, удовлетворяющих требованиям западных инвесторов, в России очень мало, и больше их в крупных городах (Москва и Санкт-Петербург). Именно поэтому подавляющее количество инвестиций от иностранных инвесторов приходится на эти два города».
Микко Седерлунд, генеральный директор проекта «Охта Молл» (SRV Group), поясняет: «Недвижимость – это всегда локальный бизнес. Выход на новый зарубежный рынок сопряжен с массой сложностей: на поиск инвестпроекта могут уйти годы, необходимо подобрать партнеров, в которых будешь уверен и которые уже знают этот рынок. Так, для реализации нашего проекта «Охта Молл» концерн SRV создал фонд Russia Invest при участии финских компаний, где сам выступил соинвестором, гарантируя своим партнерам заинтересованность и уверенность в успехе проекта. Иностранцам необходим хороший проводник на новые рынки, найти его бывает непросто. Плюс накладывает отпечаток и сам Петербург: статус города-музея осложняет реализацию крупных инвестиционных проектов в недви­жимости».
Андрей Бойков, директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге, не ожидает изменений в структуре спроса. «Предпосылок к стагнации на рынке не наблюдается, поэтому стоимость недвижимости будет постепенно повышаться, но существенных колебаний не ожидается», – отмечает он. 
Юха Вятто, генеральный директор ЗАО «Лемминкяйнен Рус», добавляет: «Иностранные инвесторы, как правило, заинтересованы в приобретении готовых современных объектов (в частности торговых), а предложение таких объектов на рынке Санкт-Петербурга крайне ограничено. Тем не менее объем иностранных инвестиций также увеличился в прошедшем году по сравнению с 2012-м и составил около 25% от общего объема инвестиций».